пошук своєї ніші в клубах з інвестицій у нерухомість
Ви чули весь цей гомін. Нерухомість, як і раніше, приносить гроші. Ринок гарячий. Але якщо ви сидите перед екраном і не розумієте, що таке REIT (фонд нерухомості) або як розрахувати початковий внесок, щоб уникнути сплати приватної страхової іпотеки (PMI), ви не самотні. Навколо повно хижаків, які готові відокремити вас від ваших грошей за допомогою безвідмовних схем. Відповіді немає у чарівній кулі. Відповідь – у спільноті.
Клуби з інвестицій у нерухомість пропонують структурований спосіб відсікти шум.
Уявіть групу трейдерів акціями, але без загального портфеля. Ви не поєднуєте гроші, щоб разом купити дуплекс. Ви поєднуєте мізки. Ви тут заради нетворкінгу. Ви тут, щоб навчатися.
що насправді відбувається в цих групах
Більшість людей думають, що вони отримають гарячу підказку про комерційну нерухомість і перекуплять її із прибутком за вихідні. Зазвичай, це не так. Легітимні клуби зосереджені на освіті та встановленні зв’язків.
Члени збираються для того, щоб:
– Встановлювати контакти з іншими інвесторами, які мають схожі цілі.
– отримувати практичні знання про практику інвестування та ринкові тенденції.
– Ділитись гарячими підказками про доступні орендні об’єкти або комерційні приміщення.
– Вивчати місцеві закони та нормативні акти, щоб уникнути дорогих юридичних помилок.
– Вчіться інтерпретувати ринкові дані та отримувати з них прибуток.
– обмінюватись списками постачальників для покращення об’єктів нерухомості та отримання послуг.
– отримувати поради від запрошених юристів та фінансових фахівців.
– Відвідувати презентації від досвідчених запрошених спікерів.
– Знаходити підтримку у групі, яка розуміє злети та падіння.
Йдеться про створення набору інструментів, а не просто гаманець.
фільтр від шахрайства
Ви бачили рекламу. Семінари, що обіцяють мільйони до понеділка. Деякі клуби — лише тонко замасковані рекламні кампанії для цих дорогих програм. Організатор може вести групу в першу чергу для продажу власної стратегії або послуг коучингу.
Чи є цінність у цих семінарах? Можливо. Але чи це вам підходить? Це питання, на яке вам потрібно відповісти перед реєстрацією.
чому зараз? ринок, що оглядається назад
Початок 2000-х років був часом буму. У 55 міських агломераціях США зростання вартості нерухомості досягло 30% і більше. Клуби з інвестицій у нерухомість вибухнули під час цього буму. Кількість клубів, зареєстрованих у Національній асоціації інвесторів у нерухомість (NRI), збільшилася вчетверо між 2002 та 2005 роками. За оцінками, існувало ще понад 500 незареєстрованих клубів, що діяли у тіні.
З того часу ринок охолоне і змінився. Але потреба у освічених інвесторах залишилася.
приєднання до правильної групи
Не всі клуби створені рівними. Деякі мають сувору організацію, фіксовані внески та регулярні зустрічі. Інші є неформальні соціальні мережі. Вам потрібно знайти ту, що відповідає вашому стилю навчання.
Чи хочете ви глибоко занурюватись у податкове право? Чи хочете ви гуляти районами та оглядати фізичні об’єкти? Правильний клуб залежить від вашого поточного рівня знань та ваших найближчих цілей.
У деяких групах є суворі членські внески. Інші безкоштовні, але очікують на активну участь. Остерігайтеся груп, які тиснуть на вас, щоб ви приєдналися до конкретної брокерської або кредитної служби. Це червоний прапор.
коли варто створити свою власну
Якщо ви не можете знайти відповідну групу або якщо ви вже надто добре знаєтеся на заняттях початківців, ви можете подумати про створення своєї власної. Йдеться не лише про навчання. Йдеться про лідерство.
Але перш ніж друкувати листівки, вам потрібна структура. Вам потрібні правила. Вам потрібний спосіб перевірки учасників. І вам потрібно вирішити, чи ви це робите заради прибутку або заради пристрасті.
Ландшафт змінюється. Старі моделі “купуй дешево, продавай дорого” замінюються
Клуби інвесторів у нерухомості – це не REIT (фонди нерухомості). Це групи людей, які намагаються розібратися на тому ж хаотичному ринку, що й ви. Ви можете переглянути онлайн-каталоги або шукати місцеві зустрічі. Національна асоціація інвесторів у нерухомості (National Real Estate Investors Association) – надійна відправна точка. Це некомерційна торгова асоціація. На їх сайті є посилання на каталоги та посібники. Але знайти групу – це лише половина справи.
Рішення про вступ до клубу ухвалити складніше. Підтримка, інформація та мотивація – все це часто зустрічається. Але це не єдині причини вступу. Перш ніж передавати будь-які гроші, вам необхідно визначити свою реальну мету.
Перевірте клуб перед оплатою
Завітайте до кількох зустрічей. Поки що не сплачуєте внески. Спостерігайте за обстановкою. Запитайте, хто заснував групу та чому. Вони хотіли навчатися разом? Чи хотіли вони щось продати? Подивіться на учасників. Чим вони займаються? Чи відповідає їхній профіль вашим цілям?
Якщо ви не можете знайти відповідну групу, можливо, вам доведеться створити свою власну. Але спочатку перевірте, чи існує така група.
Питання, які варто поставити перед вступом
Вам потрібно знати, у що ви вплутуєтеся. Структура має значення.
- Це клуб для навчання та нетворкінгу?
- Це комерційна чи некомерційна організація? Обидва варіанти можуть працювати. Вам просто потрібно розуміти різницю.
- Чи піддаватиметеся ви агресивним продажним презентаціям? Йдеться про книги, семінари чи послуги. Якщо програма заповнена продажами, йдіть.
- Чи фокусується клуб на вашій конкретній ніші? Якщо вам подобаються багатоквартирні будинки, а вони займаються ремонтом та перепродажем (fix-and-flips), йдіть.
- Скільки серйозних інвесторів є? Ви дізнаєтесь більше від ветеранів, аніж від новачків.
- Чи отримували інвестори прибуток з часом? Шукайте підтверджену історію успіху.
- Які внески? Більшість клубів стягують від 50 до 200 доларів на рік. Якщо сума вища, будьте обережні. Високі внески можуть бути ознакою шахрайства. Але також перевірте їх джерела прибутку. Якщо клуб бере комісію з промовців, поради будуть упередженими. Трохи більші внески можуть означати неупереджену інформацію.
Стережіться хижаків.
Інвестування поодинці лякає. Клуби пропонують партнерство. Партнер може дати вам більшу безпеку. Це може дозволити вам купити більше нерухомості, ніж ви змогли б самотужки. Проте радник попереджає про хижаків. Це люди, які обіцяють угоду за частину доходу. Якщо хтось пропонує партнерство, ставтеся до цього як до ділової угоди. Отримайте поради. Перевірте кредитну історію. Підтвердьте передісторію.
Шанси не на вашу користь. Один із інвесторів оцінює, що 95 відсотків людей, які відвідують зустрічі клубів, ніколи не інвестують. Вони здаються після однієї чи двох спроб. Це лякає. Робота потребує багато зусиль. Але клуб не дає вам зіткнутися з цим самотужки.
Що робити, якщо у вашому районі немає клубу?
Можливо, ваші місцеві групи переповнені наївними новачками. Можливо, вони переповнені настирливими продавцями. Ви можете подумати про створення клубу. Процес нескладний. Вам просто потрібний план.
Як створити клуб інвесторів у нерухомості
Ви можете створити групу з нуля. Це потребує зусиль. Вам потрібне приміщення. Вам потрібний формат зустрічей. Вам потрібні учасники, які справді хочуть навчатися.
Навіщо створювати власний інвестиційний клуб з нерухомості?
Якщо місцева ситуація здається неживою або існуючі групи не відповідають вашим інтересам, створіть свою власну. Ви самі встановлюєте порядок денний. Ви приваблюєте людей, які справді знаються на справі.
Це не просто розмови. Це можливість зв’язатися з експертами в галузі фінансів, права та бухгалтерського обліку. Ці люди бачать угоди під кутами, які ви можете пропустити. Вони дають перспективу. Вони утримують групу у руслі реальності.
Почніть із того, що подивіться, що вже існує. Завітайте до кількох зустрічей. Робіть нотатки. Що працює? Що нудно? Чого не вистачає?
Вирішіть, чим ваш клуб відрізнятиметься від інших. Можливо це фокус на багатоквартирних будинках. Можливо, це виключно перепродаж житлових об’єктів. Запишіть це. Визначте місію.
Вам також потрібно знати ландшафт. Вивчіть поточні ринкові умови. Знайте ключові закони про нерухомість у вашому штаті. Не можна будувати на хисткому фундаменті.
Налаштування структури
Гроші змінюють власників. Навіть якщо йдеться тільки про поділ витрат на вечерю або загальні витрати на перевірку (due diligence), вам потрібний захист. Інкорпорація захищає особисте майно. Це очевидне рішення захисту від відповідальності.
Вирішите: комерційна чи некомерційна організація? Кожна має свої податкові наслідки та вимоги до звітності. Зверніться до офісу генерального прокурора штату. Вони мають форми. Вони знають правила.
Після інкорпорації ви повинні написати устав. Це правила гри. Без статуту все стає розмитим. Хто за що платить? Як ухвалюються рішення? Кого виключають?
Статут також є інструментом рекрутингу. Потенційні члени клубу хочуть знати, як працює клуб перед тим, як приєднатися. Покажіть їм структуру. Покажіть дисципліну.
Формування команди та членства
Вам потрібні посадовці. Президент. секретар. Можливо, скарбник, якщо справа стосується серйозних грошей.
Ці ролі не просто титули. Вони розподіляють робоче навантаження. Президент ставить бачення. Секретар веде протоколи. Скарбник слідкує за банківським рахунком.
Створіть комітети. Один для пошуку спікерів. Один для пошуку угод. Один для роботи із членами клубу.
Як знайти членів клубу? Почніть із малого. Сарафанне радіо працює. Повісьте оголошення у будівельному магазині. Розмістіть пост на місцевих дошках. Створити простий веб-сайт.
Вам не потрібно сто членів першого дня. Вам потрібно п’ять осіб, які приходять щомісяця. Цінність приваблює цінність. Як тільки група починає надавати реальні ідеї, членство зростає природним чином.
Тримайте комунікацію щільною. Щомісячний інформаційний бюлетень допомагає. Онлайн форум підтримує імпульс між зустрічами.
Шаблон статуту
Написання уставу — це не просто паперова робота. Це є фундамент.
Вони визначають фокус клубу. Якщо ви відхиляєтеся від курсу, статут повертає вас на правильний шлях.
Вони описують членські внески. Скільки? Коли вони мають бути сплачені? Що відбувається, якщо ви не сплачуєте?
Вони визначають частоту зустрічей. Щомісяця? Раз на два тижні?
Вони визначають, як ухвалюються важливі рішення. Проста більшість? Одностайна згода на великі покупки?
Приклади статутів доступні в Інтернеті. Не просто копіюйте та вставляйте. Адаптуйте їх. Зробіть так, щоб вони відповідали вашим конкретним цілям та місцевим нормативним вимогам.
Будьте напоготові
Інвестування в нерухомість – це гра з високими ставками. Є ризики. Є підводне каміння.
Але це також вигідно. Це приносить задоволення.
Ключ – в поінформованості. Слідкуйте за новинами. Знайте закони. Слухайте експертів у вашому клубі.
Чи то приєднання до існуючої групи чи створення своєї з нуля, зусилля окупаються. Ви отримуєте знання. Ви будуєте мережу контактів. Ви потенційно створюєте стан.
Будьте напоготові. Ринок не чекає на нікого.
