Ви думаєте, що в безпеці. Звіт про огляд прийшов із зеленим світлом. Оглядач знизав плечима. Ви почуваєтесь добре, витративши гроші з чекової книжки.
Але сувора правда. Ви щойно купили старий будинок іншої людини. Їхні особливості тепер ваші. Це може означати прекрасний сад, що не вимагає особливого догляду. Або це може означати спальню, пофарбовану в агресивний відтінок мадженти, який не виправити жодною кількістю ґрунтовки.
Старі будинки мають старі проблеми. Стандартний огляд будинку є візуальним. Це швидкий погляд. Це прохідка по дому. Це не глибоке занурення у душу конструкції. «Дійте з обережністю» – це код у сфері нерухомості, що означає «ви одні».
То чому б не стояти в кутку, доки оглядач направляє ліхтарик на розподільчу коробку? Надягніть робочі черевики. Ідіть із ним. Наведіть другий погляд. Тому що оглядачі втрачають речі. Вони зайняті. Вони шукають великих катастроф. Вони не шукають дрібних, дорогих витоків, які з’їдають ваш бюджет протягом п’яти років.
Ось речі, про які вони вам не скажуть.
10. Перепустки в ізоляції
Ваш будинок має бути теплим зимою та прохолодним літом. Саме за це ви платите за ізоляцію. Але ізоляція не завжди залишається там, де винна.
Під час огляду фахівець може перевірити горище. Він може відсунути деякі мати. Він може кивнути. Він не полізе в кожну підпіллю. Він не просвердлить дірки у ваших стінах, щоб побачити, що ховається всередині.
Це створює перепустки в ізоляції.
Перепустка – це просто зазор. Холодна пляма. Це відбувається, коли ізоляція осідає. Або коли вона була встановлена погано від початку. Або коли попередні власники додали гіпсокартон та забули заповнити простір за ним.
Чому це має значення для вас?
Тому що ваша система HVAC працюватиме важче. Ваш рахунок за енергію поступово зростатиме. І ви ніколи не дізнаєтеся про це, поки не настане зима і ваш обігрівач не благатиме про помилування.
Як ви можете знайти ці перепустки самостійно?
- Використовуйте детектор теплових витоків. Ви можете купити їх у більшості будівельних магазинів. Вони дешеві. Вони надягають. Ви направляєте їх на вікна, розетки, люки на горище. Він показує вам, де тепло йде в реальному часі.
- Перевірте горище. Так, дійсно. Якщо є проміжки між матами, або якщо ізоляція стиснута в плоский стан, у вас є проблема. Зовні це виглядає нормально. Зсередини це нормально.
- Шукайте протяги. У вітряний день обійдіть навколо свого будинку. Перевірте вікна. Перевірте двері. Якщо ви відчуваєте рух, у вас проблема з ущільненням.
Не чекайте на рахунки. Виправте це зараз. Це просто трохи піни для герметизації та трохи нових матів. Ви можете це зробити самі.
Оглядач бачив горище. Він не побачив зазору за стіною вашої головної спальні. Це на вас.
Сліпі зони інспекторів: те, що вони вам не розкажуть
Домашні інспектори навчені бути ретельними, але не вміють читати думки. І точно вони не розбирають стіни. Можете тримати в закладі, що вони не почнуть відколювати шматки гіпсокартону, щоб побачити, що ховається в порожнинах. Вони, звісно, заглянути в електричні розетки. Але якщо у вашій вітальні з вікнами на північ немає утеплювача або його купа обрушилася у плінтусів, ви залишаєтеся віч-на-віч з цією проблемою. Готуйтеся до щільних шкарпеток і дуже товстого светра наступної зими. Ваш будинок промерзатиме. І жоден інспектор не попередить вас про це до закриття угоди.
Перевірте перекошені підлоги самостійно
Густий ворс килима може приховувати безліч пороків. Він маскує ухили, які підліток міг би використовувати для скейтборд-рамп. Інспекторів не турбує, чи ідеально квадратна кімната. Їх не хвилює, чи рівна підлога. Більшість будинків просто не мають цих характеристик. І це може означати різницю між тим, щоб розслабитися на дивані, і тим, щоб чіплятися за життя, коли зміщується диван.
У наші дні будівництво йде швидкими темпами. Не покладайтеся, що висока ціна гарантує якісну роботу. Вам потрібний рівень. Вам потрібний Т-подібний косинець. Візьміть їх. Перевірте підлогу самостійно. Якщо він хвилястий, вам доведеться змиритися з цим або виправляти його власним коштом пізніше.
Порада від TLC
Не починайте зносити стіни в день купівлі будинку. Несучі стіни підтримують дах. Найміть підрядника для оцінки нерухомості перед тим, як щось демонувати. Він скаже вам, які стіни можна забрати, а які утримують небо над вашою головою.
Рідкі відходи септика – це не жарт
Якщо ваш задній двір не виглядає як болото з неочищених стічних вод, інспектор швидко огляне труби і повністю проігнорує сам резервуар. Це азартна гра. Дорога та огидна гра. Якщо щось зламається пізніше, на вас чекає потворне, огидне і уроки з утилізації відходів, що викликає нудоту. Ми сказали «огидне». Ми мали на увазі це.
Якщо будинок не підключений до міської каналізації, вам потрібний фахівець. Знайдіть підрядника, який спеціалізується на обслуговуванні септичних систем. Нехай вони витягнуть резервуар. Перевірте компоненти. Не дозволяйте стандартній інспекції покривати це питання. Вона цього не робить. А самостійний ремонт – це жах, про який ви не хочете навіть думати.
Прислухайтеся до скрипу підлог
Пам’ятаєте, як ви крались у будинок після побачення? Намагалися перестрибнути через скрипучу четверту чи п’яту сходинку? Ці дні минули, але галас залишився. Деякі будинки скриплять так сильно, що звучать як фонове відео для фільму про будинок з привидами.
Якщо ви хочете непомітно підкрастися до дітей, поки вони мають робити уроки, тиха підлога допоможе. У нових будинках скрип менше. Зазвичай. Але не розраховуйте на це. Обійдіть будь-яку нерухомість з гострим слухом. Прислухайтеся так, ніби намагаєтесь упіймати злодія. Або, можливо, зловити їх за вирішенням завдань алгебри.
Проте є й зворотний бік. Ви віддаєте перевагу тихій скритності? Чи вам більше подобається, що скрипуча підлога повідомляє про прибуття нічних зловмисників? Скрипучий будинок – це система раннього попередження. Комусь це подобається. Більшості – ні. Перевірте сходи. Перевірте чорнову підлогу. Уважно прислухайтеся.
Ви знали?
Домашні інспектори ліцензуються державними регуляторами. Не всі ліцензії однакові. Вибираючи інспектора, звертайте увагу на кількість років досвіду. Десятиліття ще краще. Досвід дозволяє помічати тонкі дефекти, що пропускають стандартні шаблони.
Свинина у вентиляційних каналах
Ви, напевно, зустрічали фразу «свинина у вентиляційних каналах» у кількох старих контрольних списках інспекцій. Вона відноситься до абсурдної кількості пилу, ворсу та сміття, яке накопичується в системах HVAC протягом десятиліть. Інспектори рідко чистять канали. Вони можуть зазирнути всередину решітки вентиляції. Вони можуть побачити грудку сірого пуху. Вони не вимірюватимуть його. Їм нічого очікувати справи до цього.
Якщо ви купуєте старий будинок, канали можуть бути забиті сміттям, яке «запікалося» там із часів адміністрації Картера. Це не просто брудно. Це загроза здоров’ю. Пилові кліщі. Суперечки цвілі. Екскременти гризунів. Все це циркулює у вашому повітрі.
Найняйте спеціаліста з чищення каналів після закриття угоди. Не просіть інспектора це зробити. Це не їхня робота. І це не входить до стандартного звіту. Вам потрібно зняти ґрати. Зазирнути усередину. Якщо ви побачите щось схоже на гніздо, викличте професіонала. Очистіть його. Замініть фільтри. Дихайте вільніше.
І доки ви цим займаєтеся, перевірте ізоляцію навколо самих каналів. Якщо вона розірвана або відсутня, ваш рахунок за опалення різко зросте. Ви платите за опалення горища. Або підпілля.
Огляд будинку має бути страховкою. Він виявляє великі проблеми. Гнилі балки. Несправну електропроводку. Але чек-лист це грубий інструмент. Він не вловлює запахи. Він не помічає того, що живе в кутках горища.
Ви купуєте будинок. Переїжджаєте. Включаєте систему опалення, вентиляції та кондиціювання (HVAC). І раптом починаєте дихати історією.
Саме історією, яка пахне розкладанням. Або котячою сечею. Або свинячої відбивної, яку хтось із племінників впустив у вентиляційні ґрати у 2018 році. Ці речі не зникають. Вони чекають. Вони сидять у повітроводах, чекаючи, поки душне повітря виштовхне їхній «парфум» у вашу вітальню. Це не метафора. Це – біологія. І виправлення цього коштує дорого.
5: Червона фарба
Дизайнери люблять колір. Вони продають вам ідею про те, що стіна, забарвлена в колір паленої сієни або глибокого баклажану, додає характеру. Характер – це просто ввічливе слово для роботи, на яку ви не погоджувалися.
Коли ви спробуєте зафарбувати такий насичений колір, ви впертеся в стіну. Буквально у стіну. Скільки б ви не платили за преміальну латексну фарбу, одного шару буде недостатньо. Два шари можуть лише виявити привид вихідного відтінку. Ви дивитися на стельовий вентилятор, задаючись питанням, чи не краще поклеїти шпалери.
Бажаєте зафарбувати сміливе покриття минулого року? Нанесіть шар ґрунтовки перед фарбуванням. Ви також можете заощадити час, використовуючи фарбу та ґрунтовку в одному продукті.
Рішення просте. Зашліфуйте поверхню, якщо доведеться. Але якщо хочете зберегти розум, використовуйте якісну ґрунтовку. Вона блокує пігмент. Вона дає вам чистий аркуш. Не пропускайте цей крок. Ваше нове фарбування залежить від нього.
4: Пацюки гості
Інспектори не лізуть на дах. Вони не отримують плату за ризик. Вони стоять на газоні і дивляться нагору в бінокль. Вони бачать відсутню черепицю. Вони не бачать того, що рухається всередині простору горища.
Для цього потрібний професіонал. Не через протікання. Через мешканців.
Птахи в’ють гнізда у димарях. Терміти можуть почати з конькового покриття та пробиратися вниз у структуру будинку. Єноти сильніші, ніж ви думаєте. Вони розірвуть вашу фасцію (карнизну дошку), якщо почують їжу. Або якщо їм просто захочеться проникнути усередину.
Для ретельної перевірки вам доведеться викликати покрівельника. Тут потрібно враховувати більше, ніж просто протікання води.
Не думайте, що дах – це просто кришка. Це місце існування. Перевірте точки входу. Закрийте їх. Перш ніж нові мешканці почнуть копати нори.
3: Праці ландшафту
Ідеально підстрижена жива огорожа — це не подарунок. Це зобов’язання.
Ви входите. Газон зелений. Квіти живі. Це виглядає як розворот у журналі. Але у журналах немає рахунків за комунальні послуги. Їм не доводиться мати справу з корінням, яке тріскає фундамент.
Ландшафти, що вимагають високого догляду, потребують постійної уваги. Поліпшення ґрунту. Пестициди. Косити. Обрізати. Якщо ви не любите садівництво, ви зненавидите його. І будете злитися на нього.
Привабливість фасаду важлива, але вибирайте невибагливі чагарники та газон, який не потребує постійного догляду.
Дивіться вартість обслуговування, а не тільки на красу. Запитайте у місцевому розпліднику про рослини, які виживають у вашому кліматі без постійного «балівства». Місцеві рослини зазвичай є відповіддю. Вони звикли до погоди. Вам не потрібно боротися із природою. Просто працюйте з нею.
2: Сліди свійських тварин
Домашні тварини – це кохання. Але також це фактор зниження вартості.
Шерсть осідає на шторах. Волосся забиває фільтри системи HVAC. Подряпини псують паркет. Інспектор бачить собачу будку і йде далі. Він не бачить запаху, який просочив чорнову підлогу. Він не бачить плям мертвої трави, де собака бігала по колу протягом п’яти років.
Коли ви продаватимете будинок, ці проблеми повернуться, щоб переслідувати вас. Покупці відчувають, що пропустив інспектор. Вони відчувають запах тварини. Вони відчувають шкоду. І вони вимагатимуть знижки. Або підуть.
Виправте це до виставлення будинку на продаж. Замініть килим. Ретельно почистіть димарі. Відшліфуйте підлогу заново. Не дозволяйте чужому пухнастому другові стати вашою фінансовою проблемою.
1: Тютюновий дим
Це найгірше з усього.
Ви можете зафарбувати червону фарбу. Ви можете вигнати єнотів. Ви можете покосити газон. Але ж дим? Дим проникає всюди.
Він прилипає до гіпсокартону. Він просочує ізоляцію. Він застряг у волокнах килима. Він залишає жовтуватий наліт на стелях. Він не змивається.
Курці вважають, що можуть замаскувати запах освіжувачами повітря. Не можуть. Запах тепер є частиною конструкції. Якщо ви купуєте будинок з історією куріння, зрозумійте, що вам потрібно замінити фільтри системи HVAC. Можливо, димарі. Обов’язково килими.
Збитки від диму є постійними, поки ви не заміните матеріали. Не намагайтеся зафарбувати його.
Це не просто запах. Це хімічний залишок. І вона зберігається. Роки. Поки ви не вирвете його.
Будинок тепер ваш. Сюрпризи також ваші. Ви не можете виправити все. Але ви можете виправити те, що коштує вам грошей. Почніть із запаху. Потім із фарби. Потім із даху.
Решта може зачекати.
Залишки тютюнового диму не просто залишаються на поверхні. Вони глибоко проникають у гіпсокартон, килимове покриття та повітроводи системи кондиціювання. Можуть минули роки, перш ніж запах повністю зникне. А може, він ніколи не зникне.
Ви вважаєте, що ваш ніс це відразу вловить. Заходьте в будинок і припускаєте, що відразу відчуєте запах канцерогенів. Це ризиковано. Курці вміють приховувати сліди. Febreze маскує запах. Аміак та хлорка (білий відбілювач) приховують докази. Навіть випікання печива допомагає. Це хитро.
Якось вологим післяобіднім днем, невдовзі після угоди, різкий запах перекурених сигарет починає проступати назовні. Ваша родина не бачить цього, що наближається. Будьте активними. Попередьте проблему. Переконайтеся, що купуєте будинок для некурців.
Часті питання про перевірку будинку
Що саме перевіряє домашній інспектор?
Домашній інспектор проводить візуальний огляд вашого будинку. Це не поглиблене медичне обстеження фундаменту вашого будинку. Він перевіряє основні системи. Стан даху. Тріщини у фундаменті. Структурну цілісність. Працездатність системи HVAC (опалення, вентиляція та кондиціювання). Витоку у водопроводі. Стан електропроводки. Якщо щось видно, то він це зазначає.
На скільки можна торгуватися за ціною після перевірки будинку?
Не чіпляйтеся за кожну дрібницю із продавцем. Вибирайте свої битви. Особливо, якщо ви не були єдиним претендентом на покупку. Ваш агент з нерухомості оцінює кожен ремонт у грошовому еквіваленті. Ринкові дослідження також допомагають. Realtor.com рекомендує використовувати місцеві дані для обґрунтування ваших вимог. Надмірна торгівля вбиває угоди.
Скільки часу покупець має, щоб відмовитися від угоди після перевірки будинку?
Час не чекає. Якщо ваша пропозиція включала умову перевірки будинку, у вас є законне право вийти з угоди. Realtor.com зазначає, що це вікно становить сім днів. Ви підписуєте договір купівлі-продажу. Ви маєте сім днів на завершення перевірки. Потім ви повідомляєте продавця, якщо відмовляєтеся від угоди. Не тягніть час.
Скільки часу у продавця є на виконання ремонтних робіт?
Відлік часу починається, коли ви погоджуєтесь із конкретними виправленнями. Як правило, вони мають час до фінального огляду, щоб завершити їх. Але що якщо ви хочете докази? Скажіть своєму агентові. Договоріться про умови. Змусіть продавця показати вам виконану роботу перед фінальним оглядом.
Які типові червоні прапори виявляються під час перевірки будинку?
Слідкуйте за цими проблемами. Вони сигналізують про великі неприємності.
– Проблеми із водопроводом. Повільний злив або активні витоку.
– електричні несправності. Проведення типу «кнопка та трубка» або перевантажені панелі.
– Водяні збитки. Шукайте висоли на бетоні. Це білий, крейдяний наліт.
– структурні дефекти. Провислі підлоги. Тріщини у балках.
– Цвіль. Затхлий запах. Видимий ріст плісняви.
– ознаки шкідників. Послід гризунів. Гуано кажанів. Сліди комах.
