Myslíš si, že jsi v bezpečí. Inspekční zpráva přišla se zelenou. Inspektor pokrčil rameny. Máte dobrý pocit z utrácení peněz ve vaší šekové knížce.
Ale tady je krutá pravda. Právě jsi koupil cizí starý dům. Jejich vlastnosti jsou nyní vaše. To by mohlo znamenat krásnou zahradu s nízkou údržbou. Nebo to může znamenat, že ložnice je natřená agresivním odstínem purpurové, který žádné množství základního nátěru nedokáže opravit.
Staré domy mají staré problémy. Standardní domovní prohlídka je vizuální. Toto je rychlý pohled. Tohle je procházka domem. Nejedná se o hluboký ponor do duše designu. „Postupujte opatrně“ je realitní kód pro „jste na to sami“.
Proč se tedy nepostavit v rohu, zatímco inspektor posvítí baterkou na elektrickou skříňku? Noste pracovní obuv. Jdi s ním. Přineste druhý pohled. Protože inspektorům věci unikají. Jsou zaneprázdněni. Hledají velké katastrofy. Nehledají malé, drahé úniky, které během pěti let sežerou váš rozpočet.
Tady jsou věci, které vám neřeknou.
10. Izolační mezery
Váš domov by měl být v zimě teplý a v létě chladný. To je to, co zaplatíte za izolaci. Ne vždy ale izolace zůstane tam, kde by měla.
Při prohlídce může odborník zkontrolovat podkroví. Může přesunout některé podložky. Může přikývnout. Nevejde se do každého sklepa. Nebude vám vrtat díry do zdí, aby viděl, co se skrývá uvnitř.
Vznikají tak izolační mezery.
Přihrávka je jen mezera. Chladné místo. K tomu dochází, když se izolace usadí. Nebo když byl od začátku špatně nainstalován. Nebo když předchozí majitelé přidali sádrokarton a zapomněli vyplnit prostor za ním.
Proč vám na tom záleží?
Protože váš systém HVAC bude pracovat tvrději. Váš účet za energii se bude postupně zvyšovat. A nikdy se to nedozvíte, dokud nepřijde zima a vaše topení nebude prosit o milost.
Jak můžete sami najít tyto mezery?
- Použijte detektor úniku tepla. Můžete jej zakoupit ve většině železářství. Jsou levné. Oblékli se. Nasměrujete je do oken, zásuvek a půdních poklopů. V reálném čase vám ukáže, kam jde teplo.
- Zkontrolujte podkroví. Ano, opravdu. Pokud jsou mezi rohožemi mezery, nebo pokud je izolace stlačena naplocho, máte problém. Zvenku to vypadá normálně. Zevnitř to není normální.
- Hledejte průvan. Za větrného dne se projděte kolem svého domova. Zkontrolujte okna. Zkontrolujte dveře. Pokud cítíte pohyb, máte problém s těsněním.
Nečekejte na účet. Opravte to hned. Je to jen nějaká těsnící pěna a nějaké nové rohože. Můžete to udělat sami.
Inspektor viděl podkroví. Neviděl mezeru za zdí vaší hlavní ložnice. Je to na vás.
Slepá místa inspektorů: co vám neřeknou
Domácí inspektoři jsou vyškoleni, aby byli důkladní, ale nejsou čtenáři myšlenek. A rozhodně nebourají zdi. Můžete se vsadit, že nezačnou odštípávat kusy sádrokartonu, aby viděli, co se skrývá v dutinách. Budou se samozřejmě dívat do elektrických zásuvek. Ale pokud váš obývací pokoj s okny orientovanými na sever nemá izolaci nebo se toho hodně zhroutilo v blízkosti soklových lišt, jste s tímto problémem sami. Připravte se na příští zimu na tlusté ponožky a hodně tlustý svetr. Váš dům zamrzne. A ani jeden inspektor vás na to před uzavřením obchodu neupozorní.
Zkontrolujte zkroucené podlahy sami
Hustý vlas koberce dokáže skrýt mnoho nedokonalostí. Maskuje sklony, které by teenager mohl použít pro skateboardové rampy. Inspektory nezajímá, jestli je místnost dokonale čtvercová. Je jim jedno, jestli je podlaha rovná. Většina domů tyto vlastnosti prostě nemá. A může to znamenat rozdíl mezi relaxací na gauči a lpěním na životě, když se gauč pohybuje.
Stavba v těchto dnech pokračuje rychlým tempem. Nespoléhejte na vysokou cenu, která zaručí kvalitní práci. Potřebujete úroveň. Potřebujete T-čtverec. Vezměte si je. Zkontrolujte podlahu sami. Pokud se vlní, budete se s tím muset sžít nebo si to později opravit na vlastní náklady.
TLC tip
Nezačínejte bourat zdi v den, kdy si koupíte svůj domov. Nosné stěny podpírají střechu. Než cokoliv zbouráte, najměte si dodavatele, který nemovitost zhodnotí. Řekne vám, které stěny lze odstranit a které drží oblohu nad vaší hlavou.
Tekutý odpad ze septiku není vtip
Pokud váš dvorek nevypadá jako bažina surových odpadních vod, inspektor se rychle podívá na potrubí a zcela ignoruje samotnou nádrž. Je to hazardní hra. Drahá a nechutná hra. Pokud se později něco rozbije, čeká vás ošklivá, nechutná a nevolnost vyvolávající lekce recyklace. Řekli jsme odporné. Mysleli jsme to vážně.
Pokud dům není napojen na městskou kanalizaci, potřebujete odborníka. Najděte si dodavatele, který se specializuje na údržbu septikových systémů. Nechte je odstranit nádrž. Zkontrolujte součásti. Nedovolte, aby standardní inspekce pokrývala tento problém. Ona ne. A kutilské opravy jsou noční můrou, na kterou nechcete ani pomyslet.
Poslouchejte vrzající podlahy
Pamatujete si, jak jste se po rande vplížili do domu? Zkusili jste přeskočit vrzající čtvrtý nebo pátý schod? Ty dny uplynuly, ale hluk zůstává. Některé domy vrzají tak, že znějí jako pozadí videa k filmu o strašidelném domě.
Pokud se chcete k dětem připlížit, zatímco musí dělat domácí úkoly, pomůže tichá podlaha. V nových domech je méně vrzání. Obvykle. Ale nepočítejte s tím. Procházejte se po jakékoli nemovitosti s bystrým sluchem. Poslouchejte, jako byste se snažili chytit zloděje. Nebo je možná přistihnete při řešení problémů algebry.
Má to však nevýhodu. Dáváte přednost tichému stealth? Nebo byste raději, kdyby vrzající podlaha oznamovala příchod nočních vetřelců? Vrzající dům je systém včasného varování. Někomu se to líbí. Pro většinu ne. Zkontrolujte schody. Zkontrolujte podklad podlahy. Poslouchejte pozorně.
Věděli jste?
Domácí inspektoři mají licenci od vládních regulátorů. Ne všechny licence jsou si rovny. Při výběru inspektora dbejte na počet let praxe. Desetiletí jsou ještě lepší. Zkušenosti vám umožní zaznamenat jemné vady, které standardní vzory postrádají.
Vepřové maso ve ventilačních kanálech
Pravděpodobně jste viděli frázi „vepřové maso v otvorech“ na několika starých kontrolních seznamech. Odkazuje na absurdní množství prachu, vláken a úlomků, které se hromadí v systémech HVAC během desetiletí. Inspektoři jen zřídka čistí potrubí. Mohou se podívat dovnitř ventilační mřížky. Mohou vidět shluk šedého chmýří. Nebudou to měřit. Nebude je to zajímat.
Pokud kupujete starší dům, může být potrubí ucpané úlomky, které se tam zapekly od Carterovy administrativy. Není to jen špinavé. Jedná se o ohrožení zdraví. Prachové roztoče. Spory plísní. Exkrementy hlodavců. To vše cirkuluje ve vašem vzduchu.
Najměte si čistič potrubí po uzavření obchodu. Nechtějte inspektora, aby to udělal. Není to jejich práce. A to není zahrnuto ve standardní zprávě. Musíte odstranit mřížky. Podívejte se dovnitř. Pokud uvidíte, co vypadá jako hnízdo, zavolejte profesionála. Vyčistěte to. Vyměňte filtry. Dýchejte volněji.
A když už jste u toho, zkontrolujte izolaci kolem samotných potrubí. Pokud se roztrhne nebo chybí, váš účet za topení raketově poroste. Platíte za vytápění podkroví. Nebo pod zemí.
Domácí prohlídka by měla být hrazena z pojištění. Identifikuje hlavní problémy. Prohnilé trámy. Vadné elektrické vedení. Ale kontrolní seznam je neomalený nástroj. Nezachycuje pachy. Nevšímá si, že bydlí v rozích podkroví.
Kupujete dům. Stěhujete se. Zapněte systém vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC). A najednou na vás začne dýchat historie.
Konkrétně příběh, který zavání rozkladem. Nebo kočičí moč. Nebo vepřová kotleta, kterou jeden z mých synovců upustil do ventilačního grilu v roce 2018. Tyhle věci nezmizí. Čekají. Sedí ve vzduchovodech a čekají, až dusný vzduch vytlačí jejich „parfém“ do vašeho obývacího pokoje. To není metafora. To je biologie. A oprava je drahá.
5: Červená barva
Návrháři milují barvy. Prodávají vám představu, že na zdi namalovaná spálená siena nebo hluboký lilek dodává „charakter“. Charakter je jen zdvořilé slovo pro práci, kterou jste nevzal.
Když se pokusíte vymalovat tak sytou barvu, narazíte na zeď. Doslova do zdi. Bez ohledu na to, kolik zaplatíte za prémiovou latexovou barvu, jedna vrstva nebude stačit. Dvě vrstvy mohou odhalit pouze duch původního odstínu. Budete zírat na stropní ventilátor a přemýšlet, jestli by nebylo lepší dát nějakou tapetu.
Chcete přelakovat loňský odvážný povrch? Před lakováním naneste základní nátěr. Můžete také ušetřit čas použitím barvy a základního nátěru v jednom produktu.
Řešení je jednoduché. V případě potřeby povrch obruste. Pokud si ale chcete ušetřit zdravý rozum, použijte kvalitní základní nátěr. Blokuje pigment. Dá vám prázdný list. Tento krok nepřeskakujte. Váš nový nátěr na tom závisí.
4: Krysí hosté
Inspektoři nechodí na střechu. Za riziko nedostávají zaplaceno. Stojí na trávníku a dívají se dalekohledem. Vidí chybějící šindele. Nevidí, co se pohybuje uvnitř půdního prostoru.
To vyžaduje profesionála. Ne kvůli únikům. Kvůli obyvatelům.
Ptáci si hnízdí v komínech. Termiti mohou začít u hřebene a propracovat se dolů do struktury domova. Mývalové jsou silnější, než si myslíte. Roztrhnou vám fascii (římsová deska), pokud ucítí jídlo. Nebo jestli se jen chtějí dostat dovnitř.
K důkladné kontrole si budete muset zavolat pokrývače. Je třeba zvážit více než jen úniky vody.
Nepředpokládejte, že střecha je jen kryt. Toto je stanoviště. Zkontrolujte vstupní body. Utěsněte je. Než noví obyvatelé začnou kopat díry.
3: Práce na krajině
Dokonale zastřižený živý plot není dar. Je to závazek.
Vejdete dovnitř. Trávník je zelený. Květiny jsou živé. Vypadá to jako z časopisu. Ale v protokolech nejsou žádné účty za energie. Nemusí se potýkat s kořeny praskajícími v základu.
Krajiny s vysokou údržbou vyžadují neustálou pozornost. Zlepšení půdy. Pesticidy. Sekat. Oříznout. Pokud nemáte rádi zahradničení, budete ho nenávidět. A budeš se na něj zlobit.
Atraktivní průčelí je důležité, ale zvolte keře nenáročné na údržbu a trávník, který nevyžaduje neustálou údržbu.
Podívejte se na náklady na údržbu, nejen na krásu. Zeptejte se místní školky na rostliny, které přežijí ve vašem klimatu bez neustálého hýčkání. Odpovědí jsou obvykle původní rostliny. Jsou zvyklí na počasí. Nemusíte bojovat s přírodou. Prostě s tím pracuj.
2: Stopy domácích mazlíčků
Domácí mazlíčci jsou láska. Ale to je také faktor snížení nákladů.
Vlna se usazuje na závěsech. Vlasy ucpávají HVAC filtry. Škrábance kazí parkety. Inspektor vidí psí boudu a jde dál. Nevidí zápach, který prostupuje podkladem. Nevidí skvrny mrtvé trávy, kde pes pět let běhá v kruzích.
Když prodáte svůj dům, tyto problémy se vám vrátí. Kupující vycítí, co inspektor přehlédl. Cítí zvíře. Cítí poškození. A budou požadovat slevu. Nebo odejdou.
Nechte to opravit, než zařadíte svůj dům na prodej. Vyměňte koberec. Důkladně vyčistěte vzduchové kanály. Přebrousit podlahy. Nedovolte, aby se váš chlupatý přítel stal vaším finančním problémem.
1: Tabákový kouř
To je ze všeho nejhorší.
Můžete malovat přes červenou barvu. Můžete odehnat mývaly. Můžete sekat trávník. Ale kouř? Kouř proniká všude.
Lepí se na sádrokarton. Prostupuje izolací. Uvízne ve vláknech koberce. Na stropech zanechává nažloutlý povlak. Nesmývá se.
Kuřáci věří, že mohou maskovat zápach pomocí osvěžovačů vzduchu. Nemohou. Vůně je nyní součástí designu. Pokud kupujete dům s historií kouření, předpokládejte, že potřebujete vyměnit filtry systému HVAC. Případně vzduchové kanály. Jednoznačně koberce.
Poškození kouřem je trvalé, dokud nevyměníte materiály. Nesnažte se to přebarvit.
Není to jen vůně. Toto je chemický zbytek. A to přetrvává. let. Dokud to nevytrhneš.
Dům je nyní váš. Překvapení jsou i na vás. Nemůžeš opravit všechno. Ale můžete opravit to, co vás stojí peníze. Začněte s vůní. Pak s barvou. Pak ze střechy.
Zbytek může počkat.
Zbytky tabákového kouře nezůstávají jen na povrchu. Pronikají hluboko do sádrokartonu, koberců a HVAC potrubí. Může trvat roky, než zápach úplně zmizí. Nebo možná nikdy nezmizí.
Myslíte si, že to váš nos zvedne hned. Vejděte do domu a očekávejte, že okamžitě ucítíte karcinogeny. Je to riskantní. Kuřáci jsou dobří ve skrývání svých stop. Febreze maskuje zápach. Amoniak a bělidlo (bílé bělidlo) skrývají důkazy. I pečení cukroví pomáhá. Je to ošemetné.
Jednoho vlhkého odpoledne, krátce po transakci, se začne objevovat štiplavý zápach zašlých cigaret. Vaše rodina to nevidí. Buďte proaktivní. Předvídat problém. Ujistěte se, že si koupíte nekuřácký dům.
Nejčastější dotazy týkající se domovních prohlídek
Co přesně domácí inspektor kontroluje?
Domácí inspektor provádí vizuální kontrolu vašeho domova. Nejedná se o hloubkovou lékařskou prohlídku základů vašeho domova. Kontroluje hlavní systémy. Stav střechy. Praskliny v základu. Strukturální integrita. Výkon systému HVAC (topení, ventilace a klimatizace). Netěsnosti v přívodu vody. Stav elektrických rozvodů. Pokud je něco vidět, zaznamená to.
Kolik můžete vyjednat na ceně po domovní prohlídce?
Nenechte se s prodejcem chytit do každého detailu. Vyberte si bitvy. Zvláště pokud jste nebyli jediným zájemcem o koupi. Váš realitní makléř oceňuje každou renovaci. Pomáhá také průzkum trhu. Realtor.com doporučuje používat k doložení svých tvrzení místní údaje. Přílišné vyjednávání zabíjí obchody.
Jak dlouho musí kupující po domovní prohlídce odstoupit od smlouvy?
Čas nečeká. Pokud vaše nabídka obsahovala doložku o domovní prohlídce, máte zákonné právo od obchodu odejít. Realtor.com poznamenává, že toto okno je obvykle sedm dní. Podepisujete kupní a prodejní smlouvu. Na dokončení kontroly máte sedm dní. Pokud od smlouvy odstoupíte, informujete prodejce. Neztrácejte čas.
Kolik času má prodejce na dokončení oprav?
Hodiny se spustí, když souhlasíte s konkrétními revizemi. Na jejich dokončení mají většinou čas až závěrečná kontrola. Ale co když chcete důkaz? Řekněte to svému agentovi. Dohodněte se na podmínkách. Nechte prodejce před závěrečnou kontrolou ukázat hotové dílo.
Jaké jsou některé běžné červené vlajky nalezené při domovní prohlídce?
Dávejte si na tyto problémy pozor. Signalizují velké potíže.
– Problémy s vodovodním potrubím. Pomalé vypouštění nebo aktivní netěsnosti.
– Elektrické závady. Tlačítková kabeláž nebo přetížené panely.
– Poškození vodou. Hledejte na betonu výkvěty. Jedná se o bílý křídový povlak.
– Konstrukční vady. Propadlé podlahy. Trhliny v trámech.
– Plíseň. Zatuchlý zápach. Viditelný růst plísní.
– Známky škůdců. Trus hlodavců. Netopýří guano. Stopy hmyzu.
