Hai acquistato una comunità HOA per i servizi. Forse ti è piaciuta la piscina condivisa o la promessa di un paesaggio curato. Adesso stai vendendo. Il mercato è caldo, gli acquirenti stanno girando in tondo e pensi che la parte difficile sia finita. Non lo è.
Le associazioni dei proprietari di case sono ormai ovunque negli Stati Uniti. Se vivi in uno di essi, vendere la tua proprietà non è solo una transazione tra te e l’acquirente. È una danza a tre che coinvolge il consiglio dell’associazione, il tuo team legale e i nuovi proprietari. Non puoi semplicemente consegnare le chiavi e andartene.
Ci sono delle regole. Ci sono delle tasse. E ci sono documenti che devi raccogliere prima che qualcuno firmi sulla linea tratteggiata.
Perché è necessario avvisare l’HOA prima dell’inserimento nell’elenco
È obbligatorio rivelare la tua iscrizione HOA all’acquirente. Le leggi del tuo stato e il contratto di acquisto lo richiedono. L’acquirente deve sapere in cosa sta acquistando. Hanno bisogno di vedere lo statuto. Hanno bisogno di conoscere le quote mensili e cosa succede se salti un pagamento.
Ma ecco la cosa che manca alla maggior parte dei venditori. Devi anche dire al tuo HOA che te ne vai.
Perché? Perché il consiglio controlla l’uscita.
Molte associazioni hanno protocolli specifici per i trasferimenti. Se non li segui, l’accordo può bloccarsi. Peggio ancora, l’HOA potrebbe ritardare la chiusura se c’è qualche ambiguità sullo stato del tuo account. Devi sapere se hai debiti scaduti. Devi sapere se ci sono multe non pagate per quella recinzione che hai costruito senza permesso.
Anche se il tuo registro è pulito, non hai finito. Il consiglio deve aggiornare i propri registri. Devono trasferire i diritti di voto. Devono assicurarsi che il nuovo proprietario sia in debito per i pagamenti futuri. Se salti questo passaggio, lasci la porta aperta alla responsabilità.
Il pacchetto di rivendita e le leggi statali
In alcuni stati, questo non è facoltativo. È statutario.
La Virginia, ad esempio, richiede un pacchetto di rivendita per il proprietario della casa. Questo dump di documenti contiene tutto ciò che un acquirente deve sapere sulla salute finanziaria e sulle regole della comunità. Non è solo una lettera tipo. È un requisito legale.
Gli acquirenti in Virginia hanno tre giorni di tempo dopo aver ricevuto il pacco di rivendita per allontanarsi per qualsiasi motivo.
Questa è una leva potente per l’acquirente. Costringe l’HOA ad essere accurato. Se i dati finanziari non sono chiari o le regole non sono chiare, l’acquirente può uscire dall’affare. Questo li protegge dall’entrare in una comunità con debiti nascosti o patti restrittivi che rovinano i loro piani.
Controlla le leggi del tuo stato. Potresti non essere in Virginia, ma potresti comunque avere un requisito di divulgazione di rivendita. Non si tratta solo di essere d’aiuto all’acquirente. Si tratta di chiudere la transazione legalmente. Se la documentazione non è completa, la società titolare non chiuderà. L’accordo muore.
Commissioni di trasferimento: il costo del trasloco
Ora passiamo alla parte che fa male. Il tuo HOA può addebitarti questi documenti.
Si chiama commissione di trasferimento. Alcune associazioni applicano una tariffa fissa. In Texas, ad esempio, potresti vedere commissioni fino a $ 275. È un numero semplice. Fastidioso, ma prevedibile.
Altri addebitano una percentuale del prezzo di vendita. Stiamo parlando dallo 0,5% all’1%. Su una casa da $ 500.000, sono da $ 2.500 a $ 5.000. Andato. Proprio così.
Perché lo fanno? Diranno che è per le spese amministrative. L’aggiornamento dei record richiede tempo. L’invio di avvisi ai nuovi proprietari richiede spese di spedizione. Ma addebitare una percentuale? Questo è controverso. Si adatta al valore di mercato, non al lavoro. Colpisce più duramente quando i prezzi delle case sono alti.
Alcuni HOA fanno entrambe le cose. Chiamano la tariffa forfettaria una commissione di trasferimento e la percentuale una commissione di miglioramento o commissione di fondazione. È contabilità creativa. È progettato per estrarre quanto più valore possibile dalla transazione.
Controlla il tuo statuto prima di elencarlo. Sai esattamente cosa stai pagando. Non lasciare che sia una sorpresa alla chiusura.
Cancellare il debito e la trappola dell’ispezione
Prima che l’HOA approvi qualsiasi cosa, il tuo account deve essere aggiornato.
Nessuna eccezione. Se hai debiti in ritardo, li paghi. Se hai multe per un tetto non conforme o per una cassetta della posta del colore sbagliato, paghi anche quelle. E potresti dover pagare una commissione di riscossione se l’HOA dovesse assumere un’agenzia per inseguirti.
Ma anche se sei attuale, c’è un altro ostacolo.
Molti HOA richiedono un’ispezione della casa prima che la vendita possa concludersi. Questa non è l’ispezione dell’acquirente. Questa è l’ispezione dell’HOA.
Mandano un rappresentante dell’architettura a casa tua. Controllano tutto. La vernice esterna rientra nella tavolozza approvata? Il paesaggio è mantenuto secondo il codice? Ci sono strutture non autorizzate nel cortile?
Se la casa passa, riceverai un rapporto. Dare una copia all’acquirente. Conservane una copia per te. Dimostra che la casa è conforme.
Se fallisce, sei nei guai.
Devi correggere le violazioni. E devi pagare per le riparazioni. A volte devi pagare una multa per la violazione stessa. Quindi potresti dover pagare la tariffa HOA per la nuova ispezione. È un centro di costo per il quale la maggior parte dei venditori dimentica di prevedere un budget.
Questo è il motivo per cui le commissioni di rivendita HOA possono aumentare vertiginosamente. Non è solo la commissione di trasferimento. È l’ispezione. Sono le pratiche burocratiche. È il debito in sospeso. Sono i costi di riscossione.
Cosa devi fare
- Leggi lo statuto. Non indovinare. Consulta la sezione specifica su cessioni e cessioni.
- Controlla il debito. Estrai i tuoi estratti conto. Cancella ogni centesimo dovuto.
- Ricevi il pacchetto di rivendita. Avvia il processo in anticipo. Potrebbero volerci settimane per mettere insieme tutti i documenti.
- Budget per le commissioni. Includere la commissione di trasferimento, eventuali addebiti percentuali e potenziali costi di ispezione nella dichiarazione di chiusura.
- Ispeziona la tua proprietà. Prima che arrivi il rappresentante HOA, attraversa la casa. Correggere le violazioni minori. Risparmiati la multa.
Il mercato si muove velocemente. Ma gli HOA si muovono più lentamente. Devono. Hanno a che fare con la responsabilità, gli standard comunitari e la propria stabilità finanziaria.
Vuoi una chiusura fluida. Vuoi che l’acquirente entri senza bandiere rosse. Ciò significa fare i compiti. Significa pagare le tasse. Vuol dire seguire le regole.
Non è divertente. Ma è necessario.
Se esegui il lavoro da solo, assicurati di comprendere i requisiti locali del pacchetto di rivendita per i proprietari di casa. Se lavori con un agente, insisti affinché gestiscano il collegamento HOA. Ma non esternalizzare le tue conoscenze. Sapere cosa sta succedendo.
Il tavolo di chiusura è già abbastanza stressante. Non lasciare che l’HOA si aggiunga al caos.
