Вы слышали весь этот шум. Недвижимость по-прежнему приносит деньги. Рынок горячий. Но если вы сидите перед экраном и не понимаете, что такое REIT (фонд недвижимости) или как рассчитать первоначальный взнос, чтобы избежать уплаты частной ипотечной страховки (PMI), вы не одиноки. Вокруг полно хищников, которые готовы отделить вас от ваших денег с помощью «безотказных» схем. Ответа нет в волшебной пуле. Ответ — в сообществе.
Клубы по инвестициям в недвижимость предлагают структурированный способ отсечь шум.
Представьте себе группу трейдеров акциями, но без общего портфеля. Вы не объединяете деньги, чтобы вместе купить дуплекс. Вы объединяете мозги. Вы здесь ради нетворкинга. Вы здесь, чтобы учиться.
что на самом деле происходит в этих группах
Большинство людей думают, что они получат горячую подсказку о коммерческой недвижимости и перекупят её с прибылью за выходные. Обычно это не так. Легитимные клубы сосредоточены на образовании и установлении связей.
Члены собираются для того, чтобы:
— Устанавливать контакты с другими инвесторами, имеющими схожие цели.
— Получать практические знания о практике инвестирования и рыночных тенденциях.
— Делиться горячими подсказками о доступных арендных объектах или коммерческих помещениях.
— Изучать местные законы и нормативные акты, чтобы избежать дорогостоящих юридических ошибок.
— Учитесь интерпретировать рыночные данные и извлекать из них прибыль.
— Обмениваться списками поставщиков для улучшения объектов недвижимости и получения услуг.
— Получать советы от приглашенных юристов и финансовых специалистов.
— Посещать презентации от опытных приглашенных спикеров.
— Находить поддержку в группе, которая понимает взлеты и падения.
Речь идет о создании набора инструментов, а не просто о кошельке.
фильтр от мошенничества
Вы видели рекламу. Семинары, обещающие миллионы к понедельнику. Некоторые клубы — это лишь тонко замаскированные рекламные кампании для этих дорогих программ. Организатор может вести группу в первую очередь для продажи своей собственной стратегии или услуг коучинга.
Есть ли ценность в этих семинарах? Возможно. Но подходит ли это вам? Это вопрос, на который вам нужно ответить перед регистрацией.
почему сейчас? рынок, оглядывающийся назад
Начало 2000-х годов было временем бума. В 55 городских агломерациях США рост стоимости недвижимости достиг 30% и более. Клубы по инвестициям в недвижимость взорвались во время этого бума. Количество клубов, зарегистрированных в Национальной ассоциации инвесторов в недвижимость (NRI), увеличилось в четыре раза между 2002 и 2005 годами. По оценкам, существовало еще более 500 незарегистрированных клубов, действовавших в тени.
С тех пор рынок охладился и изменился. Но потребность в образованных инвесторах осталась.
присоединение к правильной группе
Не все клубы созданы равными. Некоторые имеют строгую организацию, фиксированные взносы и регулярные встречи. Другие представляют собой неформальные социальные сети. Вам нужно найти ту, которая соответствует вашему стилю обучения.
Хотите ли вы глубоко погружаться в налоговое право? Или хотите ли вы гулять по районам и осматривать физические объекты? Правильный клуб зависит от вашего текущего уровня знаний и ваших ближайших целей.
В некоторых группах есть строгие членские взносы. Другие бесплатны, но ожидают активного участия. Остерегайтесь групп, которые давят на вас, чтобы вы присоединились к конкретной брокерской или кредитной службе. Это красный флаг.
когда стоит создать свою собственную
Если вы не можете найти подходящую группу или если вы уже слишком хорошо разбираетесь для начинающих занятий, вы можете подумать о создании своей собственной. Речь идет не только об обучении. Речь идет о лидерстве.
Но прежде чем печатать листовки, вам нужна структура. Вам нужны правила. Вам нужен способ проверки участников. И вам нужно решить, делаете ли вы это ради прибыли или ради страсти.
Ландшафт меняется. Старые модели «покупай дешево, продавай дорого» заменяются
Клубы инвесторов в недвижимости — это не REIT (фонды недвижимости). Это группы людей, которые пытаются разобраться в том же хаотичном рынке, что и вы. Вы можете просматривать онлайн-каталоги или искать местные встречи. Национальная ассоциация инвесторов в недвижимости (National Real Estate Investors Association) — надежная отправная точка. Это некоммерческая торговая ассоциация. На их сайте есть ссылки на каталоги и руководства. Но найти группу — это лишь половина дела.
Решение о вступлении в клуб принять сложнее. Поддержка, информация и мотивация — всё это часто встречается. Но это не единственные причины для вступления. Прежде чем передавать какие-либо деньги, вам необходимо определить свою реальную цель.
Проверьте клуб перед оплатой
Посетите несколько встреч. Пока не платите взносы. Наблюдайте за обстановкой. Спросите, кто основал группу и почему. Они хотели учиться вместе? Или они хотели что-то продать? Посмотрите на участников. Чем они занимаются? Соответствует ли их профиль вашим целям?
Если вы не можете найти подходящую группу, возможно, вам придется создать свою собственную. Но сначала проверьте, существует ли уже такая группа.
Вопросы, которые стоит задать перед вступлением
Вам нужно знать, во что вы ввязываетесь. Структура имеет значение.
- Это клуб для обучения и нетворкинга?
- Это коммерческая или некоммерческая организация? Оба варианта могут работать. Вам просто нужно понимать разницу.
- Будете ли вы подвергаться агрессивным продажным презентациям? Речь идет о книгах, семинарах или услугах. Если программа заполнена продажами, уходите.
- Фокусируется ли клуб на вашей конкретной нише? Если вам нравятся многоквартирные дома, а они занимаются ремонтом и перепродажей (fix-and-flips), уходите.
- Сколько серьезных инвесторов присутствует? Вы узнаете больше от ветеранов, чем от новичков.
- Получали ли инвесторы прибыль со временем? Ищите подтвержденную историю успеха.
- Каковы взносы? Большинство клубов взимают от 50 до 200 долларов в год. Если сумма выше, будьте осторожны. Высокие взносы могут быть признаком мошенничества. Но также проверьте их источники дохода. Если клуб берет комиссию с выступающих, советы будут предвзятыми. Немного более высокие взносы могут означать непредвзятую информацию.
Остерегайтесь хищников.
Инвестирование в одиночку пугает. Клубы предлагают партнерства. Партнер может дать вам чувство большей безопасности. Это может позволить вам купить больше недвижимости, чем вы смогли бы в одиночку. Однако советник предупреждает о хищниках. Это люди, которые обещают сделку в обмен на часть дохода. Если кто-то предлагает партнерство, относитесь к этому как к деловой сделке. Получите рекомендации. Проверьте кредитную историю. Подтвердите предысторию.
Шансы не в вашу пользу. Один из инвесторов оценивает, что 95 процентов людей, посещающих встречи клубов, никогда не инвестируют. Они сдаются после одной или двух попыток. Это устрашает. Работа требует много усилий. Но клуб не дает вам столкнуться с этим в одиночку.
Что делать, если в вашем районе нет клуба?
Может быть, ваши местные группы переполнены наивными новичками. Может быть, они переполнены назойливыми продавцами. Вы можете подумать о создании собственного клуба. Процесс несложен. Вам просто нужен план.
Как создать клуб инвесторов в недвижимости
Вы можете создать группу с нуля. Это требует усилий. Вам нужно помещение. Вам нужен формат встреч. Вам нужны участники, которые действительно хотят учиться.
Зачем создавать собственный инвестиционный клуб по недвижимости?
Если местная ситуация кажется безжизненной или существующие группы не соответствуют вашим интересам, создайте свою собственную. Вы сами устанавливаете повестку дня. Вы привлекаете людей, которые действительно разбираются в деле.
Это не просто разговоры. Это возможность связаться с экспертами в области финансов, права и бухгалтерского учета. Эти люди видят сделки под углами, которые вы можете упустить. Они приносят перспективу. Они удерживают группу в русле реальности.
Начните с того, что посмотрите, что уже существует. Посетите несколько встреч. Делайте заметки. Что работает? Что скучно? Чего не хватает?
Решите, чем ваш клуб будет отличаться от других. Возможно, это фокус на многоквартирных домах. Возможно, это исключительно перепродажа жилых объектов. Запишите это. Определите миссию.
Вам также нужно знать ландшафт. Изучите текущие рыночные условия. Знайте ключевые законы о недвижимости в вашем штате. Нельзя строить на шатком фундаменте.
Настройка структуры
Деньги меняют владельцев. Даже если речь идет только о разделении затрат на ужин или общих расходах на проверку (due diligence), вам нужна защита. Инкорпорация защищает ваше личное имущество. Это очевидное решение для защиты от ответственности.
Решите: коммерческая или некоммерческая организация? У каждой есть свои налоговые последствия и требования к отчетности. Обратитесь в офис генерального прокурора вашего штата. У них есть формы. Они знают правила.
После инкорпорации вы обязаны написать устав. Это правила игры. Без устава все становится размытым. Кто за что платит? Как принимаются решения? Кого исключают?
Устав также служит инструментом рекрутинга. Потенциальные члены клуба хотят знать, как работает клуб, прежде чем присоединиться. Покажите им структуру. Покажите им дисциплину.
Формирование команды и членства
Вам нужны должностные лица. Президент. Секретарь. Возможно, казначей, если дело касается серьезных денег.
Эти роли — не просто титулы. Они распределяют рабочую нагрузку. Президент задает видение. Секретарь ведет протоколы. Казначей следит за банковским счетом.
Создайте комитеты. Один для поиска спикеров. Один для поиска сделок. Один для работы с членами клуба.
Как найти членов клуба? Начните с малого. Сарафанное радио работает. Повесьте объявление в строительном магазине. Разместите пост на местных общественных досках. Создайте простой веб-сайт.
Вам не нужно сто членов в первый день. Вам нужно пять человек, которые приходят каждый месяц. Ценность привлекает ценность. Как только группа начинает предоставлять реальные идеи, членство растет естественным образом.
Держите коммуникацию плотной. Ежемесячный информационный бюллетень помогает. Онлайн-форум поддерживает импульс между встречами.
Шаблон устава
Написание устава — это не просто бумажная работа. Это фундамент.
Они определяют фокус клуба. Если вы отклоняетесь от курса, устав возвращает вас на правильный путь.
Они описывают членские взносы. Сколько? Когда они должны быть уплачены? Что происходит, если вы не платите?
Они определяют частоту встреч. Ежемесячно? Раз в две недели?
Они определяют, как принимаются важные решения. Простое большинство? Единогласное согласие на крупные покупки?
Примеры уставов доступны в интернете. Не просто копируйте и вставляйте. Адаптируйте их. Сделайте так, чтобы они соответствовали вашим конкретным целям и местным нормативным требованиям.
Будьте начеку
Инвестирование в недвижимость — это игра с высокими ставками. Есть риски. Есть подводные камни.
Но это также прибыльно. Это приносит удовлетворение.
Ключ — в информированности. Следите за новостями. Знайте законы. Слушайте экспертов в вашем клубе.
Будь то присоединение к существующей группе или создание своей с нуля, усилия окупаются. Вы получаете знания. Вы строите сеть контактов. Вы потенциально создаете состояние.
Будьте начеку. Рынок не ждет никого.
