Compraste una comunidad de HOA por las comodidades. Tal vez le gustó la piscina compartida o la promesa de un paisaje cuidado. Ahora estás vendiendo. El mercado está caliente, los compradores están dando vueltas y crees que la parte difícil ya pasó. No lo es.
Las asociaciones de propietarios están ahora en todas partes de Estados Unidos. Si vive en uno, vender su propiedad no es solo una transacción entre usted y el comprador. Es un baile a tres bandas que involucra a la junta directiva de la asociación, su equipo legal y los nuevos propietarios. No puedes simplemente entregar las llaves e irte.
Hay reglas. Hay tarifas. Y hay documentos que debes reunir antes de que alguien firme en la línea de puntos.
Por qué debe notificar a la Asociación de Propietarios antes de incluirse en la lista
Es obligatorio revelar su membresía de HOA al comprador. Las leyes estatales y el acuerdo de compra así lo exigen. El comprador necesita saber en qué está comprando. Necesitan ver los estatutos. Necesitan saber las cuotas mensuales y qué sucede si no realiza un pago.
Pero esto es lo que la mayoría de los vendedores pasan por alto. También debe informarle a su HOA que se va.
¿Por qué? Porque el tablero controla la salida.
Muchas asociaciones tienen protocolos específicos para los traslados. Si no los sigue, el trato puede estancarse. Peor aún, la Asociación de Propietarios podría retrasar el cierre si hay alguna ambigüedad sobre el estado de su cuenta. Necesita saber si debe deudas vencidas. Necesitas saber si hay multas impagas por esa valla que construyeste sin permiso.
Incluso si su libro de contabilidad está limpio, no ha terminado. La junta necesita actualizar sus registros. Necesitan transferir los derechos de voto. Deben asegurarse de que el nuevo propietario esté al tanto de los pagos futuros. Si omite este paso, deja la puerta abierta a la responsabilidad.
El paquete de reventa y las leyes estatales
En algunos estados, esto no es opcional. Es estatutario.
Virginia, por ejemplo, requiere un paquete de reventa para propietarios. Este volcado de documentos contiene todo lo que un comprador necesita saber sobre la salud y las reglas financieras de la comunidad. No es sólo una carta modelo. Es un requisito legal.
Los compradores en Virginia tienen tres días después de recibir el paquete de reventa para retirarse por cualquier motivo.
Ésa es una palanca poderosa para el comprador. Obliga a la Asociación de Propietarios a ser precisa. Si las finanzas no están bien o las reglas no están claras, el comprador puede salir del trato. Esto los protege de comprar una comunidad con deudas ocultas o convenios restrictivos que arruinen sus planes.
Consulte las leyes de su estado. Puede que no estés en Virginia, pero es posible que aún tengas un requisito de divulgación de reventa. No se trata sólo de ayudar al comprador. Se trata de cerrar la transacción legalmente. Si la documentación no está completa, la compañía de títulos no cerrará. El trato muere.
Tarifas de transferencia: el costo de mudarse
Ahora viene la parte que duele. Su HOA puede cobrarle por este papeleo.
Se llama tarifa de transferencia. Algunas asociaciones cobran una tarifa fija. En Texas, por ejemplo, es posible que vea tarifas de hasta $275. Es un número simple. Molesto, pero predecible.
Otros cobran un porcentaje del precio de venta. Estamos hablando del 0,5% al 1%. En una casa de $500,000, eso equivale a $2,500 a $5,000. Desaparecido. Así.
¿Por qué hacen esto? Dirán que es por costos administrativos. Actualizar registros lleva tiempo. El envío de avisos a nuevos propietarios requiere envío postal. ¿Pero cobrar un porcentaje? Eso es controvertido. Escala con el valor de mercado, no con la mano de obra. Golpea más cuando los precios de las viviendas son altos.
Algunas asociaciones de propietarios hacen ambas cosas. A la tarifa fija la llaman tarifa de transferencia y al porcentaje una mejora o tarifa de fundación. Es contabilidad creativa. Está diseñado para extraer el mayor valor posible de la transacción.
Consulte sus estatutos antes de cotizar. Sepa exactamente lo que está pagando. No dejes que sea una sorpresa al cerrar.
Liquidación de deudas y la trampa de la inspección
Antes de que la HOA apruebe algo, su cuenta debe estar actualizada.
Sin excepciones. Si tienes cuotas atrasadas, las pagas. Si tiene multas por un techo que no cumple con las normas o un buzón del color incorrecto, también las paga. Y es posible que deba una tarifa de cobro si la Asociación de Propietarios tuviera que contratar una agencia para perseguirlo.
Pero incluso si estás al día, hay otro obstáculo.
Muchas asociaciones de propietarios requieren una inspección de la vivienda antes de que se pueda cerrar la venta. Esta no es la inspección del comprador. Esta es la inspección de la Asociación de Propietarios.
Te envían un representante de arquitectura a tu casa. Ellos revisan todo. ¿La pintura exterior está dentro de la paleta aprobada? ¿Se mantiene el paisajismo según el código? ¿Hay estructuras no autorizadas en el patio trasero?
Si la casa pasa, recibirás un informe. Entregue una copia al comprador. Guarde una copia para usted. Demuestra que la casa cumple.
Si falla, estás en problemas.
Tienes que corregir las violaciones. Y tienes que pagar las reparaciones. A veces se debe una multa por la infracción en sí. Entonces es posible que deba pagar la tarifa de la Asociación de Propietarios por una nueva inspección. Es un centro de costos que la mayoría de los vendedores olvidan presupuestar.
Esta es la razón por la que las tarifas de reventa de HOA pueden dispararse. No es sólo la tarifa de transferencia. Es la inspección. Es el papeleo. Es la deuda pendiente. Son los costos de recolección.
Lo que necesitas hacer
- Lea los estatutos. No adivine. Consulta el apartado específico de ventas y traspasos.
- Verifique las deudas. Obtenga sus estados de cuenta. Liquida cada centavo que debes.
- Obtenga el paquete de reventa. Inicie el proceso temprano. Puede llevar semanas reunir todos los documentos.
- Presupuesto de tarifas. Incluya la tarifa de transferencia, los cargos porcentuales y los posibles costos de inspección en su declaración de cierre.
- Inspeccione su propiedad. Antes de que llegue el representante de la Asociación de Propietarios, camine por la casa. Corregir las infracciones menores. Ahórrese la multa.
El mercado se mueve rápido. Pero las asociaciones de propietarios se mueven más lentamente. Tienen que hacerlo. Están lidiando con la responsabilidad, los estándares comunitarios y su propia estabilidad financiera.
Quieres un cierre suave. Quiere que el comprador entre sin señales de alerta. Eso significa hacer la tarea. Significa pagar las tarifas. Significa seguir las reglas.
No es divertido. Pero es necesario.
Si va a hacer el trabajo usted mismo, asegúrese de comprender los requisitos locales del paquete de reventa para propietarios. Si está trabajando con un agente, insista en que se encargue del enlace con la Asociación de Propietarios. Pero no subcontrates tus conocimientos. Sepa lo que viene.
La mesa de cierre ya es bastante estresante. No permita que la Asociación de Propietarios aumente el caos.
