Vous avez acheté une communauté HOA pour les commodités. Peut-être avez-vous aimé la piscine partagée ou la promesse d’un aménagement paysager entretenu. Maintenant, vous vendez. Le marché est chaud, les acheteurs tournent en rond et vous pensez que le plus dur est passé. Ce n’est pas le cas.
Les associations de propriétaires sont désormais partout aux États-Unis. Si vous habitez dans un tel logement, vendre votre propriété n’est pas seulement une transaction entre vous et l’acheteur. C’est une danse à trois impliquant le conseil d’administration de l’association, votre équipe juridique et les nouveaux propriétaires. Vous ne pouvez pas simplement remettre les clés et partir.
Il y a des règles. Il y a des frais. Et il y a des documents que vous devez rassembler avant que quiconque ne signe sur la ligne pointillée.
Pourquoi vous devez informer le HOA avant de vous inscrire
La divulgation de votre adhésion à HOA à l’acheteur est obligatoire. Les lois de votre état et le contrat d’achat l’exigent. L’acheteur doit savoir dans quoi il achète. Ils ont besoin de voir les statuts. Ils doivent connaître les cotisations mensuelles et ce qui se passe si vous manquez un paiement.
Mais voici ce qui manque à la plupart des vendeurs. Vous devez également informer votre HOA que vous partez.
Pourquoi? Parce que le conseil contrôle la sortie.
De nombreuses associations ont des protocoles spécifiques pour les transferts. Si vous ne les suivez pas, l’accord peut échouer. Pire encore, le HOA pourrait retarder la clôture s’il y a une ambiguïté sur le statut de votre compte. Vous devez savoir si vous devez des cotisations en souffrance. Vous devez savoir s’il y a des amendes impayées pour cette clôture que vous avez construite sans autorisation.
Même si votre grand livre est propre, vous n’avez pas terminé. Le conseil doit mettre à jour ses dossiers. Ils doivent transférer les droits de vote. Ils doivent s’assurer que le nouveau propriétaire assumera les paiements futurs. Si vous sautez cette étape, vous laissez la porte ouverte à la responsabilité.
Le paquet de revente et les lois de l’État
Dans certains États, ce n’est pas facultatif. C’est statutaire.
La Virginie, par exemple, exige un forfait de revente par le propriétaire. Cette décharge de documents contient tout ce qu’un acheteur doit savoir sur la santé financière et les règles de la communauté. Ce n’est pas seulement une lettre type. C’est une obligation légale.
Les acheteurs de Virginie disposent de trois jours après avoir reçu le colis de revente pour se retirer pour quelque raison que ce soit.
C’est un levier puissant pour l’acheteur. Cela oblige le HOA à être précis. Si les données financières ne sont pas bonnes ou si les règles ne sont pas claires, l’acheteur peut mettre fin à la transaction. Cela les empêche d’adhérer à une communauté avec des dettes cachées ou des clauses restrictives qui ruineraient leurs projets.
Vérifiez les lois de votre état. Vous n’êtes peut-être pas en Virginie, mais vous pourriez toujours avoir une exigence de divulgation de revente. Il ne s’agit pas seulement d’être utile à l’acheteur. Il s’agit de conclure la transaction légalement. Si les documents ne sont pas complets, la société de titres ne fermera pas. L’accord meurt.
Frais de transfert : le coût du déménagement
Passons maintenant à la partie qui fait mal. Votre HOA peut vous facturer ces documents.
C’est ce qu’on appelle des frais de transfert. Certaines associations facturent un forfait. Au Texas, par exemple, les frais peuvent atteindre 275 $. C’est un simple numéro. Ennuyeux, mais prévisible.
D’autres facturent un pourcentage du prix de vente. Nous parlons de 0,5% à 1%. Sur une maison de 500 000 $, cela représente entre 2 500 et 5 000 $. Disparu. Comme ça.
Pourquoi font-ils cela ? Ils diront que c’est pour les frais administratifs. La mise à jour des dossiers prend du temps. L’envoi d’avis aux nouveaux propriétaires prend des frais de port. Mais facturer un pourcentage ? C’est controversé. Cela évolue en fonction de la valeur marchande et non du travail. La situation est plus difficile lorsque les prix de l’immobilier sont élevés.
Certains HOA font les deux. Ils appellent le taux forfaitaire des frais de transfert et le pourcentage une amélioration ou des frais de fondation. C’est une comptabilité créative. Il est conçu pour extraire autant de valeur que possible de la transaction.
Vérifiez vos statuts avant de vous inscrire. Sachez exactement ce que vous payez. Ne laissez pas cela être une surprise à la clôture.
Effacer votre dette et le piège de l’inspection
Avant que le HOA n’approuve quoi que ce soit, votre compte doit être à jour.
Aucune exception. Si vous avez des cotisations en retard, vous les payez. Si vous avez des amendes pour une toiture non conforme ou une boîte aux lettres de mauvaise couleur, vous les payez aussi. Et vous pourriez devoir payer des frais de recouvrement si la HOA devait engager une agence pour vous poursuivre.
Mais même si vous êtes à jour, il existe un autre obstacle.
De nombreux HOA nécessitent une inspection de la maison avant que la vente puisse être conclue. Il ne s’agit pas d’une inspection de l’acheteur. Il s’agit de l’inspection du HOA.
Ils envoient un représentant architectural chez vous. Ils vérifient tout. La peinture extérieure fait-elle partie de la palette approuvée ? L’aménagement paysager est-il entretenu conformément au code ? Y a-t-il des structures non autorisées dans la cour ?
Si la maison passe, vous recevez un rapport. Remettez-en une copie à l’acheteur. Gardez-en une copie pour vous. Cela prouve que la maison est conforme.
Si cela échoue, vous êtes en difficulté.
Vous devez corriger les violations. Et vous devez payer les réparations. Parfois, vous devez payer une amende pour la violation elle-même. Ensuite, vous devrez peut-être payer les frais de réinspection du HOA. Il s’agit d’un centre de coûts pour lequel la plupart des vendeurs oublient de budgétiser.
C’est pourquoi les frais de revente HOA peuvent monter en flèche. Il ne s’agit pas seulement des frais de transfert. C’est le contrôle. C’est la paperasse. C’est la dette impayée. Ce sont les frais de recouvrement.
Ce que vous devez faire
- Lisez les statuts. Ne devinez pas. Recherchez la section spécifique sur les ventes et les transferts.
- Vérifiez les dettes. Extrayez vos relevés de compte. Effacez chaque centime que vous devez.
- Obtenez le package de revente. Commencez le processus tôt. Cela peut prendre des semaines pour rassembler tous les documents.
- Budget des frais. Incluez les frais de transfert, les éventuels pourcentages de frais et les frais d’inspection potentiels dans votre relevé de clôture.
- Inspectez votre propre propriété. Avant l’arrivée du représentant HOA, traversez la maison. Corrigez les violations mineures. Épargnez-vous l’amende.
Le marché évolue rapidement. Mais les HOA évoluent plus lentement. Ils doivent le faire. Ils sont confrontés à la responsabilité, aux normes communautaires et à leur propre stabilité financière.
Vous voulez une fermeture en douceur. Vous voulez que l’acheteur entre sans signaux d’alarme. Cela signifie faire les devoirs. Cela signifie payer les frais. Cela signifie suivre les règles.
Ce n’est pas amusant. Mais c’est nécessaire.
Si vous effectuez le travail vous-même, assurez-vous de bien comprendre les exigences locales du package de revente par le propriétaire. Si vous travaillez avec un agent, insistez pour qu’il s’occupe de la liaison HOA. Mais n’externalisez pas vos connaissances. Sachez ce qui s’en vient.
La table de clôture est déjà assez stressante. Ne laissez pas le HOA ajouter au chaos.
