Sie haben sich wegen der Annehmlichkeiten in eine Wohngemeinschaft eingekauft. Vielleicht hat Ihnen der Gemeinschaftspool gefallen oder das Versprechen einer gepflegten Landschaftsgestaltung. Jetzt verkaufen Sie. Der Markt ist heiß, die Käufer tummeln sich, und man denkt, der schwierige Teil sei vorbei. Das ist es nicht.
Mittlerweile gibt es in den USA überall Hausbesitzerverbände. Wenn Sie in einem solchen Haus wohnen, ist der Verkauf Ihrer Immobilie nicht nur eine Transaktion zwischen Ihnen und dem Käufer. Es ist ein Dreiertanz zwischen dem Vereinsvorstand, Ihrer Rechtsabteilung und den neuen Eigentümern. Sie können nicht einfach die Schlüssel abgeben und weggehen.
Es gibt Regeln. Es fallen Gebühren an. Und es gibt Dokumente, die Sie zusammentragen müssen, bevor jemand auf der gepunkteten Linie unterschreibt.
Warum Sie die HOA vor der Auflistung benachrichtigen müssen
Die Offenlegung Ihrer HOA-Mitgliedschaft gegenüber dem Käufer ist obligatorisch. Die Gesetze Ihres Bundesstaates und der Kaufvertrag erfordern dies. Der Käufer muss wissen, worauf er sich einlässt. Sie müssen die Satzung sehen. Sie müssen die monatlichen Beiträge kennen und wissen, was passiert, wenn Sie eine Zahlung versäumen.
Aber hier ist das, was die meisten Verkäufer übersehen. Sie müssen Ihrer HOA auch mitteilen, dass Sie gehen.
Warum? Denn der Vorstand kontrolliert den Ausgang.
Viele Verbände verfügen über spezielle Protokolle für Überweisungen. Wenn Sie diese nicht befolgen, kann der Deal ins Stocken geraten. Schlimmer noch, die HOA könnte den Abschluss verzögern, wenn Unklarheiten über Ihren Kontostatus bestehen. Sie müssen wissen, ob Sie in der Vergangenheit noch Beträge schulden. Sie müssen wissen, ob für den Zaun, den Sie ohne Genehmigung gebaut haben, unbezahlte Bußgelder anfallen.
Selbst wenn Ihr Hauptbuch sauber ist, sind Sie noch nicht fertig. Der Vorstand muss seine Unterlagen aktualisieren. Sie müssen die Stimmrechte übertragen. Sie müssen sicherstellen, dass der neue Eigentümer für zukünftige Zahlungen aufkommt. Wenn Sie diesen Schritt überspringen, lassen Sie der Haftung Tür und Tor offen.
Das Wiederverkaufspaket und die Landesgesetze
In einigen Bundesstaaten ist dies nicht optional. Es ist gesetzlich vorgeschrieben.
In Virginia ist beispielsweise ein Wiederverkaufspaket für Eigenheimbesitzer erforderlich. Dieser Dokumentendump enthält alles, was ein Käufer über die finanzielle Lage und die Regeln der Community wissen muss. Es ist nicht nur ein Serienbrief. Es handelt sich um eine gesetzliche Anforderung.
Käufer in Virginia haben drei Tage nach Erhalt des Weiterverkaufspakets Zeit, aus welchem Grund auch immer zu kündigen.
Das ist ein starker Hebel für den Käufer. Es zwingt die HOA zur Genauigkeit. Wenn die Finanzdaten nicht stimmen oder die Regeln unklar sind, kann der Käufer vom Geschäft zurücktreten. Dies schützt sie davor, sich einer Gemeinschaft mit versteckten Schulden oder restriktiven Vereinbarungen anzuschließen, die ihre Pläne zunichte machen.
Überprüfen Sie die Gesetze Ihres Staates. Sie befinden sich möglicherweise nicht in Virginia, haben aber dennoch eine Pflicht zur Offenlegung des Weiterverkaufs. Es geht nicht nur darum, dem Käufer zu helfen. Es geht darum, die Transaktion rechtlich abzuschließen. Wenn der Papierkram nicht vollständig ist, wird die Titelgesellschaft nicht geschlossen. Der Deal scheitert.
Transfergebühren: Die Umzugskosten
Nun zu dem Teil, der weh tut. Ihre HOA kann Ihnen diesen Papierkram in Rechnung stellen.
Es wird eine Überweisungsgebühr genannt. Einige Verbände erheben eine Pauschale. In Texas können beispielsweise Gebühren von bis zu 275 US-Dollar anfallen. Es ist eine einfache Zahl. Ärgerlich, aber vorhersehbar.
Andere verlangen einen Prozentsatz des Verkaufspreises. Wir sprechen von 0,5 % bis 1 %. Bei einem 500.000-Dollar-Haus sind das 2.500 bis 5.000 Dollar. Gegangen. Einfach so.
Warum tun sie das? Sie werden sagen, dass es sich um Verwaltungskosten handelt. Das Aktualisieren von Datensätzen braucht Zeit. Das Versenden von Mitteilungen an neue Eigentümer kostet Porto. Aber einen Prozentsatz verlangen? Das ist umstritten. Es richtet sich nach dem Marktwert, nicht nach der Arbeitskraft. Bei hohen Immobilienpreisen trifft es härter.
Einige HOAs tun beides. Sie bezeichnen die Pauschale als Übertragungsgebühr und den Prozentsatz als Verbesserungsgebühr oder Gründungsgebühr. Es ist kreative Buchhaltung. Ziel ist es, den größtmöglichen Wert aus der Transaktion herauszuholen.
Überprüfen Sie Ihre Satzung, bevor Sie eine Liste erstellen. Wissen Sie genau, was Sie bezahlen. Lassen Sie es beim Abschluss nicht zu einer Überraschung werden.
Schuldentilgung und die Inspektionsfalle
Bevor die HOA etwas genehmigt, muss Ihr Konto aktuell sein.
Keine Ausnahmen. Wenn Sie verspätete Zahlungen haben, zahlen Sie diese. Wenn Ihnen Bußgelder wegen eines nicht konformen Daches oder eines Briefkastens in der falschen Farbe auferlegt werden, zahlen Sie diese ebenfalls. Und Sie schulden möglicherweise eine Inkassogebühr, wenn die HOA eine Agentur beauftragen müsste, um Sie zu verfolgen.
Aber selbst wenn Sie aktuell sind, gibt es noch eine weitere Hürde.
Viele HOAs verlangen eine Hausinspektion, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Dies ist nicht die Inspektion des Käufers. Dies ist die Inspektion der HOA.
Sie schicken einen Architekturvertreter zu Ihnen nach Hause. Sie überprüfen alles. Liegt die Außenfarbe innerhalb der zugelassenen Palette? Wird die Landschaftsgestaltung gemäß dem Code gepflegt? Gibt es im Hinterhof unerlaubte Bauten?
Wenn das Haus besteht, erhalten Sie einen Bericht. Geben Sie dem Käufer eine Kopie. Behalten Sie eine Kopie für sich. Es beweist, dass das Haus konform ist.
Wenn es fehlschlägt, sind Sie in Schwierigkeiten.
Sie müssen die Verstöße beheben. Und Sie müssen die Reparaturen bezahlen. Manchmal schulden Sie eine Geldstrafe für den Verstoß selbst. Dann müssen Sie möglicherweise die HOA-Gebühr für die erneute Inspektion zahlen. Es handelt sich um eine Kostenstelle, deren Budget die meisten Verkäufer vergessen.
Aus diesem Grund können die HOA-Wiederverkaufsgebühren in die Höhe schnellen. Es geht nicht nur um die Ablösesumme. Es ist die Inspektion. Es ist der Papierkram. Es handelt sich um die ausstehenden Schulden. Es sind die Inkassokosten.
Was Sie tun müssen
- Lesen Sie die Satzung. Raten Sie nicht. Schauen Sie im entsprechenden Abschnitt zu Verkäufen und Transfers nach.
- Überprüfen Sie, ob Schulden vorhanden sind. Rufen Sie Ihre Kontoauszüge ab. Begleichen Sie jeden Cent, den Sie schulden.
- Holen Sie sich das Wiederverkaufspaket. Starten Sie den Vorgang frühzeitig. Es kann Wochen dauern, bis alle Dokumente zusammen sind.
- Budget für Gebühren. Geben Sie in Ihrer Abschlussabrechnung die Überweisungsgebühr, etwaige prozentuale Gebühren und mögliche Inspektionskosten an.
- Inspizieren Sie Ihr eigenes Eigentum. Bevor der HOA-Vertreter eintrifft, gehen Sie durch das Haus. Beheben Sie die geringfügigen Verstöße. Sparen Sie sich die Strafe.
Der Markt bewegt sich schnell. Aber HOAs bewegen sich langsamer. Sie müssen. Sie beschäftigen sich mit Haftung, Gemeinschaftsstandards und ihrer eigenen finanziellen Stabilität.
Sie möchten einen reibungslosen Abschluss. Sie möchten, dass der Käufer ohne Warnsignale hereinkommt. Das bedeutet, die Hausaufgaben zu machen. Es bedeutet, die Gebühren zu bezahlen. Es bedeutet, sich an die Regeln zu halten.
Es macht keinen Spaß. Aber es ist notwendig.
Wenn Sie die Arbeit selbst erledigen, stellen Sie sicher, dass Sie die lokalen Anforderungen an das Wiederverkaufspaket für Eigenheimbesitzer verstehen. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, bestehen Sie darauf, dass dieser die HOA-Verbindung übernimmt. Aber lagern Sie Ihr Wissen nicht aus. Wissen, was kommt.
Der Abschlusstisch ist schon stressig genug. Lassen Sie nicht zu, dass die HOA das Chaos noch verstärkt.
