Du denkst, du bist in Sicherheit. Der Inspektionsbericht kam grün zurück. Der Inspektor zuckte mit den Schultern. Sie fühlen sich gut mit dem Scheckbuch, das Sie gerade übergeben haben.
Aber hier ist die kalte Wahrheit. Sie haben gerade das alte Haus einer anderen Person gekauft. Ihre Macken gehören jetzt dir. Das könnte einen schönen, pflegeleichten Garten bedeuten. Oder es könnte bedeuten, dass ein Schlafzimmer in einem aggressiven Magentaton gestrichen wurde, den keine Grundierung ausbessern kann.
Alte Häuser haben alte Probleme. Eine normale Hausinspektion erfolgt visuell. Es ist ein Blick. Es ist ein Rundgang. Es ist kein tiefer Einblick in die Seele der Struktur. „Gehen Sie mit Vorsicht vor“ ist ein Immobilienkodex für „Sie sind auf sich allein gestellt“.
Warum also in der Ecke stehen, während der Inspektor seine Taschenlampe auf den Sicherungskasten richtet? Ziehen Sie Ihre Arbeitsstiefel an. Geh mit ihm. Bringen Sie ein zweites Paar Augen mit. Weil den Inspektoren Dinge entgehen. Sie sind beschäftigt. Sie suchen nach großen Katastrophen. Sie suchen nicht nach den kleinen, teuren Lecks, die Ihr Budget über einen Zeitraum von fünf Jahren verschlingen.
Hier sind Dinge, von denen sie Ihnen nichts erzählen werden.
10: Isolationshohlräume
Ihr Haus soll im Winter warm und im Sommer kühl sein. Deshalb zahlen Sie für die Isolierung. Aber die Isolierung bleibt nicht immer dort, wo sie sein soll.
Bei einer Inspektion überprüft der Profi möglicherweise den Dachboden. Sie könnten einige Fledermäuse zurückziehen. Sie könnten nicken. Sie klettern nicht in jeden Kriechgang. Sie bohren keine Löcher in Ihre Wände, um zu sehen, was sich darin verbirgt.
Dadurch entstehen Isolierungshohlräume.
Eine Lücke ist nur eine Lücke. Ein kalter Ort. Es passiert, wenn sich die Isolierung setzt. Oder wenn es von Anfang an schlecht installiert wurde. Oder als Vorbesitzer Trockenbauwände anbrachten und vergaßen, den Raum dahinter auszufüllen.
Warum ist Ihnen das wichtig?
Weil Ihr HVAC-System härter arbeiten wird. Ihre Energierechnung wird steigen. Und Sie werden es nie erfahren, bis der Winter kommt und Ihre Heizung um Gnade schreit.
Wie finden Sie selbst diese Lücken?
- Verwenden Sie einen thermischen Lecksucher. Sie können diesen in den meisten Baumärkten kaufen. Sie sind billig. Sie schnappen zu. Sie richten sie auf Ihre Fenster, Ihre Steckdosen, Ihre Dachbodenluken. Es zeigt Ihnen in Echtzeit, wo die Wärme entweicht.
- Überprüfen Sie den Dachboden. Ja, wirklich. Wenn zwischen den Matten Lücken vorhanden sind oder die Isolierung flach zusammengedrückt ist, liegt ein Problem vor. Von außen sieht es gut aus. Von innen ist es nicht in Ordnung.
- Achten Sie auf Zugluft. Gehen Sie an einem windigen Tag um Ihr Haus herum. Fühle die Fenster. Fühle die Türen. Wenn Sie eine Bewegung spüren, liegt ein Dichtungsproblem vor.
Warten Sie nicht auf die Rechnung. Repariere es jetzt. Es sind nur etwas Schaumdichtmittel und ein paar neue Matten. Sie können es selbst tun.
Der Inspektor sah den Dachboden. Er hat die Lücke hinter der Wand Ihres Hauptschlafzimmers nicht gesehen. Das liegt an dir.
Die blinden Flecken der Inspektoren: Was sie Ihnen nicht sagen
Hausinspektoren sind dazu ausgebildet, gründlich zu sein, aber sie sind keine Gedankenleser. Und sie sind sicherlich keine Mauerbrecher. Sie können darauf wetten, dass sie nicht anfangen, an Trockenbauwänden herumzuhacken, um zu sehen, was sich in den Hohlräumen verbirgt. Sie werden sicher einen Blick auf die Steckdosen werfen. Aber wenn Ihr nach Norden ausgerichtetes Familienzimmer keine Isolierung hat oder ein Haufen davon an den Fußleisten eingestürzt ist, sind Sie auf sich allein gestellt. Machen Sie sich im nächsten Winter auf robuste Socken und einen sehr dicken Pullover gefasst. Ihr Haus wird frieren. Und kein Inspektor wird Sie vor der Schließung davor warnen.
Überprüfen Sie selbst, ob sich verzogene Böden verzogen haben
Dickflorige Teppiche können eine Vielzahl von Sünden verbergen. Es verdeckt Hänge, die ein Teenager als Skateboard-Rampe nutzen könnte. Den Inspektoren ist es egal, ob ein Raum vollkommen quadratisch ist. Es ist ihnen egal, ob der Boden eben ist. Die meisten Häuser sind es einfach nicht. Und das könnte den Unterschied zwischen dem Faulenzen auf dem Sofa und dem verzweifelten Festhalten, wenn die Couch sich bewegt, ausmachen.
Der Bau geht heutzutage schnell voran. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Preis eine Garantie für hochwertige Handwerkskunst ist. Du brauchst ein Level. Sie benötigen ein T-Quadrat. Schnapp sie dir. Überprüfen Sie den Boden selbst. Wenn es ins Rollen kommt, machen Sie mit – oder reparieren es später auf eigene Kosten.
DC-Tipp
Beginnen Sie nicht gleich am Tag des Hauskaufs damit, Wände einzureißen. Tragende Wände tragen das Dach. Beauftragen Sie einen Auftragnehmer mit der Bewertung der Immobilie, bevor Sie etwas abreißen. Sie können Ihnen sagen, welche Mauern durchgehen können und welche Ihnen den Himmel vom Kopf fernhalten.
Septic Tank Goo ist kein Witz
Sofern Ihr Garten nicht wie ein roher Abwassersumpf aussieht, wird der Inspektor einen Blick auf die Rohre werfen und den Tank ganz auslassen. Das ist ein Glücksspiel. Ein kostspieliges, abscheuliches Glücksspiel. Wenn später etwas kaputt geht, erwartet Sie eine abscheuliche, abscheuliche und ekelerregende Lektion in Sachen Müllentsorgung. Wir sagten abscheulich. Wir meinen es ernst.
Wenn das Haus nicht an die städtische Kanalisation angeschlossen ist, benötigen Sie einen Spezialisten. Finden Sie einen Auftragnehmer, der auf die Wartung von Kläranlagen spezialisiert ist. Lassen Sie sie den Tank ziehen. Überprüfen Sie die Komponenten. Lassen Sie nicht zu, dass die Standardinspektion dies abdeckt. Das ist nicht der Fall. Und es selbst zu reparieren ist ein Albtraum, von dem Sie nicht träumen möchten.
Achten Sie auf das Knarren des Bodens
Erinnern Sie sich daran, wie Sie sich nach einem Date ins Haus geschlichen haben? Versuchen Sie, die knarrende vierte oder fünfte Treppe zu überspringen? Diese Zeiten sind vorbei, aber der Lärm bleibt. Manche Häuser knarren so sehr, dass es sich anhört wie Filmmaterial aus einem Spukhausfilm.
Wenn Sie sich an Ihre Kinder heranschleichen möchten, während sie Hausaufgaben machen sollen, hilft ein leiser Boden. Neuere Häuser knarren weniger. Normalerweise. Aber rechnen Sie nicht damit. Gehen Sie mit einem scharfen Ohr durch jedes Grundstück. Hören Sie zu, als würden Sie versuchen, einen Dieb zu fangen. Oder vielleicht erwischst du sie dabei, wie sie Algebra lernen.
Es gibt jedoch eine Kehrseite. Bevorzugen Sie lautloses Stealth? Oder möchten Sie lieber, dass ein verräterisches Knarren die Ankunft nächtlicher Schurken ankündigt? Ein knarrendes Haus ist ein Frühwarnsystem. Manche Leute lieben das. Die meisten nicht. Überprüfen Sie die Treppe. Überprüfen Sie den Unterboden. Hören Sie genau zu.
Wussten Sie schon?
Hausinspektoren sind von den staatlichen Aufsichtsbehörden lizenziert. Nicht alle Lizenzen sind gleich. Achten Sie bei der Suche nach einem Inspektor auf jahrelange Erfahrung. Jahrzehnte sind noch besser. Die Erfahrung erkennt die subtilen Fehler, die Vorlagen übersehen.
Schweinekoteletts im Kanal erhitzen
Sie haben wahrscheinlich in einigen alten Inspektionschecklisten den Ausdruck „Heizkanal-Schweinekoteletts“ gesehen. Damit ist die lächerliche Menge an Staub, Flusen und Schmutz gemeint, die sich über Jahrzehnte in HVAC-Systemen ansammelt. Inspektoren reinigen Kanäle selten. Sie könnten einen Blick in eine Lüftungsöffnung werfen. Möglicherweise sehen sie einen Klumpen grauer Flusen. Sie werden es nicht messen. Es wird ihnen egal sein.
Wenn Sie ein älteres Haus kaufen, könnten die Kanäle voller Ablagerungen sein, die seit der Carter-Regierung darin festgebacken sind. Das ist nicht nur schmutzig. Das ist gesundheitsgefährdend. Hausstaubmilben. Schimmelsporen. Nagetierkot. Alles zirkuliert durch deine Luft.
Beauftragen Sie einen Kanalreinigungsspezialisten, nachdem Sie geschlossen haben. Bitten Sie nicht den Inspektor darum. Es ist nicht ihre Aufgabe. Und es wird im Standardbericht nicht behandelt. Sie müssen die Register ziehen. Schauen Sie hinein. Wenn Sie etwas sehen, das wie ein Nistplatz aussieht, rufen Sie einen Profi. Räumen Sie es aus. Ersetzen Sie die Filter. Atmen Sie leichter.
Und wenn Sie schon dabei sind, überprüfen Sie auch die Isolierung rund um die Rohrleitungen. Wenn es zerrissen ist oder fehlt, wird Ihre Heizkostenrechnung in die Höhe schnellen. Sie zahlen für die Beheizung des Dachbodens. Oder der Kriechkeller.
Nr. 5 versteckte Albträume bei der Hausinspektion, die Sie bereuen, wenn Sie sie nicht übersehen
Inspektionen sollen das Sicherheitsnetz sein. Sie fangen das große Zeug. Die verrottenden Balken. Die fehlerhafte Verkabelung. Aber die Checkliste ist ein stumpfes Instrument. Es fehlen die Gerüche. Es vermisst die Dinge, die in den Ecken des Dachbodens leben.
Sie kaufen das Haus. Sie ziehen ein. Dann schaltet sich die Klimaanlage ein. Und plötzlich atmet man Geschichte ein.
Insbesondere Geschichte, die nach Verfall riecht. Oder Katzenurin. Oder ein Schweinekotelett, das 2018 jemandes Neffe in einen Lüftungsschlitz im Boden geworfen hat. Diese Dinger verschwinden nicht. Sie warten. Sie sitzen in den Leitungen und warten darauf, dass schwüle Luft ihr Parfüm in Ihr Wohnzimmer drückt. Es ist keine Metapher. Es ist Biologie. Und die Reparatur ist teuer.
5: Rote Farbe
Designer lieben Farbe. Sie verkaufen Ihnen die Idee, dass eine Wand in gebrannter Siena oder dunklem Aubergine „Charakter“ verleiht. Charakter ist nur ein höfliches Wort für eine Arbeit, für die Sie sich nicht angemeldet haben.
Wenn Sie versuchen, diesen Sättigungsgrad zu übermalen, stoßen Sie an eine Wand. Buchstäbliche Wand. Egal, wie viel Sie für Premium-Latex bezahlen, ein Anstrich reicht nicht aus. Bei zwei Schichten kann der ursprüngliche Farbton noch sichtbar sein. Sie werden auf einen Deckenventilator starren und sich fragen, ob Sie stattdessen einfach eine Tapete aufhängen sollten.
Möchten Sie die auffällige Lackierung des letzten Jahres abdecken? Tragen Sie vor dem Lackieren eine Grundierung auf. Mit einem Produkt, das Farbe und Grundierung in einem enthält, können Sie außerdem Zeit sparen.
Die Lösung ist einfach. Wenn nötig, schleifen Sie es ab. Wenn Sie jedoch Ihren Verstand retten möchten, verwenden Sie eine hochwertige Grundierung. Es blockiert das Pigment. Es gibt Ihnen eine saubere Weste. Überspringen Sie diesen Schritt nicht. Ihr neuer Anstrich hängt davon ab.
4: Dachlebewesen
Inspektoren klettern nicht auf Dächer. Sie werden für das Risiko nicht bezahlt. Sie stehen auf dem Rasen und schauen mit einem Fernglas nach oben. Sie sehen die fehlende Schindel. Sie sehen nicht, was sich im Dachboden bewegt.
Dafür brauchen Sie einen Profi. Nicht wegen Undichtigkeiten. Wegen der Mieter.
Vögel nisten in Schornsteinen. Termiten können an der Firstkappe beginnen und sich bis in die Struktur vorarbeiten. Waschbären sind stärker als Sie denken. Wenn sie Essen riechen, reißen sie durch Ihre Faszien. Oder wenn sie einfach nur rein wollen.
Für eine gründliche Prüfung müssen Sie einen Dachdecker hinzuziehen. Hier gibt es mehr zu beachten als nur Wasserlecks.
Gehen Sie nicht davon aus, dass das Dach nur ein Deckel ist. Es ist ein Lebensraum. Suchen Sie nach Einstiegspunkten. Versiegeln Sie sie. Bevor die neuen Mieter mit dem Graben beginnen.
3: Landschaftsarbeit
Diese perfekt gepflegte Hecke ist kein Geschenk. Es ist eine Belastung.
Du gehst hinein. Der Rasen ist grün. Die Blumen leben. Es sieht aus wie eine Zeitschriftenseite. Aber Zeitschriften haben keine Stromrechnungen. Sie müssen sich nicht mit überwucherten Wurzeln auseinandersetzen, die das Fundament beschädigen.
Pflegeintensive Landschaften erfordern ständige Aufmerksamkeit. Bodenverbesserungen. Pestizide. Mähen. Beschneidung. Wenn Sie Gartenarbeit nicht lieben, werden Sie sie hassen. Und Sie werden es übel nehmen.
Die Attraktivität des Randsteins ist wichtig, aber entscheiden Sie sich für pflegeleichte Sträucher und einen Rasen, der keiner Pflege bedarf.
Achten Sie auf die Wartungskosten, nicht nur auf die Schönheit. Erkundigen Sie sich bei einer örtlichen Gärtnerei nach Pflanzen, die in Ihrem Klima ohne ständige Verhätschelung überleben. Einheimische Pflanzen sind normalerweise die Antwort. Sie sind an das Wetter gewöhnt. Man muss nicht gegen die Natur kämpfen. Arbeite einfach damit.
2: Pet Runs
Haustiere sind Liebe. Sie sind auch ein Abschreibungsereignis.
Dander lässt sich in den Vorhängen nieder. Haare verstopfen die HVAC-Filter. Kratzer beschädigen das Hartholz. Ein Inspektor sieht eine Hundehütte und zieht weiter. Sie sehen den Geruch nicht, der in den Unterboden eingedrungen ist. Sie sehen nicht die toten Grasflächen, auf denen der Hund fünf Jahre lang im Kreis lief.
Wenn Sie verkaufen, kehren diese Probleme zurück, um Sie zu verfolgen. Käufer riechen, was der Prüfer übersehen hat. Sie riechen das Haustier. Sie riechen den Schaden. Und sie werden um einen Rabatt bitten. Oder sie werden weggehen.
Beheben Sie das Problem, bevor Sie es auflisten. Ersetzen Sie den Teppich. Reinigen Sie die Kanäle gründlich. Die Böden neu lackieren. Lassen Sie nicht zu, dass der pelzige Freund eines anderen zu Ihrem finanziellen Problem wird.
1: Zigarettenrauch
Das ist das Schlimmste.
Sie können rote Farbe übermalen. Sie können Waschbären ausmerzen. Sie können den Rasen mähen. Aber Rauch? Rauch kommt überall hin.
Es haftet an der Trockenbauwand. Es dringt in die Isolierung ein. Es bleibt in den Teppichfasern hängen. Es hinterlässt einen gelben Film an den Decken. Es lässt sich nicht abwaschen.
Raucher glauben, sie könnten es mit Lufterfrischern überdecken. Sie können es nicht. Der Geruch ist jetzt in der Struktur. Wenn Sie ein Haus kaufen, in dem in der Vergangenheit geraucht wurde, gehen Sie davon aus, dass Sie die HVAC-Filter austauschen müssen. Vielleicht die Leitungen. Auf jeden Fall die Teppiche.
Rauchschäden sind dauerhaft, bis Sie die Materialien ersetzen. Versuchen Sie nicht, es zu übermalen.
Es ist nicht nur ein Geruch. Es ist ein chemischer Rückstand. Und es bleibt bestehen. Jahrelang. Bis du es herausreißt.
Das Haus gehört jetzt Ihnen. Die Überraschungen gehören auch Ihnen. Man kann nicht alles reparieren. Aber Sie können diejenigen reparieren, die Sie Geld kosten. Beginnen Sie mit dem Geruch. Dann die Farbe. Dann das Dach.
Der Rest kann warten.
Zigarettenreste bleiben nicht nur an der Oberfläche liegen. Es dringt tief in Trockenbauwände, Teppichböden und Klimaanlagenkanäle ein. Es können Jahre vergehen, bis es verschwindet. Es könnte sein, dass es nie aufhört.
Du denkst, deine Nase fängt es auf. Sie gehen hinein und gehen davon aus, dass Sie die Karzinogene sofort riechen werden. Das ist ein Glücksspiel. Raucher wissen, wie sie ihre Spuren verbergen können. Febreze überdeckt den Duft. Ammoniak und Bleichmittel verdecken die Beweise. Sogar Kekse backen klappt. Das ist hinterhältig.
An einem schwülen Nachmittag nach dem Verkauf beginnt der üble Geruch verbrauchter Zigaretten auszuströmen. Ihre Familie sieht es nie kommen. Seien Sie proaktiv. Schlag die Hintern. Stellen Sie sicher, dass Sie ein Nichtraucherhaus kaufen.
Häufig gestellte Fragen zur Hausinspektion
Was prüft ein Hausinspektor eigentlich?
Ein Hausinspektor führt eine Sichtprüfung Ihres Hauses durch. Es handelt sich nicht um eine eingehende medizinische Untersuchung Ihrer Stiftung. Sie scannen die wichtigsten Systeme. Dachzustand. Risse im Fundament. Strukturelle Integrität. HVAC-Leistung. Wasserlecks. Status der elektrischen Verkabelung. Wenn es sichtbar ist, notieren sie es.
Wie viel können Sie nach einer Hausbesichtigung über den Preis verhandeln?
Machen Sie dem Verkäufer keine Vorwürfe. Wähle deine Schlachten. Vor allem, wenn Sie nicht das einzige Angebot in der Stadt wären. Ihr Immobilienmakler legt für jede Reparatur einen Dollarwert fest. Auch Marktforschung hilft. Realtor.com schlägt vor, lokale Daten zu verwenden, um Ihre Anfrage zu rechtfertigen. Übermäßiges Verhandeln tötet Deals.
Wie lange muss der Käufer nach einer Hausbesichtigung zurücktreten?
Die Zeit tickt. Wenn Ihr Angebot die Möglichkeit einer Hausbesichtigung beinhaltete, haben Sie einen legalen Ausweg. Realtor.com weist darauf hin, dass dies normalerweise ein Zeitfenster von sieben Tagen ist. Sie unterzeichnen den Kaufvertrag. Sie haben sieben Tage Zeit, um die Inspektion abzuschließen. Dann benachrichtigen Sie den Verkäufer, wenn Sie weggehen. Zögern Sie nicht.
Wie lange hat der Verkäufer Zeit, Reparaturen durchzuführen?
Die Uhr beginnt, wenn Sie sich auf bestimmte Korrekturen einigen. Im Allgemeinen haben sie bis zur letzten Komplettlösung Zeit, sie abzuschließen. Aber was ist, wenn Sie Beweise wollen? Informieren Sie Ihren Agenten. Verhandeln Sie die Bedingungen. Zwingen Sie den Verkäufer, Ihnen die Arbeit vor dem letzten Spaziergang zu zeigen.
Was sind die häufigsten Warnsignale, die bei einer Hausinspektion festgestellt werden?
Achten Sie auf diese Probleme. Sie signalisieren große Kopfschmerzen.
– Sanitärprobleme. Langsamer Abfluss oder aktive Lecks.
– Elektrische Störungen. Knopf-Rohr-Verkabelung oder überlastete Schalttafeln.
– Wasserschaden. Achten Sie auf Ausblühungen auf Beton. Es handelt sich um eine weiße, kalkhaltige Ablagerung.
– Strukturelle Mängel. Durchhängende Böden. Gebrochene Balken.
– Schimmel. Muffige Gerüche. Sichtbares Wachstum.
– Schädlingsbeweise. Nagetierkot. Fledermaus-Guano. Insektenpfade.
