El huracán Andrew no sólo azotó el sur de Florida en 1992, sino que lo destrozó. Los vientos alcanzaron 170 millas por hora. Esa tormenta destruyó más de 53.000 hogares. ¿El costo? 25 mil millones de dólares. Gran parte de esa pérdida se pudo prevenir. Códigos inadecuados. Construcción de mala calidad. Y una aplicación laxa de los permisos de construcción.
La mayoría de los propietarios ven los permisos como una molestia burocrática. Un obstáculo. Una forma para que los funcionarios controlen lo que usted hace en su propia propiedad.
Ésa es una suposición peligrosa.
Un desastre natural demuestra que permite salvar vidas. También protegen el valor de su casa.
Cómo evolucionaron los códigos de construcción a partir del desastre
Los permisos son la forma en que los gobiernos locales hacen cumplir los códigos de construcción. Estos códigos establecen estándares mínimos de seguridad y estructurales. Se actualizan cada pocos años a medida que surgen nuevos materiales y métodos.
Andrew obligó a las comunidades de Florida a endurecer sus reglas. Esto no es nuevo. Los códigos de construcción a menudo comienzan como respuestas a la tragedia.
En 1625, la Compañía Holandesa de las Indias Occidentales aprobó códigos para Nueva Amsterdam para detener los incendios y las malas condiciones sanitarias. El Gran Incendio de Londres en 1666 dio lugar a la Ley de Construcción de Londres. El incendio de Chicago de 1871 trajo nuevas regulaciones cuatro años después.
Hoy, esas reacciones son integrales. Cubren la construcción comercial y residencial en Estados Unidos, Europa y más allá. Muchos estados utilizan códigos modelo. La Junta Nacional de Aseguradores de Incendios publicó el primero en 1905. El Código Residencial Internacional es el estándar moderno.
Los ingenieros determinan estos parámetros. Establecieron los métodos más seguros.
¿Por qué necesito un permiso de construcción?
La seguridad es el objetivo principal. Los permisos hacen cumplir las normas de construcción. Esto reduce el riesgo de incendio. Fallo estructural. Incluso accidentes simples como que un niño se quede atrapado entre los balaustres de las escaleras.
Si vende, los permisos protegen a los futuros propietarios.
Primero, es ilegal saltarse permisos para trabajos requeridos. Te enfrentas a multas. Es posible que tengas que arrancar el trabajo terminado o eliminar estructuras.
Pero existen fuertes razones prácticas para adquirir uno.
Cómo los permisos protegen su renovación
-
Mantiene a su contratista honesto. Los contratistas motivados por las ganancias toman atajos para ganar ofertas. La mayor parte del trabajo se esconde detrás de las paredes. Los permisos requieren métodos sólidos. Las inspecciones lo demuestran. No sabrás si se saltan pasos sin permiso.
-
Guía tu proyecto de bricolaje. Puede que te resulte útil. Probablemente no conozca todos los códigos de construcción modernos. Solicitar un permiso significa presentar planos. El inspector de edificios los revisa. Si los planes violan el código, usted los revisa. ¿Sin permiso? Podrías construir algo peligroso.
-
Mantiene válido su seguro. El trabajo no permitido puede anular las pólizas. ¿Un incendio por trabajos eléctricos no permitidos? Tú pagas. ¿Alguien se cae de una terraza no permitida? Es posible que el seguro de responsabilidad no cubra las lesiones.
-
Agrega valor cuando vendes. Los compradores notan que faltan permisos. El proceso es de registro público. Debe revelar los defectos en una Declaración de divulgación de propiedad. Tener permisos facilita la venta. Demuestra que el trabajo es legal.
Los propietarios de viviendas a menudo confunden qué proyectos requieren permisos. Depende de dónde vivas.
“Un permiso de construcción requiere que un contratista utilice métodos y materiales sólidos y seguros. Y las inspecciones garantizan que así lo hace”.
Las reglas cambian dependiendo de dónde vivas. Un trabajo que genera un permiso de construcción en una ciudad podría estar bien sin uno en la ciudad vecina. Las condiciones locales dictan el código. Si estás en Tornado Alley, una habitación segura o un refugio contra tormentas no es sólo una buena idea. Probablemente exija un permiso porque el código lo requiere.
Las nuevas construcciones casi siempre requieren un permiso de construcción. Esto se aplica a edificios enteros o ampliaciones importantes. A menudo se les llama permisos de construcción. Cubren desde los cimientos debajo de los cimientos hasta el material del techo. El alcance es enorme.
¿Qué proyectos requieren permisos de construcción?
Muchas otras actividades necesitan permisos en la mayoría de las localidades. La instalación de aislamiento o paneles de yeso en un área grande generalmente desencadena uno. Agregar o quitar paredes es un gran cambio. Afecta la integridad estructural. Las ventanas de reemplazo a menudo también necesitan un permiso.
El cambio de uso es otra señal de alerta. ¿Remodelar un garaje para convertirlo en espacio habitable? Eso necesita un permiso. Demoler una estructura a menudo también requiere uno. Suena contradictorio. Pero los departamentos de construcción locales necesitan saber lo que se avecina. Verifican materiales peligrosos y seguridad estructural.
Los trabajos de plomería, electricidad y mecánica son complicados. A veces está cubierto por el permiso de construcción principal. A veces necesita un permiso por separado. Estos permisos especializados solo pueden otorgarse a especialistas autorizados. Los electricistas y plomeros suelen tener estas licencias. El trabajo puede abarcar desde un nuevo calentador de agua hasta un cableado completo de la cocina.
Los sistemas sépticos necesitan permisos. Las unidades de aire acondicionado suelen serlo. Sistemas de riego también. Las instalaciones de energía solar casi siempre requieren aprobación. La red necesita saber lo que estás poniendo en ella.
La zona gris de los proyectos de bricolaje
Algunos proyectos se encuentran en una zona gris. Es posible que una plataforma no necesite un permiso si está a menos de 30 pulgadas (76,2 centímetros) del suelo. Ése es un umbral común. Un cobertizo o una glorieta podrían necesitarlo. A menos que sea menor que un límite de tamaño específico.
Los muros de contención son otra prueba. Si mide más de 1,5 metros (5 pies), es probable que necesites un permiso. Las vallas son más fáciles. A menudo no se necesita un permiso para colocar una cerca de menos de 1,8 metros (6 pies) de altura. El revestimiento es inconsistente. Algunas ciudades requieren permisos para revestimiento nuevo. Otros no.
La decisión inteligente aquí es consultar con su departamento de construcción. No adivines. No empieces a blandir un martillo hasta que conozcas las reglas. Una llamada puede ahorrarle un desmontaje forzado más adelante.
Lo que no necesita permiso
Afortunadamente, algunas cosas están exentas. Las reparaciones simples no necesitan permiso. Cuadro. Empapelado. Alfombras nuevas. Cambiar un grifo es sólo un cambio de accesorio. Ninguno de estos requiere papeleo.
Reemplazar una puerta por una similar está bien. No estás cambiando la apertura aproximada. No estás alterando la estructura. Reemplazar el vidrio de la ventana está bien. ¿Pero reemplazar toda la unidad de ventana? Eso necesita un permiso. Estás cambiando la apertura y el sello climático.
Códigos y permisos de construcción ecológica
Las localidades están utilizando permisos para hacer cumplir la eficiencia energética. Quieren reducir el desperdicio. Quieren ahorrar agua. La ciudad de Nueva York planea reducir la producción de gases de efecto invernadero en un 5 por ciento antes de 2030. Para lograrlo, están utilizando nuevos códigos de construcción.
San Francisco ha promulgado ordenanzas para viviendas nuevas. Estos requieren estándares para conservar energía y agua. Los códigos verdes son un factor a la hora de solicitar un permiso. Añaden una capa de cumplimiento.
Pero hay una recompensa. Reducir las facturas de energía en el futuro. Cuesta más por adelantado. El proceso de permiso es más largo. Pero las facturas de servicios públicos bajan. Los códigos verdes son una compensación. Tiempo y dinero ahora para comodidad y ahorros más adelante.
“Los códigos ecológicos son otro factor a considerar al solicitar un permiso, pero también pueden generar recompensas en forma de facturas de energía más bajas en el futuro”.
Obtener un permiso puede parecer una molestia. Implica formas. Honorarios. Inspecciones. Pero probablemente no sea tan malo como crees. Una vez que sepa que necesita uno, los pasos suelen ser sencillos. La parte difícil es saber si necesitas uno.
Si tiene un contratista, déjele obtener el permiso. Suena contradictorio para algunos propietarios que quieren mantener el control total. Pero la razón es práctica. El contratista conoce los códigos locales. Saben cómo responder las preguntas del funcionario de construcción sin causar demoras. Más importante aún, se convierten en el “contratista registrado”. Esto significa que son legalmente responsables de garantizar que el trabajo cumpla con los términos del permiso.
Si un contratista le dice que no obtenga un permiso para un trabajo importante, aléjese. Esa es una señal de alerta. Si insisten en que usted lo entienda, tenga cuidado. Eso a menudo significa que no tienen la licencia ni el seguro adecuados para realizar el trabajo ellos mismos.
Permisos de bricolaje y responsabilidad
Hacer el trabajo usted mismo cambia la dinámica. Puede iniciar su propio proceso de permiso de construcción. Pero también asume la carga del cumplimiento del código. Si contrata ayuda, aunque sea un amigo o un subcontratista, debe demostrar que tiene seguro o cobertura de compensación laboral. Tú eres el empleador ahora. El riesgo pasa de un equipo profesional a usted.
La planificación es clave. Necesitas dibujos. Para proyectos grandes, es posible que necesite planos formales de un arquitecto o ingeniero. ¿Pequeños trabajos? Un boceto podría ser suficiente. Si está cambiando el espacio de su casa o edificio desde cero, definitivamente necesita un mapa del sitio. Esto muestra dónde se ubica la estructura en su lote.
Envío y cronogramas
Usted envía estos planos a su departamento de construcción local. Espere una espera. Los grandes proyectos pueden tardar dos semanas o más. No espere hasta el fin de semana en el que quiera empezar a utilizar martillos. Tenga listo el papeleo.
Una vez emitido, normalmente dispone de seis meses para iniciar la construcción. El permiso sigue siendo válido hasta que se termina el trabajo. Pero si cierra por más de seis meses, solicite una extensión. De lo contrario, caduca. Tendrás que volver a presentar la solicitud.
Opciones de kit y preaprobadas
Algunos municipios ofrecen planes preaprobados. Piense en cocheras o terrazas. Si te ciñes a sus diseños estándar, te saltas la revisión individual. Lo mismo para los edificios en kit. Si compra un cobertizo prefabricado o una sala solar, la documentación del fabricante le servirá como plano. Los cambios simples, como un calentador de agua nuevo, a menudo obtienen permisos el mismo día.
Desglose de costos
Las tarifas varían enormemente. Dependen del alcance. Una pequeña reparación puede costar 50 dólares. La construcción de una casa nueva podría alcanzar los $500 o más. Estás pagando por la revisión profesional y las eventuales inspecciones. No es sólo una tarifa; es un costo de servicio.
Zonificación versus códigos de construcción
A continuación, observe la zonificación. Esto es diferente de los códigos de construcción. La zonificación dicta el tamaño del lote, la ocupación y el uso del suelo. Los códigos de construcción dictan cómo se construye. La zonificación dicta qué puedes construir y dónde.
Antes de comenzar, verifique el cumplimiento de su zonificación. ¿Necesita una exención? Solicitará una variación de zonificación. Es una exención de regulaciones específicas. Sin él, no se puede construir. Planificar en torno a una cuestión de zonificación es una pérdida de tiempo.
La ansiedad alcanza su punto máximo aquí. Esta suele ser la etapa más estresante del maratón de permisos de construcción.
Los municipios envían un inspector a su lugar de trabajo. Necesitan verificar que su construcción cumpla con los códigos de construcción locales. El inspector lo visitará, probablemente más de una vez, a medida que avance el proyecto. Harán preguntas puntuales.
¿La obra coincide con los planos aprobados? ¿Está utilizando métodos y materiales que cumplen con los requisitos del código?
Retrasar el trabajo mientras se espera que llegue un inspector puede desgastarle los nervios. También afecta al contratista. El examen crítico parece intrusivo. Pero es un punto de control necesario.
La construcción posterior cubre trabajos anteriores. Un proyecto de construcción importante requiere una serie de inspecciones. Depende de usted (o de su contratista) programar estas inspecciones cuando sean necesarias. Debe planificar su flujo de trabajo en torno a estas visitas.
No deje que llegue un camión cargado de cemento antes de que el inspector haya examinado los cimientos. Te quedarás atrapado esperando. Y eso es una pérdida de tiempo.
Cómo funciona el proceso de inspección
Si pasa la inspección, puede continuar trabajando. Bastante simple.
Si falla, el inspector le dirá cómo corregir el problema. Para pequeños problemas, a veces la solución se puede solucionar en el momento. Se da aprobación para continuar.
Pero los grandes proyectos implican una secuencia específica. El horario depende de las regulaciones locales. La ciudad de Scranton, Pensilvania, ofrece un claro ejemplo de cómo luce esta serie para un nuevo hogar o una ampliación.
Inspección de zapatas
Esto sucede antes de que se vierta el primer hormigón. El inspector comprueba el suelo sobre el que se asentará el edificio. Examinan las formas de la base. Busque varillas de refuerzo y otros factores que proporcionen una base sólida. Si el suelo no se prepara correctamente, toda la estructura está en riesgo.
Cheque de base
Una vez construidos los cimientos, el inspector regresa. Te aseguran que ha sido construido según el código. Verifican que esté correctamente recubierto para evitar problemas de humedad. Deben estar colocados los pernos de anclaje para la placa superior. Si se pierde esto, el marco de la pared no quedará bien.
Inspección de estructuras
Una vez que el edificio está en funcionamiento y los sistemas básicos están instalados, el inspector revisa todo. Esto incluye plomería, sistemas eléctricos y mecánicos. Necesitan ver el cableado antes de que quede oculto detrás de paneles de yeso. Necesitan ver las tuberías antes de enterrarlas en el suelo.
Verificación de protección contra incendios
El inspector examina las alarmas contra incendios y los sistemas de extinción de incendios. Estas son características de seguridad no negociables. Prueban la ubicación y funcionalidad de los detectores.
Inspección final
Cuando todo el trabajo está terminado, el inspector regresa por última vez. Garantizan que todo el proyecto cumpla con el código. Es posible que revisen la nivelación, los sistemas de extinción de incendios, los detectores de humo y el sistema de calefacción. Verifican que todo el trabajo siguió el plan original.
Por qué los inspectores no auditan toda su casa
Es normal estar nervioso. Pero hay un miedo que puedes dejar atrás.
El inspector sólo examinará los trabajos cubiertos por su permiso. No estarán husmeando en su casa buscando cosas que no “se ajusten al código”.
Este es un error común. Si está remodelando una cocina, por ejemplo, no necesita mejorar las características de un baño que tal vez no cumpla con los códigos de construcción actuales. El alcance se limita al trabajo permitido.
Cuando pase su inspección final, el proceso del permiso de construcción habrá terminado. Por lo general, el inspector emitirá un certificado de ocupación. Este documento verifica que su proyecto se terminó de acuerdo con los códigos de construcción.
Construyendo más allá del código
Los códigos de construcción que cubren su permiso son estándares mínimos.
A menudo, tiene sentido construir de una manera que le brinde un hogar aún más resistente y seguro. Esto es especialmente cierto cuando enfrenta peligros locales como terremotos, huracanes o incendios forestales.
Pensemos en el huracán Ike. Destruyó 260 viviendas costeras cerca de Galveston, Texas, en 2008.
Diez casas en la misma zona resistieron la tormenta. ¿Por qué? Porque los propietarios habían construido más allá del código. Habían elevado sus casas a 26 pies en lugar de los 17 pies necesarios para obtener un permiso de construcción.
La diferencia entre código mínimo y código plus puede significar la diferencia entre una reparación menor y una pérdida total. Cuando tienes el presupuesto para ello, ser más fuerte no es sólo una característica de seguridad. Es una póliza de seguro contra los peores momentos de la naturaleza.
¿Aún tienes preguntas sobre el proceso de permiso de construcción? Lo tenemos cubierto en la página siguiente.
Dejemos de tratar el proceso de permiso como un obstáculo burocrático. Es un servicio. Uno barato, en realidad, considerando las tarifas. Obtendrá ingenieros objetivos y capacitados que revisarán sus planos. Obtendrá inspectores experimentados que se asegurarán de que su trabajo cumpla con el código. Si un contratista intenta tomar atajos o utilizar materiales de mala calidad, saldrá a la luz.
Su departamento de construcción local existe para aclarar la confusión. Estas son las preguntas más comunes que hacen los propietarios al navegar por este sistema.
Cómo lidiar con el trabajo no permitido
¿Un propietario anterior se saltó el papeleo? ¿Construiste esa plataforma sin darte cuenta de que se necesitaba un permiso? Es posible que aún puedas obtener permiso retroactivo. Depende de si el trabajo se puede inspeccionar adecuadamente. Probablemente pagará una tarifa adicional. Pero el departamento de construcción local generalmente intenta trabajar con usted en lugar de penalizarlo.
Manejo de retrasos en la inspección
¿Qué pasa si no puede esperar a la inspección programada? Si tiene una razón urgente para continuar, comuníquese con el inspector antes de comenzar. Es posible que le permitan documentar el trabajo con fotografías o vídeos. Las cámaras digitales actuales lo hacen fácil. Puede mostrarles el progreso y obtener permiso para seguir adelante.
Modificación de planes aprobados
¿Cambiaste de opinión sobre una parte clave del proyecto? Comuníquese con su departamento de construcción de inmediato. Emitieron el permiso para un conjunto específico de planes. Si se desvía de esos planes sin aprobación, no pasará la inspección final. Cíñete al modelo aprobado o haz que lo modifiquen primero.
La inspección final importa
El trabajo se retrasa. Los propietarios se cansan. Los contratistas lo olvidan. Pero se necesita una inspección más después de aplicar los toques finales. La inspección final es imprescindible. Sáltelo y su permiso de construcción puede caducar. Es posible que tengas que solicitar un nuevo permiso. O peor aún, es posible que tengas que cumplir con nuevos códigos promulgados después de comenzar el trabajo.
Aborde el proceso de permiso con una actitud positiva. La mayoría de los inspectores tienen conocimientos y quieren ayudar. Espera no enfrentar nunca un huracán, un tornado o una inundación. Pero si lo hace, estará más tranquilo sabiendo que siguió los códigos locales y obtuvo su permiso.
Restricciones de escritura frente a códigos de construcción
Las restricciones de escritura tienen como objetivo mantener la apariencia de comunidad. Es posible que requieran tipos específicos de techos o revestimientos. Pueden gobernar cubiertas, cobertizos y vallas. A veces, estas restricciones se aplican durante el proceso del permiso de construcción.
En Houston, Texas, los solicitantes deben firmar una declaración jurada aceptando cumplir con las restricciones de escritura. Si su propiedad tiene estas restricciones, consulte con su asociación de propietarios antes de hacer planes. Su permiso podría ser negado si viola estos convenios privados, incluso si cumple con los códigos de la ciudad.
Cómo funcionan los permisos de construcción
El proceso es sencillo si lo consideramos más como protección que como castigo. Garantiza la integridad estructural y la seguridad. Protege su inversión. Y protege a tus vecinos.
