Ураган Эндрю не просто пронесся над Южной Флоридой в 1992 году. Он разрушил её. Скорость ветра достигала 170 миль в час. Этот шторм уничтожил более 53 000 домов. Убытки составили 25 миллиардов долларов. Значительная часть этих потерь была предотвратимой. Неадекватные строительные нормы. Халатное строительство. И слабое соблюдение требований к получению строительных паспортов.
Большинство владельцев домов воспринимают строительные паспорта как бюрократическую помеху. Как препятствие. Как способ чиновников контролировать то, что вы делаете на своей собственной территории.
Это опасное заблуждение.
Природная катастрофа доказывает, что строительные паспорта спасают жизни. Они также защищают стоимость вашего дома.
Как строительные нормы эволюционировали из-за катастроф
Строительные паспорта — это инструмент, с помощью которого местные органы власти обеспечивают соблюдение строительных норм. Эти нормы устанавливают минимальные стандарты безопасности и конструктивной надежности. Они обновляются каждые несколько лет по мере появления новых материалов и методов строительства.
Ураган Эндрю вынудил общины Флориды ужесточить свои правила. Это не новое явление. Строительные нормы часто возникают как реакция на трагедию.
В 1625 году Голландская Вест-Индская компания приняла нормы для Нью-Амстердама, чтобы предотвратить пожары и улучшить санитарные условия. Великий лондонский пожар 1666 года привел к принятию Лондонского строительного акта. Чикагский пожар 1871 года привел к появлению новых правил четыре года спустя.
Сегодня эти меры носят комплексный характер. Они охватывают коммерческое и жилое строительство в Америке, Европе и других регионах. Многие штаты используют типовые нормы. Национальная ассоциация страховых пожарных компаний (National Board of Fire Underwriters) опубликовала первую такую норму в 1905 году. Международный жилой кодекс (International Residential Code) является современным стандартом.
Инженеры определяют эти параметры. Они устанавливают самые безопасные методы.
Зачем мне нужен строительный паспорт?
Безопасность — это главная цель. Строительные паспорта обеспечивают соблюдение строительных стандартов. Это снижает риск пожара. Конструктивного разрушения. Даже простых несчастных случаев, например, когда ребенок застревает головой между балясинами лестницы.
Если вы продаете дом, строительные паспорта защищают будущих владельцев.
Во-первых, незаконно игнорировать получение паспортов для работ, требующих их наличия. Вы рискуете получить штрафы. Вам может потребоваться демонтировать готовые работы или сносить конструкции.
Но есть и веские практические причины для их получения.
Как строительные паспорта защищают ваш ремонт
-
Это заставляет вашего подрядчика работать честно. Подрядчики, движимые прибылью, идут на компромиссы в качестве, чтобы выиграть тендеры. Большая часть работ скрыта за стенами. Строительные паспорта требуют применения надежных методов. Инспекции это подтверждают. Без паспорта вы не узнаете, если подрядчик пропустит этапы работ.
-
Это направляет ваш проект «сделай сам». Вы можете быть умелым мастером. Но вы, вероятно, не знаете все современные строительные нормы. Подача заявки на паспорт означает предоставление планов. Строительный инспектор их проверяет. Если планы нарушают нормы, вы вносите в них исправления. Нет паспорта? Вы можете построить что-то опасное.
-
Это сохраняет действие вашей страховки. Работы, выполненные без паспорта, могут аннулировать страховые полисы. Пожар из-за нелицензионных электромонтажных работ? Вы платите сами. Если кто-то упадет с нелицензионной террасы? Страхование ответственности может не покрыть ущерб здоровью.
-
Это добавляет стоимости при продаже. Покупатели обращают внимание на отсутствие паспортов. Процесс получения паспортов является публичным достоянием. Вы обязаны раскрывать дефекты в Заявлении о раскрытии информации о недвижимости (Property Disclosure Statement). Наличие паспортов делает сделку гладкой. Это доказывает законность выполненных работ.
Владельцы домов часто путаются в том, какие проекты требуют получения паспортов. Это зависит от того, где вы живете.
«Строительный паспорт требует, чтобы подрядчик использовал надежные и безопасные методы и материалы. А инспекции гарантируют, что он действительно так и делает.»
Правила меняются в зависимости от того, где вы живете. Работа, которая требует получения строительного разрешения в одном городе, может не требовать его в соседнем. Местные условия определяют нормы. Если вы находитесь в «Аллее торнадо», безопасная комната или штормовой убежище — это не просто хорошая идея. Скорее всего, для этого потребуется разрешение, так как этого требуют нормы.
Новое строительство почти всегда требует получения строительного разрешения. Это относится к целым зданиям или крупным пристройкам. Такие разрешения часто называют разрешениями на строительство. Они охватывают фундаментные опоры под основанием и кровельные материалы сверху. Объем работ огромен.
Какие проекты требуют получения строительных разрешений?
Во многих юрисдикциях для множества других видов деятельности также требуются разрешения. Установка утеплителя или гипсокартона на большой площади обычно требует его получения. Добавление или удаление стен — это значительное изменение. Оно влияет на структурную целостность. Замена окон также часто требует разрешения.
Смена назначения помещения — еще один тревожный сигнал. Переоборудование гаража в жилое пространство? Для этого потребуется разрешение. Демонтаж конструкции также часто требует разрешения. Это звучит неочевидно. Но местные строительные отделы должны знать, что именно будет снесено. Они проверяют наличие опасных материалов и структурную безопасность.
Сантехнические, электромонтажные и механические работы являются сложными. Иногда они покрываются основным строительным разрешением. Иногда требуется отдельное разрешение. Эти специализированные разрешения могут выдаваться только лицензированным специалистам. Электрики и сантехники часто имеют такие лицензии. Работы могут варьироваться от установки нового водонагревателя до полной переделки электропроводки на кухне.
Септические системы требуют разрешений. Блоки кондиционирования воздуха обычно тоже требуют. Системы орошения — тоже. Установка солнечных панелей почти всегда требует одобрения. Сеть должна знать, что вы в нее подаете.
Серая зона проектов «сделай сам»
Некоторые проекты находятся в «серой зоне». Крыльцо может не требовать разрешения, если оно находится менее чем в 30 дюйма (76,2 сантиметра) от земли. Это распространенный порог. Сарай или беседка могут потребовать разрешения. Если только они не меньше определенного размера.
Подпорные стены — еще один тест. Если она выше 5 футов (1,5 метра), вам, скорее всего, потребуется разрешение. Заборы проще. Часто для забора высотой менее 6 футов (1,8 метра) разрешение не требуется. Обшивка стен (сайдинг) непоследовательна. В некоторых городах требуются разрешения на новую обшивку. В других — нет.
Умным шагом здесь является проверка в вашем строительном отделе. Не гадайте. Не начинайте махать молотком, пока не узнаете правила. Один звонок может спасти вас от принудительного демонтажа позже.
Что не требует разрешения
К счастью, некоторые вещи освобождены от этого требования. Простые ремонты не требуют разрешения. Покраска. Обои. Новые ковры. Замена смесителя — это просто замена арматуры. Ни одно из этих действий не требует оформления документов.
Замена двери на аналогичную дверь допустима. Вы не меняете грубый проем. Вы не изменяете конструкцию. Замена оконного стекла допустима. Но замена всего оконного блока? Для этого потребуется разрешение. Вы меняете проем и погодный уплотнитель.
«Зеленые» строительные нормы и разрешения
Местные органы власти используют разрешения для обеспечения энергоэффективности. Они хотят сократить отходы. Они хотят экономить воду. Нью-Йорк планирует сократить выбросы парниковых газов на 5 процентов до 2030 года. Они используют новые строительные нормы для достижения этой цели.
Сан-Франциско принял постановления для новых домов. Они требуют стандартов экономии энергии и воды. «Зеленые» нормы являются фактором при подаче заявления на разрешение. Они добавляют слой соответствия требованиям.
Но есть и награда. Снижение счетов за энергию в будущем. Это обходится дороже на начальном этапе. Процесс получения разрешения занимает больше времени. Но счета за коммунальные услуги снижаются. «Зеленые» нормы — это компромисс. Время и деньги сейчас ради комфорта и экономии позже.
«Зеленые нормы — еще один фактор, который следует учитывать при подаче заявления на разрешение, но они также могут принести выгоду в виде более низких счетов за энергию в будущем».
Получение разрешения может показаться хлопотным. Это включает в себя заполнение форм. Плата. Инспекции. Но это, вероятно, не так плохо, как вы думаете. Как только вы узнаете, что оно вам нужно, шаги обычно являются прямыми и понятными. Самая сложная часть — это понять, нужно ли оно вам вообще.
Если у вас есть подрядчик, позвольте ему оформить разрешение. Это может показаться нелогичным для некоторых владельцев домов, которые хотят сохранить полный контроль. Но причина здесь практическая. Подрядчик знает местные строительные нормы и правила. Он знает, как отвечать на вопросы представителя строительного надзора, не вызывая задержек. Более того, он становится «подрядчиком, ответственным за работы». Это означает, что он несет юридическую ответственность за обеспечение соответствия работ условиям разрешения.
Если подрядчик говорит вам не получать разрешение на крупный проект, уходите. Это красный флаг. Если же он настаивает, чтобы разрешение оформили вы, будьте осторожны. Это часто означает, что он не имеет надлежащей лицензии или страховки для выполнения работ самостоятельно.
Разрешения на самостоятельные работы и ответственность
Выполнение работ самостоятельно меняет ситуацию. Вы можете самостоятельно начать процесс получения разрешения на строительство. Но при этом вы берете на себя бремя соблюдения строительных норм. Если вы нанимаете помощников, даже если это просто друг или субподрядчик, вы должны доказать, что у них есть страховка или покрытие по программе компенсации работникам. Теперь вы являетесь работодателем. Риск переходит от профессиональной бригады к вам.
Планирование имеет ключевое значение. Вам нужны чертежи. Для крупных проектов могут потребоваться официальные чертежи от архитектора или инженера. Для небольших работ может подойти простой эскиз. Если вы меняете контур вашего дома или строите его с нуля, вам определенно нужна карта участка. Она показывает, где именно на вашем участке будет располагаться сооружение.
Подача документов и сроки
Вы подаете эти планы в местное управление строительного надзора. Ожидайте задержек. На крупные проекты может потребоваться две недели или больше. Не ждите до выходного дня, когда вы планируете начать работу. Подготовьте все документы заранее.
После выдачи разрешения у вас обычно есть шесть месяцев, чтобы начать работы. Разрешение остается действительным до завершения проекта. Но если вы приостанавливаете работы более чем на шесть месяцев, запросите продление. В противном случае оно аннулируется. Вам придется подавать заявление заново.
Предварительно утвержденные проекты и комплекты
В некоторых муниципалитетах предлагаются предварительно утвержденные проекты. Например, для навесов или террас. Если вы придерживаетесь их стандартных проектов, вы пропускаете этап индивидуальной проверки. То же самое относится к сборным зданиям. Если вы покупаете готовый сарай или солнечную комнату, документация производителя служит вашим проектом. Простые замены, такие как новый водонагреватель, часто получают разрешение в тот же день.
Структура затрат
Сборы сильно различаются. Они зависят от масштаба работ. Небольшой ремонт может стоить 50 долларов. Строительство нового дома может обойтись в 500 долларов и более. Вы платите за профессиональную проверку и будущие инспекции. Это не просто сбор; это плата за услугу.
Зонирование против строительных норм
Далее обратите внимание на зонирование. Это отличается от строительных норм. Зонирование определяет размер участка, количество проживающих и использование земли. Строительные нормы определяют, как вы строите. Зонирование определяет, что вы можете строить и где.
Перед началом работ проверьте соответствие требованиям зонирования. Нужна ли вам льгота? Вы подадите заявку на отклонение от правил зонирования. Это освобождение от конкретных нормативов. Без него вы не сможете строить. Планирование с учетом проблем зонирования — пустая трата времени.
Тревога достигает пика именно здесь. Обычно это самый стрессовый этап марафона по получению разрешений на строительство.
Муниципальные власти направляют инспектора на ваш строительную площадку. Ему необходимо убедиться, что ваше строительство соответствует местным строительным нормам. Инспектор посетит объект — вероятно, более одного раза — по мере продвижения проекта. Он будет задавать острые вопросы.
Соответствует ли работа утвержденным планам? Используете ли вы методы и материалы, соответствующие требованиям норм?
Остановка работ в ожидании прибытия инспектора может сильно нервировать. Это также беспокоит подрядчика. Тщательная проверка кажется вторжением в личное пространство. Но это необходимый контрольный пункт.
Последующие этапы строительства закрывают предыдущие работы. Крупный строительный проект требует серии инспекций. От вас или вашего подрядчика зависит планирование этих проверок в нужное время. Вам необходимо планировать рабочий процесс с учетом этих визитов.
Не допускайте ситуации, когда машина с цементом приезжает до того, как инспектор осмотрел фундаментные опоры. Вы окажетесь в вынужденном ожидании. Это потеря времени.
Как работает процесс инспекции
Если вы успешно проходите проверку, вы можете продолжать работу. Все довольно просто.
Если проверка не пройдена, инспектор объяснит, как исправить проблему. В небольших вопросах исправления иногда можно внести на месте. После этого дается разрешение на продолжение работ.
Но крупные проекты предполагают определенную последовательность. График зависит от местных нормативов. Город Скрэнтон (Пенсильвания, США) предоставляет четкий пример того, как выглядит эта серия проверок для нового дома или пристройки.
Инспекция фундаментных опор
Она проводится перед первой заливкой бетона. Инспектор проверяет грунт, на котором будет стоять здание. Он осматривает опалубку для фундаментных опор. Ищет арматурные стержни и другие факторы, обеспечивающие прочное основание. Если грунт подготовлен неправильно, под угрозой оказывается вся конструкция.
Проверка фундамента
После возведения фундамента инспектор возвращается. Он убеждается, что он построен в соответствии с нормами. Он проверяет, что фундамент правильно покрыт защитным слоем для предотвращения проблем с влажностью. Анкерные болты для верхней обвязки должны быть установлены. Если пропустить этот шаг, каркас стен будет установлен неправильно.
Инспекция каркаса
После возведения здания и размещения основных систем инспектор осматривает все. Это включает сантехнику, электрику и механические системы. Ему необходимо увидеть проводку до того, как она будет скрыта за гипсокартоном. Ему необходимо увидеть трубы до того, как они будут замурованы в полу.
Проверка систем пожарной защиты
Инспектор осматривает пожарные сигнализации и системы пожаротушения. Это обязательные элементы безопасности. Он проверяет размещение и функциональность детекторов.
Финальная инспекция
Когда все работы завершены, инспектор возвращается в последний раз. Он убеждается, что весь проект соответствует нормам. Он может проверить планировку участка, системы пожаротушения, дымовые извещатели и систему отопления. Он проверяет, что все работы были выполнены в соответствии с первоначальным планом.
Почему инспекторы не проверяют весь ваш дом
Быть нервным — это нормально. Но есть один страх, от которого можно избавиться.
Инспектор будет осматривать только работы, охваченные вашим разрешением. Он не будет лазить по вашему дому в поисках вещей, которые не «соответствуют нормам».
Это распространенное заблуждение. Например, если вы ремонтируете кухню, вам не нужно модернизировать элементы ванной комнаты, которые могут не соответствовать текущим строительным нормам. Объем работ ограничен теми, что указаны в разрешении.
Когда вы успешно проходите финальную инспекцию, процесс получения разрешения на строительство завершается. Обычно инспектор выдает сертификат на ввод в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что ваш проект был завершен в соответствии со строительными нормами.
Строительство с превышением требований норм
Строительные нормы, регулирующие ваше разрешение, являются минимальными стандартами.
Часто имеет смысл строить таким образом, чтобы создать еще более прочный и безопасный дом. Это особенно актуально, когда вы сталкиваетесь с местными опасностями, такими как землетрясения, ураганы или лесные пожары.
Возьмем ураган Айк. В 2008 году он разрушил 260 прибрежных домов возле Галвестона, штат Техас.
Десять домов в том же районе пережили шторм. Почему? Потому что владельцы строили с превышением требований норм. Они подняли свои дома на высоту 26 футов вместо требуемых 17 футов для получения разрешения на строительство.
Разница между минимальными требованиями норм и их превышением может означать разницу между незначительным ремонтом и полной потерей имущества. Когда у вас есть бюджет для этого, усиленное строительство — это не просто мера безопасности. Это страховка от худших проявлений природы.
У вас все еще есть вопросы о процессе получения разрешений на строительство? Мы ответим на них на следующей странице.
Перестаньте относиться к процессу получения разрешений как к бюрократическому препятствию. Это услуга. И довольно дешевая, если учитывать размер сборов. Вы получаете объективную проверку ваших чертежей квалифицированными инженерами. Вы получаете опыт инспекторов, которые гарантируют, что ваши работы соответствуют строительным нормам. Если подрядчик попытается пойти на компромиссы или использовать некачественные материалы, это станет известно.
Ваше местное строительное управление существует для того, чтобы прояснить путаницу. Вот самые распространенные вопросы, которые домовладельцы задают при навигации в этой системе.
Работа с нелегальными работами
Предыдущий владелец пропустил оформление документов? Вы построили эту веранду, не осознавая, что для этого требовалось разрешение? Вы все еще можете получить разрешение задним числом. Это зависит от того, можно ли надлежащим образом проверить выполненные работы. Скорее всего, вам придется заплатить дополнительный сбор. Но местное строительное управление обычно пытается сотрудничать с вами, а не наказывать.
Управление задержками при проверках
Что делать, если вы не можете ждать запланированной проверки? Если у вас есть веская причина продолжать работу, свяжитесь с инспектором до начала работ. Они могут разрешить вам задокументировать работу с помощью фотографий или видео. Современные цифровые камеры делают это простым. Вы можете показать им ход работ и получить разрешение на продолжение.
Изменение утвержденных планов
Вы передумали относительно ключевой части проекта? Немедленно свяжитесь со строительным управлением. Они выдали разрешение на конкретный комплект планов. Если вы отклонитесь от этих планов без одобрения, вы не пройдете финальную проверку. Соблюдайте утвержденный чертеж или сначала получите его изменение.
Важность финальной проверки
Работа задерживается. Домовладельцы устают. Подрядчики забывают. Но после нанесения финишного покрытия требуется еще одна проверка. Финальная проверка необходима. Пропустите ее, и ваше строительное разрешение может аннулироваться. Вам придется подавать заявку на новое разрешение. Или, что еще хуже, вам может потребоваться соблюдение новых норм, введенных после начала работ.
Подходите к процессу получения разрешений с позитивным настроем. Большинство инспекторов компетентны и хотят помочь. Вы надеетесь никогда не столкнуться с ураганом, торнадо или наводнением. Но если это случится, вы будете чувствовать себя спокойнее, зная, что соблюдали местные нормы и получили разрешение.
Ограничения по договору купли-продажи против строительных норм
Ограничения по договору купли-продажи направлены на поддержание внешнего вида сообщества. Они могут требовать использования определенных типов кровли или сайдинга. Они могут регулировать строительство веранд, сараев и заборов. Иногда эти ограничения применяются в процессе получения строительного разрешения.
В Хьюстоне, штат Техас, заявители должны подписать аффидевит о согласии соблюдать ограничения по договору купли-продажи. Если на вашей недвижимости есть такие ограничения, проконсультируйтесь с ассоциацией домовладельцев перед составлением планов. Ваше разрешение может быть отклонено, если оно нарушает эти частные договоренности, даже если оно соответствует городским нормам.
Как работают строительные разрешения
Процесс прост, если рассматривать его как защиту, а не наказание. Он обеспечивает структурную целостность и безопасность. Он защищает ваши инвестиции. И он защищает ваших соседей.
