Você comprou uma comunidade HOA pelas comodidades. Talvez você tenha gostado da piscina compartilhada ou da promessa de um paisagismo bem cuidado. Agora você está vendendo. O mercado está aquecido, os compradores estão circulando e você acha que a parte difícil já passou. Não é.
As associações de proprietários estão por toda parte nos EUA. Se você mora em um, vender seu imóvel não é apenas uma transação entre você e o comprador. É uma dança a três que envolve o conselho da associação, sua equipe jurídica e os novos proprietários. Você não pode simplesmente entregar as chaves e ir embora.
Existem regras. Existem taxas. E há documentos que você precisa reunir antes que alguém assine na linha pontilhada.
Por que você deve notificar o HOA antes de listar
É obrigatório divulgar sua associação HOA ao comprador. As leis do seu estado e o contrato de compra exigem isso. O comprador precisa saber o que está comprando. Eles precisam ver o estatuto. Eles precisam saber as mensalidades e o que acontece se você perder um pagamento.
Mas aqui está o que a maioria dos vendedores sente falta. Você também deve informar ao seu HOA que está saindo.
Por que? Porque o conselho controla a saída.
Muitas associações possuem protocolos específicos para transferências. Se você não segui-los, o negócio pode estagnar. Pior ainda, o HOA pode atrasar o fechamento se houver alguma ambigüidade sobre o status da sua conta. Você precisa saber se está devendo dívidas passadas. Você precisa saber se há multas não pagas pela cerca que você construiu sem permissão.
Mesmo que seu livro-razão esteja limpo, você ainda não terminou. A diretoria precisa atualizar seus registros. Eles precisam transferir os direitos de voto. Eles precisam ter certeza de que o novo proprietário estará sujeito a pagamentos futuros. Se você pular esta etapa, deixará a porta aberta para responsabilidades.
O Pacote de Revenda e as Leis Estaduais
Em alguns estados, isso não é opcional. É legal.
A Virgínia, por exemplo, exige um pacote de revenda para o proprietário. Este documento contém tudo o que um comprador precisa saber sobre a saúde financeira e as regras da comunidade. Não é apenas uma carta padrão. É um requisito legal.
Os compradores na Virgínia têm três dias após o recebimento do pacote de revenda para desistir por qualquer motivo.
Essa é uma alavanca poderosa para o comprador. Isso força o HOA a ser preciso. Se as finanças estiverem erradas ou as regras não forem claras, o comprador pode sair do negócio. Isto protege-os de aderirem a uma comunidade com dívidas ocultas ou acordos restritivos que arruínam os seus planos.
Verifique as leis do seu estado. Você pode não estar na Virgínia, mas ainda pode ter um requisito de divulgação de revenda. Não se trata apenas de ser útil para o comprador. Trata-se de fechar a transação legalmente. Se a papelada não estiver completa, a empresa titular não fechará. O acordo morre.
Taxas de transferência: o custo da mudança
Agora, a parte que dói. Seu HOA pode cobrar por esta papelada.
É chamada de taxa de transferência. Algumas associações cobram uma taxa fixa. No Texas, por exemplo, você pode ver taxas de até US$ 275. É um número simples. Irritante, mas previsível.
Outros cobram uma porcentagem do preço de venda. Estamos falando de 0,5% a 1%. Em uma casa de $ 500.000, isso equivale a $ 2.500 a $ 5.000. Perdido. Simples assim.
Por que eles fazem isso? Dirão que é por custos administrativos. A atualização de registros leva tempo. O envio de avisos para novos proprietários é feito por postagem. Mas cobrando uma porcentagem? Isso é controverso. Ele aumenta com o valor de mercado, não com o trabalho. É mais difícil quando os preços das casas estão altos.
Alguns HOAs fazem as duas coisas. Eles chamam a taxa fixa de taxa de transferência e a porcentagem de melhoria ou taxa de fundação. É contabilidade criativa. Ele foi projetado para extrair o máximo valor possível da transação.
Verifique seu estatuto antes de listar. Saiba exatamente o que você está pagando. Não deixe que seja uma surpresa no fechamento.
Liquidando sua dívida e a armadilha da inspeção
Antes que o HOA aprove qualquer coisa, sua conta deve estar atualizada.
Sem exceções. Se você tiver dívidas atrasadas, você as paga. Se você receber multas por um telhado não conforme ou por uma caixa de correio da cor errada, você também as pagará. E você poderia estar devendo uma taxa de cobrança se o HOA tivesse que contratar uma agência para persegui-lo.
Mas mesmo se você estiver atualizado, há outro obstáculo.
Muitos HOAs exigem uma inspeção residencial antes que a venda seja fechada. Esta não é a inspeção do comprador. Esta é a inspeção do HOA.
Eles mandam um representante de arquitetura até sua casa. Eles verificam tudo. A pintura externa está dentro da paleta aprovada? O paisagismo é mantido de acordo com o código? Existem estruturas não autorizadas no quintal?
Se a casa for aprovada, você receberá um relatório. Dê uma cópia ao comprador. Guarde uma cópia para você. Isso prova que a casa está em conformidade.
Se falhar, você está em apuros.
Você tem que consertar as violações. E você tem que pagar pelos reparos. Às vezes você deve uma multa pela violação em si. Então você pode ter que pagar a taxa do HOA para reinspeção. É um centro de custo para o qual a maioria dos vendedores se esquece de fazer um orçamento.
É por isso que taxas de revenda HOA podem aumentar. Não é apenas a taxa de transferência. É a inspeção. É a papelada. É a dívida pendente. São os custos de cobrança.
O que você precisa fazer
- Leia o estatuto. Não adivinhe. Consulte a seção específica sobre vendas e transferências.
- Verifique se há dívidas. Extraia os extratos de sua conta. Limpe cada centavo que você deve.
- Obtenha o pacote de revenda. Inicie o processo com antecedência. Pode levar semanas para reunir todos os documentos.
- Orçamento para taxas. Inclua a taxa de transferência, quaisquer taxas percentuais e possíveis custos de inspeção em seu extrato final.
- Inspecione sua própria propriedade. Antes que o representante do HOA chegue, caminhe pela casa. Corrija as violações menores. Salve-se da multa.
O mercado se move rapidamente. Mas os HOAs se movem mais devagar. Eles têm que fazer isso. Eles estão lidando com responsabilidades, padrões comunitários e sua própria estabilidade financeira.
Você quer um fechamento suave. Você deseja que o comprador entre sem bandeiras vermelhas. Isso significa fazer a lição de casa. Significa pagar as taxas. Significa seguir as regras.
Não é divertido. Mas é necessário.
Se você estiver fazendo o trabalho sozinho, certifique-se de compreender os requisitos locais do pacote de revenda para proprietário. Se você estiver trabalhando com um agente, insista para que ele cuide da ligação HOA. Mas não terceirize seu conhecimento. Saiba o que está por vir.
A mesa de encerramento já é bastante estressante. Não deixe o HOA aumentar o caos.
