Kupiłeś dom w społeczności HOA ze względu na udogodnienia. Być może spodobał Ci się wspólny basen lub obietnica wypielęgnowanego krajobrazu. Teraz sprzedajesz nieruchomość. Rynek jest gorący, kupujący są krążący i myślisz, że najtrudniejsza część już za nami. To jest błędne.
Społeczności zarządzane przez HOA (stowarzyszenie właścicieli domów) są obecnie wszechobecne w USA. Jeśli mieszkasz w takiej społeczności, sprzedaż nieruchomości nie jest tylko transakcją pomiędzy Tobą a kupującym. Jest to proces trójstronny, w którym uczestniczy zarząd stowarzyszenia, zespół prawny i nowi właściciele. Nie możesz po prostu oddać kluczy i wyjść.
Istnieją zasady. Są prowizje. Są też dokumenty, które trzeba zebrać zanim ktokolwiek podpisze umowę.
Dlaczego musisz powiadomić HOA przed wystawieniem domu na sprzedaż.
Poinformowanie kupującego o członkostwie w HOA jest obowiązkowe. Jest to wymagane przez prawo obowiązujące w Twoim stanie oraz warunki umowy zakupu. Kupujący musi wiedzieć, w co się pakuje. Musi zapoznać się z regulaminem wspólnoty. Powinien znać Twoje miesięczne składki i wiedzieć, co się stanie, jeśli przegapisz płatność.
Ale oto, czego brakuje większości sprzedawców. Twoim obowiązkiem jest także poinformować HOA o opuszczeniu społeczności.
Dlaczego? Ponieważ zarząd stowarzyszenia kontroluje proces wyjścia.
Wiele stowarzyszeń ma specjalne protokoły przenoszenia własności. Jeśli ich nie zastosujesz, umowa może nie dojść do skutku. Co gorsza, HOA może opóźnić zamknięcie transakcji, jeśli istnieje niepewność co do statusu Twojego konta. Musisz wiedzieć, czy nie zalegasz z wcześniejszymi płatnościami. Musisz wiedzieć, czy istnieją jakieś zaległe kary za ogrodzenie, które zbudowałeś bez pozwolenia.
Nawet jeśli Twoje konto jest czyste, to jeszcze nie koniec. Zarząd stowarzyszenia musi zaktualizować swoją dokumentację. Muszą oddać głosy. Muszą zapewnić, że nowy właściciel będzie odpowiedzialny za przyszłe płatności. Jeśli pominiesz ten krok, pozostawisz pole do potencjalnej odpowiedzialności.
Pakiet odsprzedaży i przepisy stanowe
W niektórych stanach nie jest to opcjonalne. Jest to zapisane w prawie.
Na przykład Wirginia wymaga pakietu odsprzedaży dla właścicieli domów. Ten zestaw dokumentów zawiera wszystko, co kupujący powinien wiedzieć o kondycji finansowej społeczności i jej zasadach. To nie jest zwykły list. Jest to wymóg prawny.
Kupujący z Wirginii mają trzy dni od otrzymania paczki do odsprzedaży na anulowanie transakcji z dowolnego powodu.
To potężna dźwignia w rękach kupującego. Wymusza to dokładność HOA. Jeśli dane finansowe są nieprawidłowe lub zasady są niejasne, kupujący może wycofać się z transakcji. Chroni ich to przed zakupem domu we wspólnocie z ukrytymi długami lub restrykcyjnymi umowami, które mogłyby pokrzyżować ich plany.
Sprawdź przepisy obowiązujące w Twoim stanie. Być może nie znajdujesz się w Wirginii, ale nadal możesz mieć obowiązek ujawniania informacji o odsprzedaży**. Tu nie chodzi tylko o pomoc kupującemu. Dotyczy to prawnego zamknięcia transakcji. Jeżeli dokumenty nie będą kompletne, spółka tytułowa nie dokończy zamknięcia. Transakcja upadnie.
Opłaty za transfer: Koszt przeprowadzki
Teraz o części, która uderza w kieszeń. Twój HOA może pobrać opłatę za tę dokumentację.
Nazywa się to opłatą za transfer. Niektóre stowarzyszenia pobierają stałą kwotę. Na przykład w Teksasie opłaty sięgają nawet 275 dolarów. To prosta kwota. Irytujące, ale przewidywalne.
Inni pobierają procent ceny sprzedaży. Mówimy o 0,5% do 1%. W przypadku domu o wartości 500 000 dolarów jest to od 2500 do 5000 dolarów. Znikają. Właśnie tak.
Dlaczego to robią? Powiedzą, że to koszty administracyjne. Aktualizacja rekordów wymaga czasu. Wysyłanie powiadomień do nowych właścicieli wymaga wysyłki. Ale naliczać odsetki? To jest dyskusyjne. Skaluje się to w oparciu o wartość rynkową, a nie zaangażowaną pracę. Uderza to mocniej, gdy ceny domów są wysokie.
Niektóre HOA robią jedno i drugie. Nazywają stałą kwotę opłatą za przelew, a procent jako dodatkową płatnością lub wkładem na fundusz. To jest kreatywna księgowość. Ma to na celu wyciągnięcie jak największej wartości z transakcji.
Zanim wystawisz swój dom na sprzedaż, sprawdź swój regulamin. Wiedz dokładnie, za co płacisz. Nie pozwól, żeby to była niespodzianka w dniu zamknięcia.
Spłata długu i pułapka inspekcyjna
Zanim HOA podpisze jakiekolwiek dokumenty, Twoje konto musi być aktualne.
Żadnych wyjątków. Jeśli masz zaległe opłaty, musisz je uiścić. Jeśli nałożono mandaty za dach niezgodny z przepisami lub skrzynkę pocztową w niewłaściwym kolorze, również musisz je zapłacić. Być może będziesz musiał uiścić opłatę za windykację, jeśli HOA będzie musiała zatrudnić agencję do odbioru długu.
Ale nawet jeśli Twoje konto jest czyste, istnieje jeszcze jedna przeszkoda.
Wiele HOA wymaga inspekcji domu przed zamknięciem. To nie jest kontrola kupującego. To jest inspekcja HOA.
Wysyłają przedstawiciela architektonicznego do Twojego domu. Sprawdzają wszystko. Czy kolor farby zewnętrznej mieści się w zatwierdzonej palecie? Czy krajobraz jest utrzymywany zgodnie z kodem? Czy na podwórku znajdują się niedozwolone konstrukcje?
Jeśli dom przejdzie inspekcję, otrzymasz raport. Przekaż kopię kupującemu. Zachowaj kopię dla siebie. Świadczy to o tym, że dom spełnia wymagania.
Jeśli to nie zniknie, masz problem.
Musisz naprawić naruszenia. A za naprawę trzeba zapłacić. Czasami za samo naruszenie trzeba zapłacić karę. Być może będziesz musiał uiścić opłatę HOA za ponowną kontrolę. Jest to wydatek, o którym większość sprzedawców zapomina zaplanować budżet.
Dlatego opłaty odsprzedaży HOA mogą się sumować. To nie tylko opłata za transfer. To jest inspekcja. To jest papierkowa robota. To jest dług. Są to koszty windykacji.
Co musisz zrobić
- Przeczytaj regulamin. Nie zgaduj. Znajdź odpowiednią sekcję dotyczącą sprzedaży i transferów.
- Sprawdź zadłużenie. Poproś o wyciągi bankowe. Spłać każdy grosz, który jesteś winien.
- Odbierz pakiet odsprzedaży. Rozpocznij proces wcześniej. Zebranie wszystkich dokumentów może zająć tygodnie.
- Budżet na prowizje. Uwzględnij w swoim zamknięciu opłatę za przelew, wszelkie opłaty odsetkowe i potencjalne koszty kontroli.
- Przeprowadź własną inspekcję nieruchomości. Obejrzyj dom przed przybyciem przedstawiciela HOA. Popraw drobne naruszenia. Zaoszczędź na karze.
Rynek porusza się szybko. Ale HOA poruszają się wolniej. Są do tego zmuszeni. Zajmują się odpowiedzialnością, standardami społeczności i własną stabilnością finansową.
Chcesz płynnego zamykania. Chcesz, aby kupujący wszedł bez żadnych czerwonych flag. Oznacza to odrabianie pracy domowej. Oznacza to płacenie prowizji. Oznacza to przestrzeganie zasad.
To nieprzyjemne. Ale to konieczne.
Jeśli wykonujesz tę pracę samodzielnie, upewnij się, że rozumiesz wymagania lokalnego Pakietu odsprzedaży dla właścicieli domów. Jeśli współpracujesz z agentem, nalegaj, aby zajmował się komunikacją HOA. Ale nie outsourcinguj swojej wiedzy. Wiedz, co Cię czeka.
Zamykający stół jest już stresujący. Nie pozwól, aby HOA zwiększyła chaos.
