Hoe u een huis kunt verkopen in een VvE: vergoedingen, wederverkooppakketten en inspecties

Je hebt een VvE-gemeenschap gekocht vanwege de voorzieningen. Misschien hield je van het gedeelde zwembad of de belofte van onderhouden landschapsarchitectuur. Nu verkoop je. De markt is heet, er cirkelen kopers rond en je denkt dat het moeilijke deel voorbij is. Dat is het niet.

Verenigingen van huiseigenaren zijn nu overal in de VS. Als u in een woning woont, is de verkoop van uw eigendom niet alleen een transactie tussen u en de koper. Het is een driewegdans waarbij het verenigingsbestuur, je juridische team en de nieuwe eigenaren betrokken zijn. Je kunt niet zomaar de sleutels overhandigen en weglopen.

Er zijn regels. Er zijn kosten. En er zijn documenten die u moet verzamelen voordat iemand op de stippellijn tekent.

Waarom u de VvE op de hoogte moet stellen voordat u een advertentie plaatst

Het is verplicht om uw VvE-lidmaatschap aan de koper bekend te maken. Uw staatswetten en de koopovereenkomst vereisen dit. De koper moet weten wat hij koopt. Ze moeten de statuten zien. Ze moeten weten wat de maandelijkse contributies zijn en wat er gebeurt als u een betaling mist.

Maar dit is wat de meeste verkopers missen. Je moet je VvE ook vertellen dat je weggaat.

Waarom? Omdat het bord de uitgang controleert.

Veel verenigingen hanteren specifieke protocollen voor overdrachten. Als je ze niet volgt, kan de deal vastlopen. Erger nog, de VvE kan de sluiting vertragen als er enige onduidelijkheid bestaat over uw accountstatus. U moet weten of u achterstallige contributie verschuldigd bent. U moet weten of er onbetaalde boetes zijn voor het hek dat u zonder toestemming heeft gebouwd.

Zelfs als uw grootboek schoon is, bent u nog niet klaar. Het bestuur moet hun gegevens bijwerken. Ze moeten de stemrechten overdragen. Ze moeten ervoor zorgen dat de nieuwe eigenaar toekomstige betalingen kan betalen. Als u deze stap overslaat, laat u de deur open voor aansprakelijkheid.

Het wederverkooppakket en de staatswetten

In sommige staten is dit niet optioneel. Het is wettelijk vastgelegd.

Virginia heeft bijvoorbeeld een wederverkooppakket voor huiseigenaren nodig. Deze documentdump bevat alles wat een koper moet weten over de financiële gezondheid en regels van de gemeenschap. Het is niet zomaar een standaardbrief. Het is een wettelijke vereiste.

Kopers in Virginia krijgen drie dagen na ontvangst van het wederverkooppakket de tijd om om welke reden dan ook weg te lopen.

Dat is een krachtige hefboom voor de koper. Het dwingt de VvE om accuraat te zijn. Als de financiële cijfers niet kloppen of de regels onduidelijk zijn, kan de koper de deal beëindigen. Dit beschermt hen tegen het zich aansluiten bij een gemeenschap met verborgen schulden of beperkende overeenkomsten die hun plannen verpesten.

Controleer de wetten van uw staat. Het kan zijn dat u zich niet in Virginia bevindt, maar mogelijk geldt er nog steeds een vereiste voor openbaarmaking van wederverkoop. Het gaat er niet alleen om dat je de koper helpt. Het gaat om het juridisch afsluiten van de transactie. Als het papierwerk niet compleet is, zal het titelbedrijf niet sluiten. De deal sterft.

Overdrachtskosten: de kosten van verhuizen

Nu het deel dat pijn doet. Uw VvE kan u kosten in rekening brengen voor dit papierwerk.

Dit heet een transfervergoeding. Sommige verenigingen hanteren een vast tarief. In Texas zie je bijvoorbeeld kosten tot $ 275. Het is een eenvoudig getal. Vervelend, maar voorspelbaar.

Anderen rekenen een percentage van de verkoopprijs. We hebben het over 0,5% tot 1%. Voor een huis van $ 500.000 is dat $ 2.500 tot $ 5.000. Weg. Gewoon zo.

Waarom doen ze dit? Ze zullen zeggen dat het voor administratieve kosten is. Het bijwerken van gegevens kost tijd. Voor het verzenden van kennisgevingen naar nieuwe eigenaren zijn portokosten nodig. Maar een percentage vragen? Dat is controversieel. Het schaalt mee met de marktwaarde, niet met de arbeid. Het komt harder aan als de huizenprijzen hoog zijn.

Sommige VvE’s doen beide. Ze noemen het vaste tarief een overdrachtsvergoeding en het percentage een verbetering of oprichtingsvergoeding. Het is creatief boekhouden. Het is ontworpen om zoveel mogelijk waarde uit de transactie te halen.

Controleer uw statuten voordat u een lijst maakt. Weet precies wat u betaalt. Laat het geen verrassing zijn bij het sluiten.

Uw schulden aflossen en de inspectieval

Voordat de VvE iets aftekent, moet uw account actueel zijn.

Geen uitzonderingen. Als u te laat betaalt, betaalt u deze. Heeft u boetes voor een niet-conform dak of een brievenbus met een verkeerde kleur, dan betaalt u die ook. En mogelijk bent u incassokosten verschuldigd als de VvE een bureau moet inhuren om u te achtervolgen.

Maar zelfs als je actueel bent, is er nog een hindernis.

Veel VvE’s vereisen een huisinspectie voordat de verkoop kan sluiten. Dit is niet de inspectie van de koper. Dit is de inspectie van de HOA.

Ze sturen een architectenvertegenwoordiger naar uw huis. Ze controleren alles. Valt de buitenverf binnen het goedgekeurde palet? Wordt het landschap volgens de code onderhouden? Zijn er ongeautoriseerde constructies in de achtertuin?

Als de woning geslaagd is, krijgt u een rapport. Geef een kopie aan de koper. Bewaar een kopie voor uzelf. Het bewijst dat het huis aan de eisen voldoet.

Als het mislukt, heb je een probleem.

Je moet de overtredingen herstellen. En je moet betalen voor de reparaties. Soms bent u een boete verschuldigd voor de overtreding zelf. Dan moet u mogelijk de VvE-vergoeding betalen voor herkeuring. Het is een kostenplaats waarvoor de meeste verkopers vergeten te budgetteren.

Dit is de reden waarom HOA-wederverkoopkosten kunnen oplopen. Het gaat niet alleen om de transfersom. Het is de inspectie. Het is het papierwerk. Het is de uitstaande schuld. Het zijn de incassokosten.

Wat u moet doen

1. Lees de statuten. Gok niet. Zoek het specifieke gedeelte over verkopen en overdrachten op.
2. Controleer op schulden. Haal uw rekeningafschriften op. Wis elke cent die je schuldig bent.
3. Ontvang het wederverkooppakket. Begin het proces vroeg. Het kan weken duren om alle documenten bij elkaar te krijgen.
4. Budget voor kosten. Vermeld de transfersom, eventuele percentagekosten en mogelijke inspectiekosten in uw slotverklaring.
5. Inspecteer uw eigen eigendom. Voordat de VvE-vertegenwoordiger arriveert, loopt u door het huis. Los de kleine overtredingen op. Bespaar jezelf de boete.

De markt beweegt snel. Maar HOA’s bewegen langzamer. Ze moeten. Ze hebben te maken met aansprakelijkheid, gemeenschapsnormen en hun eigen financiële stabiliteit.

Je wilt een soepele afsluiting. U wilt dat de koper zonder waarschuwingssignalen binnenkomt. Dat betekent huiswerk maken. Het betekent dat je de kosten moet betalen. Het betekent dat je de regels volgt.

Het is niet leuk. Maar het is noodzakelijk.

Als u het werk zelf doet, zorg er dan voor dat u de lokale vereisten voor het wederverkooppakket voor huiseigenaren begrijpt. Als u met een agent werkt, sta er dan op dat zij de VvE-contactpersoon verzorgen. Maar besteed uw kennis niet uit. Weet wat er gaat komen.

De slottafel is al stressvol genoeg. Laat de VvE niet bijdragen aan de chaos.