Ви купили будинок у спільноті з управлінням HOA заради зручностей. Можливо, вам сподобався спільний басейн чи обіцянка доглянутого ландшафту. Тепер ви продаєте нерухомість. Ринок гарячий, покупці кружляють навколо, і вам здається, що найскладніша частина позаду. Це негаразд.
Громади з управлінням HOA (асоціації домовласників) зараз повсюдні у США. Якщо ви живете в такому співтоваристві, продаж вашої нерухомості – це не просто угода між вами та покупцем. Це тристоронній процес, у якому беруть участь рада асоціації, ваша юридична команда та нові власники. Ви не можете просто передати ключі та піти.
Існують правила. Існують комісії. І існують документи, які ви маєте зібрати до того, як хтось підпише договір.
Чому ви зобов’язані повідомити HOA до виставлення будинку на продаж
Повідомити покупцю про членство в HOA є обов’язковим. Це вимагається законами вашого штату та умовами договору купівлі-продажу. Покупець повинен знати, у що він входить. Він має побачити статут спільноти. Він повинен знати розмір щомісячних внесків і що станеться, якщо ви пропустите платіж.
Але ось що більшість продавців не беруть до уваги. Ви також зобов’язані повідомити HOA про те, що залишаєте співтовариство.
Чому? Тому що рада асоціації контролює процес виходу.
Багато асоціацій мають специфічні протоколи передачі прав власності. Якщо ви не слідуєте їм, угода може стати. Найгірше, HOA може затримати закриття угоди, якщо є якісь неясності зі статусом вашого рахунку. Вам потрібно знати, чи маєте ви заборгованість за минулими внесками. Вам потрібно знати, чи є неоплачені штрафи за паркан, який ви збудували без дозволу.
Навіть якщо ваш рахунок чистий, ви не закінчили. Раді асоціації необхідно поновити свої записи. Вони мають передати права голосу. Вони повинні переконатися, що новий власник відповідає за майбутні платежі. Якщо ви пропустите цей крок, ви залишаєте лазівку для потенційної відповідальності.
Пакет документів на перепродаж та закони штатів
У деяких штатах це не є необов’язковим. Це законодавчо закріплено.
Наприклад, у Вірджинії потрібен пакет документів на перепродаж для домовласників. Цей набір документів містить усе, що покупцю потрібно знати про фінансове здоров’я спільноти та її правила. Це не просто стандартний лист. Це юридична вимога.
Покупці у Вірджинії мають три дні після отримання пакету документів на продаж, щоб відмовитися від угоди з будь-якої причини.
Це потужний важіль у руках покупця. Це змушує HOA бути точним. Якщо фінансові показники неправильні або правила незрозумілі, покупець може вийти із угоди. Це захищає їх від придбання будинку в співтоваристві із прихованими боргами чи обмежувальними умовами, які можуть зіпсувати їхні плани.
Перевірте закони штату. Можливо, ви не у Вірджинії, але у вас все ще може бути вимога про розкриття інформації при перепродажі. Це стосується не лише допомоги покупцю. Це стосується законного закриття правочину. Якщо документи не сповнені, компанія з перевірки титулу не проведе закриття угоди. Угода зірветься.
Комісії за передачу: ціна переїзду
Тепер про ту частину, що б’є по кишені. Ваш HOA може стягувати з вас плату за цю паперову роботу.
Це називається комісія за передачу. Деякі асоціації стягують фіксовану суму. Наприклад, у Техасі ви можете побачити комісії до 275 доларів. Це проста сума. Дратує, але передбачувано.
Інші стягують відсоток ціни продажу. Йдеться про 0,5% до 1%. На будинку вартістю 500 000 доларів це 2500 – 5000 доларів. Зникають. Так просто.
Чому вони це роблять? Вони скажуть, що це адміністративні витрати. Оновлення записів займає час. Надсилання повідомлень новим власникам вимагає поштових витрат. Але стягувати відсоток? Це суперечливо. Це масштабується залежно від ринкової вартості, а чи не від витраченої праці. Це б’є сильніше, коли ціни на будинки високі.
Деякі HOA роблять і те, й інше. Вони називають фіксовану суму комісією за передачу, а відсоток — додатковим платежем або фондовим внеском. Це креативний облік. Це зроблено для того, щоб отримати якнайбільше цінності з угоди.
Перевірте свій статут перед виставкою будинку на продаж. Достеменно знайте, скільки ви платите. Не дозволяйте стати сюрпризом у день закриття угоди.
Погашення боргу та пастка інспекції
Перш ніж HOA підпише будь-які документи, ваш рахунок має бути актуальним.
Без винятків. Якщо у вас є прострочені внески, ви повинні сплатити їх. Якщо у вас є штрафи за дах, що не відповідає нормам, або поштову скриньку неправильного кольору, ви повинні сплатити за них. І, можливо, ви повинні заплатити комісію за стягнення, якщо HOA довелося найняти агентство для стягнення боргу.
Але навіть якщо ваш рахунок чистий, є ще одна перешкода.
Багато HOA вимагають інспекцію будинку перед закриттям угоди. Це не інспекція покупця. Це інспекція HOA.
Вони направляють представника з архітектурних питань до вашого будинку. Вони перевіряють усі. Чи є колір зовнішньої фарби в затвердженій палітрі? Чи підтримується ландшафт відповідно до норм? Чи є несанкціоновані споруди у дворі?
Якщо будинок проходить перевірку, ви отримуєте звіт. Дайте копію покупцю. Збережіть копію для себе. Це доводить, що будинок відповідає вимогам.
Якщо вона не проходить, у вас проблеми.
Ви повинні усунути порушення. І ви маєте сплатити ремонт. Іноді ви повинні сплатити штраф за саме порушення. Потім вам, можливо, доведеться сплатити комісію HOA за повторну інспекцію. Це стаття видатків, яку більшість продавців забувають закласти до бюджету.
Саме тому комісії HOA за перепродаж можуть розростатися. Це не лише комісія за передачу. Це інспекція. Це паперова робота. Це заборгованість. Це витрати на стягнення.
Що вам потрібно зробити
- Прочитайте статут. Не гадайте. Знайдіть конкретний розділ про продаж та передачу прав.
- Перевірте наявність боргу. Запросіть виписки по рахунку. Погасіть кожну копійку, яку ви маєте.
- Отримайте пакет документів на перепродаж. Почніть процес заздалегідь. Збір усіх документів може тривати тижні.
- Закладіть бюджет на комісії. Включіть комісію за передачу, будь-які процентні збори та потенційні витрати на інспекцію у своє закриття угоди.
- Проведіть власну інспекцію нерухомості. Перш ніж приїде представник HOA, обійдіть будинок. Усуньте дрібні порушення. Заощаджуйте на штрафі.
Ринок рухається швидко. Але HOA рухаються повільніше. Вони змушені так робити. Вони мають справу з відповідальністю, стандартами спільноти та власною фінансовою стабільністю.
Ви хочете гладкого закриття угоди. Ви хочете, щоб покупець увійшов без червоних прапорців. Це означає виконати домашню роботу. Це означає сплатити комісії. Це означає дотримуватися правил.
Це неприємно. Але це потрібно.
Якщо ви виконуєте роботу самостійно, переконайтеся, що розумієте вимоги місцевого пакета документів на перепродаж для домовласників. Якщо ви працюєте з агентом, наполягайте, щоб він займався зв’язком з HOA. Але не передавайте свої знання на аутсорсинг. Знайте, що на вас чекає.
Стіл закриття угоди і так сповнений стресу. Не дозволяйте HOA додавати хаос.
