Pensi di essere al sicuro. Il rapporto di ispezione è risultato verde. L’ispettore alzò le spalle. Ti senti bene con quel libretto degli assegni che hai appena consegnato.
Ma ecco la fredda verità. Hai appena comprato la vecchia casa di qualcun altro. Le loro stranezze ora sono tue. Ciò potrebbe significare un bel giardino che richiede poca manutenzione. Oppure potrebbe significare una camera da letto dipinta con una tonalità aggressiva di magenta che nessuna quantità di primer risolverà.
Le vecchie case hanno vecchi problemi. Un’ispezione domestica standard è visiva. È uno sguardo. È una passeggiata. Non è un tuffo nel profondo nell’anima della struttura. “Procedi con cautela” è il codice immobiliare per “sei da solo”.
Allora perché stare nell’angolo mentre l’ispettore punta la torcia verso la scatola degli interruttori? Allaccia gli stivali da lavoro. Vai con lui. Porta un secondo paio di occhi. Perché agli ispettori mancano le cose. Sono occupati. Stanno cercando disastri di grande valore. Non stanno cercando le piccole e costose perdite che divorano il tuo budget in cinque anni.
Ecco le cose di cui non ti parleranno.
10: Vuoti di isolamento
La tua casa dovrebbe essere calda d’inverno e fresca d’estate. Ecco perché paghi per l’isolamento. Ma l’isolamento non rimane sempre dove dovrebbe essere.
Durante un’ispezione, il professionista potrebbe controllare la soffitta. Potrebbero ritirare alcune battute. Potrebbero annuire. Non entreranno in ogni vespaio. Non faranno buchi nei tuoi muri per vedere cosa si nasconde all’interno.
Ciò crea vuoti di isolamento.
Un vuoto è solo un divario. Un punto freddo. Succede quando l’isolamento si deposita. O quando è stato installato male all’inizio. O quando i precedenti proprietari hanno aggiunto il muro a secco e si sono dimenticati di riempire lo spazio dietro di esso.
Perché questo è importante per te?
Perché il tuo sistema HVAC lavorerà di più. La tua bolletta energetica aumenterà. E non saprai mai che sta succedendo finché non arriva l’inverno e il tuo riscaldamento non grida pietà.
Come trovi tu stesso questi vuoti?
- Utilizza un rilevatore di perdite termiche. Puoi acquistarlo presso la maggior parte dei negozi di ferramenta. Sono economici. Si agganciano. Li punti alle finestre, alle prese, ai portelli della soffitta. Ti mostra dove fuoriesce il calore in tempo reale.
- Controlla la soffitta. Sì, davvero. Se ci sono degli spazi tra le imbottiture o se l’isolamento è compresso in modo piatto, hai un problema. Sembra a posto dall’esterno. Non va bene dall’interno.
- Cerca le correnti d’aria. In una giornata ventosa, fai il giro della casa. Senti le finestre. Senti le porte. Se senti movimento, hai un problema di tenuta.
Non aspettare il conto. Risolvilo adesso. È solo un po’ di sigillante in schiuma e alcune nuove imbottiture. Puoi farlo da solo.
L’ispettore ha visto la soffitta. Non ha visto lo spazio dietro il muro della tua camera da letto principale. Dipende da te.
I punti ciechi degli ispettori: cosa non ti diranno
Gli ispettori domestici sono addestrati per essere scrupolosi, ma non leggono nel pensiero. E certamente non sono degli spaccamuro. Puoi scommettere il tuo ultimo dollaro che non inizieranno a scheggiare il muro a secco per vedere cosa si nasconde nelle cavità. Sbirceranno le prese elettriche, certo. Ma se la tua camera familiare esposta a nord non ha alcun isolamento o una pila di esso è crollata sui battiscopa, sei da solo. Preparati per calzini pesanti e un maglione molto spesso il prossimo inverno. La tua casa sarà gelata. E nessun ispettore ti avviserà fino a dopo la chiusura.
Verifica tu stesso la presenza di pavimenti deformati
Un tappeto a pelo spesso può nascondere una moltitudine di peccati. Maschera le pendenze che un adolescente potrebbe utilizzare come rampe per lo skateboard. Agli ispettori non interessa se una stanza è perfettamente quadrata. A loro non importa se il pavimento è livellato. La maggior parte delle case semplicemente non lo sono. E questo potrebbe significare la differenza tra rilassarsi sul divano e aggrapparsi alla vita quando il divano si sposta.
La costruzione si muove velocemente in questi giorni. Non dare per scontato che il prezzo garantisca la qualità artigianale. Hai bisogno di un livello. Hai bisogno di un quadrato a T. Prendili. Controlla tu stesso il pavimento. Se funziona, lo seguirai o lo aggiusterai in seguito a tue spese.
Suggerimento TLC
Non iniziare a demolire i muri il giorno in cui acquisti la casa. I muri portanti sostengono il tetto. Assumi un appaltatore per valutare la proprietà prima di demolire qualsiasi cosa. Possono dirti quali muri possono crollare e quali ti tengono il cielo lontano dalla testa.
La sostanza appiccicosa delle fosse settiche non è uno scherzo
A meno che il tuo giardino non assomigli a una palude di liquami grezzi, l’ispettore darà un’occhiata ai tubi e salterà completamente il serbatoio. Questa è una scommessa. Una scommessa costosa e rivoltante. Se qualcosa si rompe più tardi, stai assistendo a una lezione vile, orribile e nauseante sullo smaltimento dei rifiuti. Abbiamo detto vile. Lo intendiamo sul serio.
Se la casa non è collegata alle fognature cittadine, hai bisogno di uno specialista. Trova un appaltatore specializzato nella manutenzione delle fosse settiche. Digli di tirare il serbatoio. Controllare i componenti. Non lasciare che l’ispezione standard copra questo. Non è così. E aggiustarlo da solo è un incubo che non vuoi sognare.
Ascolta gli scricchiolii dei pavimenti
Ricordi di essere entrato di nascosto in casa dopo un appuntamento? Stai cercando di saltare il quarto o quinto gradino scricchiolante? Quei giorni sono passati, ma il rumore rimane. Alcune case scricchiolano così tanto che sembrano filmati d’archivio per un film sulla casa stregata.
Se vuoi sorprendere i tuoi figli mentre dovrebbero fare i compiti, un pavimento silenzioso aiuta. Le case più nuove scricchiolano meno. Generalmente. Ma non contarci. Cammina per qualsiasi proprietà con un orecchio attento. Ascolta come se stessi cercando di catturare un ladro. O magari sorprenderli a fare algebra.
C’è un rovescio della medaglia, però. Preferisci la modalità stealth silenziosa? O preferiresti che un cigolio rivelatore annunci l’arrivo dei malfattori notturni? Una casa scricchiolante è un sistema di allarme precoce. Alcune persone lo adorano. La maggior parte no. Controlla le scale. Controlla il sottopavimento. Ascolta attentamente.
Lo sapevi?
Gli ispettori domestici sono autorizzati dalle autorità di regolamentazione statali. Non tutte le licenze sono uguali. Quando acquisti un ispettore, cerca anni di esperienza. Decenni sono ancora migliori. L’esperienza individua i sottili difetti che i modelli non rilevano.
Braciole di maiale nel condotto di riscaldamento
Probabilmente hai visto la frase “riscaldare le braciole di maiale” in alcune vecchie liste di controllo per l’ispezione. Si riferisce alla ridicola quantità di polvere, lanugine e detriti che si accumulano nei sistemi HVAC nel corso di decenni. Gli ispettori puliscono raramente i condotti. Potrebbero sbirciare dentro una presa d’aria. Potrebbero vedere un ciuffo di lanugine grigia. Non lo misureranno. A loro non importerà.
Se stai acquistando una casa più vecchia, i condotti potrebbero essere pieni di detriti che si accumulano lì dai tempi dell’amministrazione Carter. Non è solo sporco. Questo è un pericolo per la salute. Acari della polvere. Spore di muffa. Escrementi di roditori. Tutto circola attraverso la tua aria.
Assumi uno specialista nella pulizia dei condotti dopo la chiusura. Non chiedere all’ispettore di farlo. Non è il loro lavoro. E non è trattato nel rapporto standard. Devi tirare i registri. Guarda dentro. Se vedi qualcosa che assomiglia a un sito di nidificazione, chiama un professionista. Puliscilo. Sostituire i filtri. Respira più facilmente.
E già che ci sei, controlla l’isolamento attorno alla tubazione stessa. Se è strappato o mancante, la bolletta del riscaldamento salirà alle stelle. Stai pagando per riscaldare la soffitta. O il vespaio.
Le ispezioni dovrebbero essere la rete di sicurezza. Catturano le cose grandi. Le travi marce. Il cablaggio difettoso. Ma la lista di controllo è uno strumento schietto. Gli mancano gli odori. Gli mancano le cose che vivono negli angoli della soffitta.
Compri la casa. Ti trasferisci dentro. Poi l’HVAC si avvia. E all’improvviso respiri la storia.
Nello specifico, la storia che odora di decadenza. O urina di gatto. O una braciola di maiale che il nipote di qualcuno ha lasciato cadere in una presa d’aria sul pavimento nel 2018. Queste cose non svaniscono. Aspettano. Si siedono nelle condutture, aspettando che l’aria afosa spinga il loro profumo nel tuo salotto. Non è una metafora. È biologia. Ed è costoso ripararlo.
5: Vernice rossa
I designer adorano il colore. Ti vendono con l’idea che un muro in terra di Siena bruciata o melanzana profonda aggiunga “carattere”. Il carattere è solo una parola educata per indicare il lavoro per il quale non ti sei iscritto.
Quando provi a dipingere oltre quel livello di saturazione, andrai a sbattere contro un muro. Muro letterale. Non importa quanto paghi per il lattice premium, una mano non lo ucciderà. Due mani potrebbero mostrare l’ombra della tonalità originale. Fisserai un ventilatore da soffitto e ti chiederai se invece dovresti semplicemente appendere la carta da parati.
Vuoi coprire l’audace lavoro di verniciatura dell’anno scorso? Applicare una mano di primer prima di dipingere. Puoi anche risparmiare tempo con un prodotto vernice e primer in uno.
La soluzione è semplice. Carteggialo se necessario. Ma se vuoi salvare la tua sanità mentale, usa un primer di alta qualità. Blocca il pigmento. Ti dà una lavagna pulita. Non saltare questo passaggio. Il tuo nuovo lavoro di verniciatura dipende da questo.
4: Creature del tetto
Gli ispettori non si arrampicano sui tetti. Non sono pagati per il rischio. Stanno sul prato e guardano in alto con il binocolo. Vedono la ghiaia mancante. Non vedono cosa si muove nello spazio della soffitta.
Hai bisogno di un professionista per questo. Non a causa di perdite. A causa degli inquilini.
Gli uccelli nidificano nei camini. Le termiti possono iniziare dalla sommità del colmo e farsi strada fino alla struttura. I procioni sono più forti di quanto pensi. Strapperanno la fascia se sentono l’odore del cibo. O se semplicemente vogliono entrare.
Per un controllo approfondito, dovrai chiamare un appaltatore di coperture. C’è altro da considerare qui oltre alle semplici perdite d’acqua.
Non dare per scontato che il tetto sia solo un coperchio. È un habitat. Controlla i punti di ingresso. Sigillateli. Prima che i nuovi inquilini inizino a scavare.
3: Lavoro paesaggistico
Quella siepe perfettamente curata non è un regalo. È una responsabilità.
Entri. Il prato è verde. I fiori sono vivi. Sembra una rivista diffusa. Ma le riviste non hanno bollette. Non devono avere a che fare con radici troppo cresciute che rompono le fondamenta.
I paesaggi ad alta manutenzione richiedono un’attenzione costante. Ammendamenti del suolo. Pesticidi. Falciatura. Potatura. Se non ami il giardinaggio, lo odierai. E te ne risentirai.
L’attrattiva del marciapiede è importante, ma opta per arbusti di facile manutenzione e un prato che non abbia bisogno di coccole.
Guarda i costi di manutenzione, non solo la bellezza. Rivolgiti a un vivaio locale per individuare le piante che sopravvivono nel tuo clima senza cure costanti. Le piante autoctone sono solitamente la risposta. Sono abituati al tempo. Non devi combattere la natura. Lavoraci e basta.
2: Gli animali corrono
Gli animali domestici sono amore. Sono anche un evento di deprezzamento.
Dander si deposita nelle tende. I capelli intasano i filtri HVAC. I graffi rovinano il legno duro. Un ispettore vede una cuccia per cani e se ne va. Non vedono l’odore che è penetrato nel sottopavimento. Non vedono le macchie di erba morta dove il cane correva in tondo per cinque anni.
Quando vendi, questi problemi tornano a perseguitarti. Gli acquirenti annusano ciò che è mancato all’ispettore. Annusano l’animale domestico. Sentono l’odore del danno. E chiederanno uno sconto. Oppure se ne andranno.
Risolvilo prima di elencarlo. Sostituisci il tappeto. Pulisci a fondo i condotti. Rifinisci i pavimenti. Non lasciare che l’amico peloso di qualcun altro diventi il tuo problema finanziario.
1: Fumo di sigaretta
Questo è il peggiore.
Puoi dipingere sopra la vernice rossa. Puoi eliminare i procioni. Puoi falciare il prato. Ma fumo? Il fumo arriva ovunque.
Si attacca al muro a secco. Si impregna nell’isolamento. Si deposita nelle fibre del tappeto. Lascia una pellicola gialla sui soffitti. Non si lava via.
I fumatori pensano di poterlo mascherare con i deodoranti per ambienti. Non possono. L’odore è nella struttura adesso. Se acquisti una casa con una storia di fumo, supponi di dover sostituire i filtri HVAC. Forse le condutture. Sicuramente i tappeti.
Il danno da fumo è permanente finché non si sostituiscono i materiali. Non provare a dipingerci sopra.
Non è solo un odore. È un residuo chimico. E persiste. Per anni. Finché non lo strappi.
La casa è tua adesso. Le sorprese sono anche tue. Non puoi aggiustare tutto. Ma puoi sistemare quelli che ti costano soldi. Inizia con l’odore. Poi la vernice. Poi il tetto.
Il resto può aspettare.
I residui di sigaretta non si depositano solo in superficie. Sanguigna in profondità nel muro a secco, nella moquette e nei condotti dell’aria condizionata. Possono passare anni prima che scompaia. Potrebbe non risolversi mai del tutto.
Pensi che il tuo naso lo prenderà. Entri e pensi che sentirai immediatamente l’odore degli agenti cancerogeni. È una scommessa. I fumatori sanno come nascondere le proprie tracce. Febreze maschera l’odore. Ammoniaca e candeggina coprono le prove. Anche cuocere i biscotti funziona. È subdolo.
Un pomeriggio umido dopo la vendita, l’aroma rancido delle sigarette usate inizia a trasudare. La tua famiglia non se lo aspetta mai. Sii proattivo. Batti i mozziconi. Assicurati di acquistare una casa per non fumatori.
Domande frequenti sull’ispezione della casa
Cosa esamina effettivamente un ispettore domestico?
Un ispettore domestico effettua un controllo visivo della tua casa. Non è un esame medico approfondito per la tua fondazione. Esaminano i principali sistemi. Condizioni del tetto. Crepe nelle fondamenta. Integrità strutturale. Prestazioni HVAC. Perdite idrauliche. Stato del cablaggio elettrico. Se è visibile, lo notano.
Quanto puoi negoziare sul prezzo dopo un’ispezione della casa?
Non sminuire il venditore. Scegli le tue battaglie. Soprattutto se non eri l’unica offerta in città. Il tuo agente immobiliare attribuisce un valore in dollari a ogni correzione. Anche le ricerche di mercato aiutano. Realtor.com suggerisce di utilizzare i dati locali per giustificare la tua richiesta. L’eccessiva negoziazione uccide gli accordi.
Quanto tempo dopo l’ispezione della casa l’acquirente deve ritirarsi?
Il tempo stringe. Se la tua offerta includeva un’ispezione domestica, hai un’uscita legale. Realtor.com nota che di solito si tratta di una finestra di sette giorni. Firmi il contratto di acquisto. Hai sette giorni per completare l’ispezione. Quindi avvisi il venditore se te ne vai. Non trascinare i piedi.
Quanto tempo ha a disposizione il venditore per effettuare le riparazioni?
L’orologio inizia quando si concordano soluzioni specifiche. In genere, hanno tempo fino alla soluzione finale per completarli. E se volessi delle prove? Dillo al tuo agente. Negoziare i termini. Obbliga il venditore a mostrarti l’opera prima della passeggiata finale.
Quali sono i segnali d’allarme più comuni rilevati durante un’ispezione domestica?
Fai attenzione a questi problemi. Segnalano grossi mal di testa.
– Problemi idraulici. Scarichi lenti o perdite attive.
– Guasti elettrici. Cablaggio con manopola e tubo o pannelli sovraccarichi.
– Danni causati dall’acqua. Cerca efflorescenze sul cemento. È un deposito bianco e gessoso.
– Difetti strutturali. Pavimenti cadenti. Travi incrinate.
– Muffa. Odori di muffa. Crescita visibile.
– Prove di parassiti. Escrementi di roditori. Guano di pipistrello. Sentieri di insetti.
