Koupili jste si dům v komunitě HOA za vybavení. Možná se vám líbil společný bazén nebo příslib upravených terénních úprav. Nyní prodáváte nemovitosti. Trh je horký, kupující krouží a vy si myslíte, že to nejtěžší je za námi. To je špatně.
Komunity řízené HOA (homeowners Association) jsou nyní v USA všudypřítomné. Pokud žijete v takové komunitě, prodej vaší nemovitosti není jen transakcí mezi vámi a kupujícím. Jedná se o třístranný proces, který zahrnuje představenstvo sdružení, váš právní tým a nové vlastníky. Nemůžete jen předat klíče a odejít.
Existují pravidla. Existují provize. A existují dokumenty, které musíte shromáždit, než kdokoli podepíše smlouvu.
Proč jste povinni informovat HOA před uvedením svého domu na prodej.
Informování kupujícího o členství v HOA je povinné. To vyžadují zákony vašeho státu a podmínky kupní smlouvy. Kupující musí vědět, do čeho jde. Musí vidět stanovy obce. Měl by znát vaše měsíční poplatky a co se stane, když zmeškáte platbu.
Zde je ale to, co většině prodejců chybí. Je také vaší odpovědností informovat vaši HOA, že opouštíte komunitu.
Proč? Protože asociační rada řídí výstupní proces.
Mnoho asociací má specifické protokoly pro převod vlastnictví. Pokud je nebudete dodržovat, dohoda může padnout. Ještě horší je, že HOA může zpozdit uzavření transakce, pokud existuje nějaká nejistota ohledně stavu vašeho účtu. Musíte vědět, zda jste v prodlení s minulými platbami. Musíte vědět, zda existují nějaké neuhrazené pokuty za plot, který jste postavili bez povolení.
I když je váš účet čistý, ještě jste neskončili. Rada sdružení potřebuje aktualizovat své záznamy. Musí odevzdat hlasovací práva. Musí zajistit, aby nový vlastník odpovídal za budoucí platby. Pokud tento krok přeskočíte, ponecháváte prostor pro potenciální odpovědnost.
Balíček pro další prodej a zákony státu
V některých státech to není volitelné. To je zakotveno v zákoně.
Například Virginia vyžaduje balíček pro další prodej pro majitele domů. Tato sada dokumentů obsahuje vše, co kupující potřebuje vědět o finančním zdraví komunity a jejích pravidlech. Toto není jen standardní dopis. Toto je zákonný požadavek.
Kupující z Virginie mají tři dny po obdržení balíčku pro další prodej na zrušení transakce z jakéhokoli důvodu.
To je mocná páka v rukou kupujícího. To nutí HOA, aby byla přesná. Pokud jsou finanční údaje špatné nebo pravidla nejasná, kupující může od smlouvy odstoupit. To je chrání před koupí domu v komunitě se skrytými dluhy nebo omezujícími smlouvami, které by mohly zničit jejich plány.
Zkontrolujte zákony vašeho státu. Možná nejste ve Virginii, ale stále můžete mít požadavek na zveřejnění dalšího prodeje. Nejde jen o pomoc kupujícímu. Jedná se o právní uzavření transakce. Pokud dokumenty nejsou úplné, titulní společnost uzávěrku nedokončí. Dohoda padne.
Poplatky za převod: Náklady na stěhování
Nyní o části, která zasáhne kapsu. Vaše HOA vám může za toto papírování účtovat poplatek.
Tomu se říká poplatek za převod. Některé asociace účtují pevnou částku. Například v Texasu můžete vidět poplatky až 275 USD. Toto je jednoduchá částka. Nepříjemné, ale předvídatelné.
Ostatní účtují procento z prodejní ceny. Bavíme se o 0,5 % až 1 %. Na dům za 500 000 USD je to 2 500 až 5 000 USD. Zmizí. Jen tak.
proč to dělají? Řeknou, že to jsou administrativní náklady. Aktualizace záznamů nějakou dobu trvá. Zasílání oznámení novým majitelům vyžaduje poštovné. Ale účtovat úroky? To je diskutabilní. Toto měřítko je založeno spíše na tržní hodnotě než na pracovní síle. To udeří tvrději, když jsou ceny domů vysoké.
Některé HOA dělají obojí. Pevnou částku nazývají poplatek za převod a procento jako doplatek nebo příspěvek do fondu. Toto je kreativní účetnictví. To se provádí za účelem vytěžit z transakce co nejvíce hodnoty.
Než zařadíte svůj dům k prodeji, zkontrolujte si stanovy. Vědět přesně, co platíte. Nenechte to být překvapením v den zavírání.
Splácení dluhu a kontrolní past
Než HOA podepíše jakékoli papírování, váš účet musí být aktuální.
Žádné výjimky. Pokud máte poplatky po splatnosti, musíte je zaplatit. Pokud máte pokuty za střechu, která neodpovídá kódu, nebo za poštovní schránku se špatnou barvou, musíte je zaplatit také. A možná budete muset zaplatit poplatek za vymáhání, pokud si HOA musela najmout agenturu, která dluh vymáhá.
Ale i když je váš účet čistý, je tu další překážka.
Mnoho HOA vyžaduje před uzavřením domácí prohlídku. Toto není kontrola kupujícího. Toto je kontrola HOA.
Pošlou k vám domů architektonického zástupce. Všechno kontrolují. Je barva vnějšího laku ve schválené paletě? Je krajina udržována na kódování? Jsou na dvoře nepovolené stavby?
Pokud dům projde kontrolou, obdržíte zprávu. Předejte kopii kupujícímu. Nechte si kopii pro sebe. To dokazuje, že dům splňuje požadavky.
Pokud to nezmizí, máte problém.
Musíte opravit porušení. A za opravy musíte platit. Někdy musíte zaplatit pokutu za samotné porušení. Pak možná budete muset zaplatit poplatek HOA za opakovanou kontrolu. To je výdaj, na který většina prodejců zapomíná počítat.
To je důvod, proč se poplatky za další prodej HOA mohou sčítat. Nejde jen o poplatek za převod. Toto je kontrola. Tohle je papírování. Tohle je dluh. Jedná se o náklady na výběr.
Co musíte udělat
- Přečtěte si stanovy. Nehádejte. Najděte konkrétní sekci o prodeji a převodech.
- Zkontrolujte dluh. Vyžádejte si bankovní výpisy. Splaťte každý cent, který dlužíte.
- Získejte svůj prodejní balíček. Začněte proces brzy. Shromažďování všech dokumentů může trvat týdny.
- Rozpočet na provize. Do uzávěrky zahrňte poplatek za převod, případné úrokové poplatky a případné náklady na kontrolu.
- Proveďte vlastní inspekci nemovitosti. Než dorazí zástupce HOA, projděte se po domě. Opravte drobná porušení. Ušetřete na pokutě.
Trh se pohybuje rychle. Ale HOA se pohybují pomaleji. Jsou k tomu nuceni. Zabývají se odpovědností, komunitními standardy a vlastní finanční stabilitou.
Chcete hladké zavírání. Chcete, aby kupující vešel bez jakýchkoliv červených vlajek. To znamená dělat si domácí úkoly. To znamená platit provize. To znamená dodržovat pravidla.
Je to nepříjemné. Ale je to nutné.
Pokud práci provádíte sami, ujistěte se, že rozumíte požadavkům vašeho místního balíčku pro další prodej pro majitele domů. Pokud pracujete s agentem, trvejte na tom, aby se o komunikaci HOA staral on. Ale nepředávejte své znalosti externě. Vědět, co vás čeká.
Uzavírací stůl je stresující. Nenechte HOA přidat do chaosu.
