Вы купили дом в сообществе с управлением HOA ради удобств. Возможно, вам понравился общий бассейн или обещание ухоженного ландшафта. Теперь вы продаете недвижимость. Рынок горячий, покупатели кружат вокруг, и вам кажется, что самая сложная часть позади. Это не так.
Общины с управлением HOA (ассоциации домовладельцев) сейчас повсеместны в США. Если вы живете в таком сообществе, продажа вашей недвижимости — это не просто сделка между вами и покупателем. Это трехсторонний процесс, в котором участвуют совет ассоциации, ваша юридическая команда и новые владельцы. Вы не можете просто передать ключи и уйти.
Существуют правила. Существуют комиссии. И существуют документы, которые вы должны собрать до того, как кто-либо подпишет договор.
Почему вы обязаны уведомить HOA до выставления дома на продажу
Сообщить покупателю о членстве в HOA является обязательным. Это требуется законами вашего штата и условиями договора купли-продажи. Покупатель должен знать, во что он вступает. Он должен увидеть устав сообщества. Он должен знать размер ежемесячных взносов и что произойдет, если вы пропустите платеж.
Но вот что большинство продавцов упускают из виду. Вы также обязаны сообщить вашему HOA о том, что покидаете сообщество.
Почему? Потому что совет ассоциации контролирует процесс выхода.
Многие ассоциации имеют специфические протоколы передачи прав собственности. Если вы не следуете им, сделка может встать. Хуже того, HOA может задержать закрытие сделки, если есть какие-либо неясности со статусом вашего счета. Вам нужно знать, есть ли у вас задолженность по прошлым взносам. Вам нужно знать, есть ли неоплаченные штрафы за забор, который вы построили без разрешения.
Даже если ваш счет чист, вы еще не закончили. Совету ассоциации необходимо обновить свои записи. Они должны передать права голоса. Они должны убедиться, что новый владелец несет ответственность за будущие платежи. Если вы пропустите этот шаг, вы оставляете лазейку для потенциальной ответственности.
Пакет документов на перепродажу и законы штатов
В некоторых штатах это не является необязательным. Это законодательно закреплено.
Например, в Вирджинии требуется пакет документов на перепродажу для домовладельцев. Этот набор документов содержит все, что покупателю нужно знать о финансовом здоровье сообщества и его правилах. Это не просто стандартное письмо. Это юридическое требование.
Покупатели во Вирджинии имеют три дня после получения пакета документов на перепродажу, чтобы отказаться от сделки по любой причине.
Это мощный рычаг в руках покупателя. Это заставляет HOA быть точным. Если финансовые показатели неверны или правила неясны, покупатель может выйти из сделки. Это защищает их от покупки дома в сообществе со скрытыми долгами или ограничительными условиями, которые могут испортить их планы.
Проверьте законы вашего штата. Возможно, вы не во Вирджинии, но у вас все еще может быть требование о раскрытии информации при перепродаже. Это касается не только помощи покупателю. Это касается законного закрытия сделки. Если документы не полны, компания по проверке титула не проведет закрытие сделки. Сделка сорвется.
Комиссии за передачу: цена переезда
Теперь о той части, которая бьет по карману. Ваш HOA может взимать с вас плату за эту бумажную работу.
Это называется комиссия за передачу. Некоторые ассоциации взимают фиксированную сумму. Например, в Техасе вы можете увидеть комиссии до 275 долларов. Это простая сумма. Раздражает, но предсказуемо.
Другие взимают процент от цены продажи. Речь идет о 0,5% до 1%. На доме стоимостью 500 000 долларов это 2 500 – 5 000 долларов. Исчезают. Просто так.
Почему они это делают? Они скажут, что это административные расходы. Обновление записей занимает время. Отправка уведомлений новым владельцам требует почтовых расходов. Но взимать процент? Это спорно. Это масштабируется в зависимости от рыночной стоимости, а не от затраченного труда. Это бьет сильнее, когда цены на дома высоки.
Некоторые HOA делают и то, и другое. Они называют фиксированную сумму комиссией за передачу, а процент — дополнительным платежом или фондовым взносом. Это креативный учет. Это сделано для того, чтобы извлечь как можно больше ценности из сделки.
Проверьте свой устав перед выставлением дома на продажу. Точно знайте, сколько вы платите. Не позволяйте этому стать сюрпризом в день закрытия сделки.
Погашение долга и ловушка инспекции
Прежде чем HOA подпишет какие-либо документы, ваш счет должен быть актуальным.
Без исключений. Если у вас есть просроченные взносы, вы должны их оплатить. Если у вас есть штрафы за крышу, не соответствующую нормам, или почтовый ящик неправильного цвета, вы должны оплатить и их. И возможно, вы должны заплатить комиссию за взыскание, если HOA пришлось нанять агентство для взыскания долга.
Но даже если ваш счет чист, есть еще одно препятствие.
Многие HOA требуют инспекцию дома перед закрытием сделки. Это не инспекция покупателя. Это инспекция HOA.
Они направляют представителя по архитектурным вопросам в ваш дом. Они проверяют все. Находится ли цвет внешней краски в утвержденной палитре? Поддерживается ли ландшафт в соответствии с нормами? Есть ли несанкционированные сооружения во дворе?
Если дом проходит проверку, вы получаете отчет. Дайте копию покупателю. Сохраните копию для себя. Это доказывает, что дом соответствует требованиям.
Если он не проходит, у вас проблемы.
Вы должны устранить нарушения. И вы должны оплатить ремонт. Иногда вы должны заплатить штраф за само нарушение. Затем вам, возможно, придется оплатить комиссию HOA за повторную инспекцию. Это статья расходов, которую большинство продавцов забывают заложить в бюджет.
Именно поэтому комиссии HOA за перепродажу могут разрастаться. Это не только комиссия за передачу. Это инспекция. Это бумажная работа. Это задолженность. Это расходы на взыскание.
Что вам нужно сделать
- Прочитайте устав. Не гадайте. Найдите конкретный раздел о продажах и передачах прав.
- Проверьте наличие долга. Запросите выписки по счету. Погасите каждую копейку, которую вы должны.
- Получите пакет документов на перепродажу. Начните процесс заранее. Сбор всех документов может занять недели.
- Заложите бюджет на комиссии. Включите комиссию за передачу, любые процентные сборы и потенциальные расходы на инспекцию в свое закрытие сделки.
- Проведите собственную инспекцию недвижимости. Прежде чем приедет представитель HOA, обойдите дом. Устраните мелкие нарушения. Сэкономьте на штрафе.
Рынок движется быстро. Но HOA движутся медленнее. Они вынуждены так делать. Они имеют дело с ответственностью, стандартами сообщества и собственной финансовой стабильностью.
Вы хотите гладкого закрытия сделки. Вы хотите, чтобы покупатель вошел без красных флажков. Это значит выполнить домашнюю работу. Это значит заплатить комиссии. Это значит следовать правилам.
Это неприятно. Но это необходимо.
Если вы выполняете работу самостоятельно, убедитесь, что понимаете требования местного пакета документов на перепродажу для домовладельцев. Если вы работаете с агентом, настаивайте на том, чтобы он занимался связью с HOA. Но не передавайте свои знания на аутсорсинг. Знайте, что вас ждет.
Стол закрытия сделки и так полон стресса. Не позволяйте HOA добавлять хаос.
