Вы думаете, что в безопасности. Отчет об осмотре пришел с зеленым светом. Осмотрщик пожал плечами. Вы чувствуете себя хорошо, потратив деньги из чековой книжки.
Но вот суровая правда. Вы только что купили старый дом другого человека. Их особенности теперь ваши. Это может означать прекрасный, не требующий особого ухода сад. Или это может означать спальню, окрашенную в агрессивный оттенок мадженты, который не исправить никаким количеством грунтовки.
Старые дома имеют старые проблемы. Стандартный осмотр дома является визуальным. Это быстрый взгляд. Это проходка по дому. Это не глубокое погружение в душу конструкции. «Действуйте с осторожностью» — это код в сфере недвижимости, означающий «вы одни».
Так почему бы не стоять в углу, пока осмотрщик направляет фонарик на распределительную коробку? Наденьте рабочие ботинки. Идите с ним. Приведите второй взгляд. Потому что осмотрщики упускают вещи. Они заняты. Они ищут крупные катастрофы. Они не ищут мелкие, дорогие утечки, которые съедают ваш бюджет в течение пяти лет.
Вот вещи, о которых они не скажут вам.
10. Пропуски в изоляции
Ваш дом должен быть теплым зимой и прохладным летом. Именно за это вы платите за изоляцию. Но изоляция не всегда остается там, где должна.
Во время осмотра специалист может проверить чердак. Он может отодвинуть некоторые маты. Он может кивнуть. Он не полезет в каждый подпол. Он не просверлит дыры в ваших стенах, чтобы увидеть, что скрывается внутри.
Это создает пропуски в изоляции.
Пропуск — это просто зазор. Холодное пятно. Это происходит, когда изоляция оседает. Или когда она была установлена плохо с самого начала. Или когда предыдущие владельцы добавили гипсокартон и забыли заполнить пространство за ним.
Почему это имеет значение для вас?
Потому что ваша система HVAC будет работать тяжелее. Ваш счет за энергию будет постепенно расти. И вы никогда не узнаете об этом, пока не наступит зима и ваш обогреватель не будет умолять о пощаде.
Как вы можете найти эти пропуски самостоятельно?
- Используйте детектор тепловых утечек. Вы можете купить их в большинстве строительных магазинов. Они дешевы. Они надеваются. Вы направляете их на свои окна, розетки, люки на чердак. Он показывает вам, где тепло уходит в реальном времени.
- Проверьте чердак. Да, действительно. Если есть зазоры между матами, или если изоляция сжата в плоское состояние, у вас есть проблема. Снаружи это выглядит нормально. Изнутри это не нормально.
- Ищите сквозняки. В ветреный день обойдите вокруг своего дома. Проверьте окна. Проверьте двери. Если вы чувствуете движение, у вас есть проблема с уплотнением.
Не ждите счета. Исправьте это сейчас. Это просто немного пены для герметизации и немного новых матов. Вы можете сделать это сами.
Осмотрщик видел чердак. Он не увидел зазор за стеной вашей главной спальни. Это на вас.
Слепые зоны инспекторов: то, что они вам не расскажут
Домашние инспекторы обучены быть тщательными, но они не умеют читать мысли. И уж точно они не разбирают стены. Можете держать пари, что они не начнут откалывать куски гипсокартона, чтобы увидеть, что скрывается в полостях. Они, конечно, заглянут в электрические розетки. Но если в вашей гостиной с окнами на север нет утеплителя или его куча обрушилась у плинтусов, вы остаетесь один на один с этой проблемой. Готовьтесь к плотным носкам и очень толстому свитеру следующей зимой. Ваш дом будет промерзать. И ни один инспектор не предупредит вас об этом до закрытия сделки.
Проверьте перекошенные полы самостоятельно
Густой ворс ковра может скрывать множество пороков. Он маскирует уклоны, которые подросток мог бы использовать для скейтборд-рамп. Инспекторов не волнует, идеально ли квадратная комната. Их не волнует, ровный ли пол. Большинство домов просто не обладают этими характеристиками. И это может означать разницу между тем, чтобы расслабиться на диване, и тем, чтобы цепляться за жизнь, когда диван смещается.
В наши дни строительство идет быстрыми темпами. Не полагайтесь на то, что высокая цена гарантирует качественную работу. Вам нужен уровень. Вам нужен Т-образный угольник. Возьмите их. Проверьте пол самостоятельно. Если он волнистый, вам придется смириться с этим или исправлять его за свой счет позже.
Совет от TLC
Не начинайте сносить стены в день покупки дома. Несущие стены поддерживают крышу. Наймите подрядчика для оценки недвижимости перед тем, как что-либо демонировать. Он скажет вам, какие стены можно убрать, а какие удерживают небо над вашей головой.
Жидкие отходы септика — это не шутка
Если ваш задний двор не выглядит как болото из неочищенных сточных вод, инспектор бегло осмотрит трубы и полностью проигнорирует сам резервуар. Это азартная игра. Дорогая и отвратительная игра. Если что-то сломается позже, вас ждет уродливое, отвратительное и вызывающее тошноту уроки по утилизации отходов. Мы сказали «отвратительное». Мы имели в виду это.
Если дом не подключен к городской канализации, вам нужен специалист. Найдите подрядчика, который специализируется на обслуживании септических систем. Пусть они извлекут резервуар. Проверьте компоненты. Не позволяйте стандартной инспекции покрывать этот вопрос. Она этого не делает. А самостоятельный ремонт — это кошмар, о котором вы не хотите даже думать.
Прислушивайтесь к скрипу полов
Помните, как вы крались в дом после свидания? Пытались перепрыгнуть через скрипучую четвертую или пятую ступеньку? Эти дни прошли, но шум остался. Некоторые дома скрипят так сильно, что звучат как фоновое видео для фильма о доме с привидениями.
Если вы хотите незаметно подкрасться к детям, пока они должны делать уроки, тихий пол поможет. В новых домах скрип меньше. Обычно. Но не рассчитывайте на это. Обойдите любую недвижимость с острым слухом. Прислушивайтесь так, будто пытаетесь поймать вора. Или, возможно, поймать их за решением алгебраических задач.
Однако есть и обратная сторона. Вы предпочитаете тихую скрытность? Или вам больше нравится, что скрипучий пол объявляет о прибытии ночных злоумышленников? Скрипучий дом — это система раннего предупреждения. Кому-то это нравится. Большинству — нет. Проверьте лестницы. Проверьте черновой пол. Прислушивайтесь внимательно.
Вы знали?
Домашние инспекторы лицензируются государственными регуляторами. Не все лицензии одинаковы. Выбирая инспектора, обращайте внимание на количество лет опыта. Десятилетия — еще лучше. Опыт позволяет замечать тонкие дефекты, которые пропускают стандартные шаблоны.
Свинина в вентиляционных каналах
Вы, вероятно, встречали фразу «свинина в вентиляционных каналах» в нескольких старых контрольных списках инспекций. Она относится к абсурдному количеству пыли, ворса и мусора, который накапливается в системах HVAC на протяжении десятилетий. Инспекторы редко чистят каналы. Они могут заглянуть внутрь вентиляционной решетки. Они могут увидеть ком серого пуха. Они не будут его измерять. Им не будет дела до этого.
Если вы покупаете старый дом, каналы могут быть забиты мусором, который «запекался» там со времен администрации Картера. Это не просто грязно. Это угроза для здоровья. Пылевые клещи. Споры плесени. Экскременты грызунов. Все это циркулирует в вашем воздухе.
Наняйте специалиста по чистке каналов после закрытия сделки. Не просите инспектора сделать это. Это не их работа. И это не входит в стандартный отчет. Вам нужно снять решетки. Заглянуть внутрь. Если вы увидите что-то, похожее на гнездо, вызовите профессионала. Почистите его. Замените фильтры. Дышите свободнее.
И пока вы этим занимаетесь, проверьте изоляцию вокруг самих каналов. Если она порвана или отсутствует, ваш счет за отопление резко вырастет. Вы платите за отопление чердака. Или подполья.
Осмотр дома должен быть страховкой. Он выявляет крупные проблемы. Гнилые балки. Неисправную электропроводку. Но чек-лист — это грубый инструмент. Он не улавливает запахи. Он не замечает того, что живет в углах чердака.
Вы покупаете дом. Переезжаете. Включаете систему отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC). И вдруг начинаете дышать историей.
Конкретно историей, которая пахнет разложением. Или кошачьей мочой. Или свиной отбивной, которую кто-то из племянников уронил в вентиляционную решетку в 2018 году. Эти вещи не исчезают. Они ждут. Они сидят в воздуховодах, ожидая, пока душный воздух вытолкнет их «парфюм» в вашу гостиную. Это не метафора. Это биология. И исправление этого обходится дорого.
5: Красная краска
Дизайнеры любят цвет. Они продают вам идею о том, что стена, окрашенная в цвет жженой сиены или глубокого баклажана, добавляет «характера». Характер — это просто вежливое слово для работы, на которую вы не соглашались.
Когда вы попытаетесь закрасить такой насыщенный цвет, вы упретесь в стену. Буквально в стену. Сколько бы вы ни платили за премиальную латексную краску, одного слоя будет недостаточно. Два слоя могут лишь проявить призрак исходного оттенка. Вы будете смотреть на потолочный вентилятор, задаваясь вопросом, не лучше ли поклеить обои.
Хотите закрасить смелое покрытие прошлого года? Нанесите слой грунтовки перед покраской. Вы также можете сэкономить время, используя краску и грунтовку в одном продукте.
Решение простое. Зашлифуйте поверхность, если придется. Но если хотите сохранить рассудок, используйте качественную грунтовку. Она блокирует пигмент. Она дает вам чистый лист. Не пропускайте этот шаг. Ваша новая покраска зависит от него.
4: Крысиные гости
Инспекторы не лезут на крышу. Они не получают оплату за риск. Они стоят на газоне и смотрят вверх в бинокль. Они видят отсутствующую черепицу. Они не видят того, что движется внутри пространства чердака.
Для этого нужен профессионал. Не из-за протечек. Из-за жильцов.
Птицы вьют гнезда в дымоходах. Термиты могут начать с конькового покрытия и пробираться вниз в структуру дома. Еноты сильнее, чем вы думаете. Они разорвут вашу фасцию (карнизную доску), если учуют еду. Или если им просто захочется проникнуть внутрь.
Для тщательной проверки вам придется вызвать кровельщика. Здесь нужно учитывать больше, чем просто протечки воды.
Не полагайте, что крыша — это просто крышка. Это среда обитания. Проверьте точки входа. Заделайте их. Прежде чем новые жильцы начнут рыть норы.
3: Труды ландшафта
Идеально подстриженный живой забор — это не подарок. Это обязательство.
Вы входите. Газон зеленый. Цветы живы. Это выглядит как разворот в журнале. Но в журналах нет счетов за коммунальные услуги. Им не приходится иметь дело с корнями, которые трескают фундамент.
Ландшафты, требующие высокого ухода, нуждаются в постоянном внимании. Улучшение почвы. Пестициды. Косить. Обрезать. Если вы не любите садоводство, вы его возненавидите. И будете злиться на него.
Привлекательность фасада важна, но выбирайте неприхотливые кустарники и газон, который не требует постоянного ухода.
Смотрите на стоимость обслуживания, а не только на красоту. Спросите в местном питомнике о растениях, которые выживают в вашем климате без постоянного «баловства». Местные растения обычно являются ответом. Они привыкли к погоде. Вам не нужно бороться с природой. Просто работайте с ней.
2: Следы домашних животных
Домашние животные — это любовь. Но также это фактор снижения стоимости.
Шерсть оседает на шторах. Волосы забивают фильтры системы HVAC. Царапины портят паркет. Инспектор видит собачью конуру и идет дальше. Он не видит запаха, который пропитал черновой пол. Он не видит пятен мертвой травы, где собака бегала по кругу в течение пяти лет.
Когда вы будете продавать дом, эти проблемы вернутся, чтобы преследовать вас. Покупатели чувствуют то, что пропустил инспектор. Они чувствуют запах животного. Они чувствуют ущерб. И они потребуют скидки. Или уйдут.
Исправьте это до выставления дома на продажу. Замените ковер. Тщательно почистите воздуховоды. Отшлифуйте полы заново. Не позволяйте чужому пушистому другу стать вашей финансовой проблемой.
1: Табачный дым
Это худшее из всего.
Вы можете закрасить красную краску. Вы можете изгнать енотов. Вы можете покосить газон. Но дым? Дым проникает всюду.
Он прилипает к гипсокартону. Он пропитывает изоляцию. Он застревает в волокнах ковра. Он оставляет желтоватый налет на потолках. Он не смывается.
Курящие считают, что могут замаскировать запах освежителями воздуха. Не могут. Запах теперь часть конструкции. Если вы покупаете дом с историей курения, assumите, что вам нужно заменить фильтры системы HVAC. Возможно, воздуховоды. Обязательно ковры.
Ущерб от дыма является постоянным, пока вы не замените материалы. Не пытайтесь закрасить его.
Это не просто запах. Это химический остаток. И он сохраняется. Годы. Пока вы не вырвете его.
Дом теперь ваш. Сюрпризы тоже ваши. Вы не можете исправить всё. Но вы можете исправить то, что стоит вам денег. Начните с запаха. Затем с краски. Затем с крыши.
Остальное может подождать.
Остатки табачного дыма не просто остаются на поверхности. Они глубоко проникают в гипсокартон, ковровое покрытие и воздуховоды системы кондиционирования. Могут пройти годы, прежде чем запах полностью исчезнет. А может, он никогда и не исчезнет.
Вы полагаете, что ваш нос сразу это уловит. Заходите в дом и предполагаете, что сразу почувствуете запах канцерогенов. Это рискованно. Курильщики умеют скрывать следы. Febreze маскирует запах. Аммиак и хлорка (белый отбеливатель) скрывают улики. Даже выпечка печенья помогает. Это хитро.
Однажды влажным послеобеденным днем, вскоре после сделки, резкий запах перекуренных сигарет начинает проступать наружу. Ваша семья не видит этого приближающегося. Будьте проактивны. Предупредите проблему. Убедитесь, что покупаете дом для некурящих.
Часто задаваемые вопросы о проверке дома
Что именно проверяет домашний инспектор?
Домашний инспектор проводит визуальный осмотр вашего дома. Это не углубленное медицинское обследование фундамента вашего дома. Он проверяет основные системы. Состояние крыши. Трещины в фундаменте. Структурную целостность. Работоспособность системы HVAC (отопление, вентиляция и кондиционирование). Утечки в водопроводе. Состояние электропроводки. Если что-то видно, он это отмечает.
На сколько можно торговаться по цене после проверки дома?
Не цепляйтесь за каждую мелочь с продавцом. Выбирайте свои битвы. Особенно если вы не были единственным претендентом на покупку. Ваш агент по недвижимости оценивает каждый ремонт в денежном эквиваленте. Рыночные исследования тоже помогают. Realtor.com рекомендует использовать местные данные для обоснования ваших требований. Чрезмерная торг убивает сделки.
Сколько времени у покупателя есть, чтобы отказаться от сделки после проверки дома?
Время не ждёт. Если ваше предложение включало условие о проверке дома, у вас есть законное право выйти из сделки. Realtor.com отмечает, что обычно это окно составляет семь дней. Вы подписываете договор купли-продажи. У вас есть семь дней на завершение проверки. Затем вы уведомляете продавца, если отказываетесь от сделки. Не тяните время.
Сколько времени у продавца есть на выполнение ремонтных работ?
Отсчет времени начинается, когда вы соглашаетесь с конкретными исправлениями. Как правило, у них есть время до финального осмотра, чтобы завершить их. Но что, если вы хотите доказательства? Скажите своему агенту. Договоритесь об условиях. Заставьте продавца показать вам выполненную работу перед финальным осмотром.
Какие типичные красные флаги обнаруживаются во время проверки дома?
Следите за этими проблемами. Они сигнализируют о больших неприятностях.
— Проблемы с водопроводом. Медленный слив или активные утечки.
— Электрические неисправности. Проводка типа «кнопка и трубка» или перегруженные панели.
— Водяной ущерб. Ищите высолы на бетоне. Это белый, меловидный налет.
— Структурные дефекты. Провисшие полы. Трещины в балках.
— Плесень. Затхлый запах. Видимый рост плесени.
— Признаки вредителей. Помет грызунов. Гуано летучих мышей. Следы насекомых.
