O furacão Andrew não atingiu apenas o sul da Flórida em 1992. Ele o destruiu. Os ventos atingiram 170 quilômetros por hora. Essa tempestade destruiu mais de 53.000 casas. O custo? US$ 25 bilhões. Grande parte dessa perda era evitável. Códigos inadequados. Construção de má qualidade. E a aplicação frouxa de licenças de construção.
A maioria dos proprietários vê as licenças como um incômodo burocrático. Um obstáculo. Uma forma de os funcionários controlarem o que você faz em sua propriedade.
Essa é uma suposição perigosa.
Um desastre natural prova que as licenças salvam vidas. Eles também protegem o valor da sua casa.
Como os códigos de construção evoluíram após desastres
As licenças são a forma como os governos locais aplicam os códigos de construção. Esses códigos estabelecem padrões mínimos de segurança e estruturais. Eles são atualizados a cada poucos anos à medida que surgem novos materiais e métodos.
Andrew forçou as comunidades da Flórida a reforçarem suas regras. Isso não é novo. Os códigos de construção muitas vezes começam como respostas à tragédia.
Em 1625, a Companhia Holandesa das Índias Ocidentais aprovou códigos para Nova Amsterdã para impedir incêndios e saneamento precário. O Grande Incêndio de Londres em 1666 levou à Lei de Construção de Londres. O Chicago Fire de 1871 trouxe novos regulamentos quatro anos depois.
Hoje, essas reações são abrangentes. Eles cobrem a construção comercial e residencial na América, Europa e além. Muitos estados usam códigos modelo. O National Board of Fire Underwriters publicou o primeiro em 1905. O Código Residencial Internacional é o padrão moderno.
Os engenheiros determinam esses parâmetros. Eles definem os métodos mais seguros.
Por que preciso de uma licença de construção?
A segurança é o objetivo principal. As licenças impõem padrões de construção. Isto reduz o risco de incêndio. Falha estrutural. Até acidentes simples, como uma criança ficar com a cabeça presa entre os balaústres da escada.
Se você vender, as licenças protegem os futuros proprietários.
Primeiro, é ilegal ignorar licenças para trabalhos obrigatórios. Você enfrenta multas. Pode ser necessário desmontar trabalhos concluídos ou remover estruturas.
Mas existem fortes razões práticas para conseguir um.
Como as licenças protegem sua reforma
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Isso mantém seu empreiteiro honesto. Empreiteiros com fins lucrativos economizam para ganhar licitações. A maior parte do trabalho se esconde atrás das paredes. As licenças exigem métodos sólidos. As inspeções comprovam isso. Você não saberá se eles pularem etapas sem autorização.
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Ele orienta seu projeto DIY. Você pode ser útil. Você provavelmente não conhece todos os códigos de construção modernos. Solicitar uma licença significa enviar planos. O inspetor de construção os analisa. Se os planos violarem o código, você os revisa. Sem licença? Você pode construir algo perigoso.
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Isso mantém seu seguro válido. O trabalho não permitido pode anular as apólices. Um incêndio devido a trabalhos elétricos não permitidos? Você paga. Alguém cai de um baralho não permitido? O seguro de responsabilidade civil pode não cobrir lesões.
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Agrega valor quando você vende. Os compradores percebem a falta de licenças. O processo é de registro público. Você deve divulgar os defeitos em uma Declaração de divulgação de propriedade. Ter licenças facilita a venda. Isso prova que o trabalho é legal.
Os proprietários muitas vezes confundem quais projetos exigem licenças. Depende de onde você mora.
“Uma licença de construção exige que o empreiteiro utilize métodos e materiais sólidos e seguros. E as inspeções garantem que ele o faz.”
As regras mudam dependendo de onde você mora. Um trabalho que acione uma licença de construção em uma cidade pode funcionar sem uma licença na cidade seguinte. As condições locais ditam o código. Se você estiver no Beco do Tornado, uma sala segura ou abrigo contra tempestades não é apenas uma boa ideia. Provavelmente exige uma licença porque o código exige.
A nova construção quase sempre requer uma licença de construção. Isto se aplica a edifícios inteiros ou adições importantes. Muitas vezes são chamadas de licenças de construção. Eles cobrem os fundamentos abaixo da fundação até o material da cobertura acima. O escopo é enorme.
Quais projetos exigem licenças de construção?
Muitas outras atividades precisam de licenças na maioria das localidades. A instalação de isolamento ou drywall em uma grande área geralmente desencadeia um. Adicionar ou remover paredes é uma grande mudança. Afeta a integridade estrutural. As janelas de substituição muitas vezes também precisam de uma licença.
A mudança de uso é outra bandeira vermelha. Remodelar uma garagem em espaço habitacional? Isso precisa de uma licença. A demolição de uma estrutura muitas vezes também exige uma. Parece contra-intuitivo. Mas os departamentos de construção locais precisam saber o que está acontecendo. Eles verificam a existência de materiais perigosos e a segurança estrutural.
O trabalho hidráulico, elétrico e mecânico é complicado. Às vezes, está coberto pela licença de construção principal. Às vezes, é necessária uma licença separada. Essas licenças especializadas só podem ser emitidas para especialistas licenciados. Eletricistas e encanadores geralmente possuem essas licenças. O trabalho pode variar desde um novo aquecedor de água até a religação completa da cozinha.
Os sistemas sépticos precisam de licenças. Unidades de ar condicionado geralmente funcionam. Sistemas de irrigação também. As instalações de energia solar quase sempre exigem aprovação. A grade precisa saber o que você está investindo nela.
A área cinzenta dos projetos DIY
Alguns projetos ficam em uma área cinzenta. Um deck pode não precisar de licença se estiver a menos de 30 polegadas (76,2 centímetros) do solo. Esse é um limite comum. Um galpão ou gazebo pode exigir um. A menos que seja menor que um limite de tamanho específico.
Muros de contenção são outro teste. Se tiver mais de 1,5 metros de altura, você provavelmente precisará de uma licença. Cercas são mais fáceis. Freqüentemente, você não precisa de licença para construir uma cerca com menos de 1,8 metros de altura. O tapume é inconsistente. Algumas cidades exigem licenças para novos tapumes. Outros não.
A jogada inteligente aqui é verificar com seu departamento de construção. Não adivinhe. Não comece a brandir um martelo antes de conhecer as regras. Uma chamada pode evitar uma desmontagem forçada mais tarde.
O que não precisa de licença
Felizmente, algumas coisas estão isentas. Reparos simples não precisam de licença. Pintura. Papel de parede. Tapetes novos. Trocar uma torneira é apenas uma troca de acessório. Nada disso requer papelada.
Substituir uma porta por uma porta semelhante é aceitável. Você não está mudando a abertura aproximada. Você não está alterando a estrutura. Substituir o vidro da janela está OK. Mas substituir toda a unidade da janela? Isso precisa de uma licença. Você está alterando a abertura e a vedação contra intempéries.
Códigos e licenças de construção verde
As localidades estão usando licenças para garantir a eficiência energética. Eles querem reduzir o desperdício. Eles querem economizar água. A cidade de Nova Iorque planeia reduzir a produção de gases com efeito de estufa em 5% antes de 2030. Estão a utilizar novos códigos de construção para chegar lá.
São Francisco promulgou leis para novas casas. Estes exigem padrões para conservação de energia e água. Os códigos verdes são um fator importante quando você solicita uma licença. Eles adicionam uma camada de conformidade.
Mas há uma recompensa. Reduza as contas de energia no futuro. Custa mais adiantado. O processo de autorização é mais longo. Mas as contas de serviços públicos caem. Os códigos verdes são uma compensação. Tempo e dinheiro agora para conforto e economia mais tarde.
“Os códigos verdes são outro fator a considerar ao solicitar uma licença, mas também podem pagar recompensas na forma de contas de energia mais baixas no futuro.”
Conseguir uma licença pode parecer um incômodo. Envolve formas. Tarifas. Inspeções. Mas provavelmente não é tão ruim quanto você pensa. Depois de saber que precisa de um, as etapas geralmente são simples. A parte difícil é saber se você precisa de um.
Se você tiver um empreiteiro, deixe-o retirar a licença. Parece contra-intuitivo para alguns proprietários que desejam manter o controle total. Mas a razão é prática. O empreiteiro conhece os códigos locais. Eles sabem responder às perguntas do responsável pela construção sem causar atrasos. Mais importante ainda, eles se tornam o “contratante oficial”. Isso significa que eles são legalmente responsáveis por garantir que a obra atenda aos termos da licença.
Se um empreiteiro disser para você não obter permissão para um trabalho importante, vá embora. Isso é uma bandeira vermelha. Se eles insistirem que você entendeu, tenha cuidado. Isso geralmente significa que eles não estão devidamente licenciados ou segurados para realizar o trabalho sozinhos.
Licenças e responsabilidades DIY
Fazer o trabalho sozinho muda a dinâmica. Você pode iniciar seu próprio processo de licença de construção. Mas você também assume o fardo da conformidade com o código. Se você contratar ajuda, mesmo que seja apenas um amigo ou subcontratado, precisará provar que eles têm seguro ou cobertura de acidentes de trabalho. Você é o empregador agora. O risco passa de uma equipe profissional para você.
O planejamento é fundamental. Você precisa de desenhos. Para grandes projetos, você pode precisar de projetos formais de um arquiteto ou engenheiro. Pequenos trabalhos? Um esboço pode ser suficiente. Se você está mudando a área de sua casa ou prédio do zero, você definitivamente precisa de um mapa do site. Isso mostra onde fica a estrutura em seu lote.
Envio e prazos
Você envia esses planos ao departamento de construção local. Espere uma espera. Grandes projetos podem levar duas semanas ou mais. Não espere até o fim de semana para começar a balançar os martelos. Tenha a papelada pronta.
Depois de emitido, você geralmente tem seis meses para iniciar o processo. A licença permanece válida até que o trabalho seja concluído. Mas se você fechar por mais de seis meses, peça uma prorrogação. Caso contrário, caduca. Você terá que se inscrever novamente.
Pré-aprovados e opções de kit
Alguns municípios oferecem planos pré-aprovados. Pense em garagens ou decks. Se você seguir os designs padrão, pulará a revisão individual. O mesmo para edifícios de kit. Se você comprar um galpão pré-fabricado ou uma sala solar, a documentação do fabricante servirá como plano. Trocas simples, como um novo aquecedor de água, geralmente recebem licenças no mesmo dia.
Divisão de custos
As taxas variam muito. Eles dependem do escopo. Um pequeno reparo pode custar US$ 50. A construção de uma nova casa pode chegar a US$ 500 ou mais. Você está pagando pela revisão profissional e eventuais inspeções. Não é apenas uma taxa; é um custo de serviço.
Zoneamento vs. Códigos de Construção
A seguir, observe o zoneamento. Isso é diferente dos códigos de construção. O zoneamento determina o tamanho do lote, a ocupação e o uso do solo. Os códigos de construção determinam como você constrói. O zoneamento determina o que você pode construir e onde.
Antes de começar, verifique a conformidade do zoneamento. Precisa de uma isenção? Você solicitará uma variação de zoneamento. É uma isenção de regulamentos específicos. Sem isso, você não pode construir. Planejar em torno de uma questão de zoneamento é uma perda de tempo.
A ansiedade atinge o pico aqui. Esta é geralmente a etapa mais estressante da maratona de licenças de construção.
Os municípios enviam um inspetor ao seu local de trabalho. Eles precisam verificar se sua construção está em conformidade com os códigos de construção locais. O inspetor visitará – provavelmente mais de uma vez – à medida que o projeto avança. Eles farão perguntas pontuais.
A obra corresponde aos planos aprovados? Você está usando métodos e materiais que atendem aos requisitos do código?
Atrasar o trabalho enquanto espera a chegada de um inspetor pode deixá-lo nervoso. Também desgasta o empreiteiro. O exame crítico parece intrusivo. Mas é um ponto de verificação necessário.
A construção posterior cobre o trabalho anterior. Um grande projeto de construção requer uma série de inspeções. Cabe a você – ou ao seu contratante – agendar essas inspeções quando forem necessárias. Você deve planejar seu fluxo de trabalho em torno dessas visitas.
Não deixe chegar um caminhão cheio de cimento antes que o inspetor tenha examinado as fundações. Você ficará preso esperando. E isso desperdiça tempo.
Como funciona o processo de inspeção
Se você passar na inspeção, poderá continuar trabalhando. Bastante simples.
Se você falhar, o inspetor lhe dirá como corrigir o problema. Para questões pequenas, às vezes a correção pode ser feita no local. A aprovação é dada para continuar.
Mas os grandes projetos envolvem uma sequência específica. A programação depende dos regulamentos locais. A cidade de Scranton, Pensilvânia, oferece um exemplo claro de como esta série se parece para uma nova casa ou acréscimo.
Inspeção de base
Isso acontece antes da concretagem do primeiro concreto. O inspetor verifica o solo sobre o qual o edifício será apoiado. Eles examinam as formas da base. Procure barras de reforço e outros fatores que forneçam uma base sólida. Se o solo não for preparado corretamente, toda a estrutura fica em risco.
Verificação da Fundação
Após a construção da fundação, o inspetor retorna. Eles garantem que foi construído de acordo com o código. Eles verificam se está devidamente revestido para evitar problemas de umidade. Os parafusos de ancoragem da placa superior devem estar no lugar. Perca isso e a moldura da parede não ficará bem.
Inspeção de Estrutura
Depois que o prédio estiver pronto e os sistemas básicos estiverem instalados, o inspetor examina tudo. Isso inclui sistemas hidráulicos, elétricos e mecânicos. Eles precisam ver a fiação antes que ela fique escondida atrás do drywall. Eles precisam ver os canos antes de serem enterrados no chão.
Verificação de proteção contra incêndio
O inspetor analisa alarmes de incêndio e sistemas de supressão de incêndio. Esses são recursos de segurança não negociáveis. Eles testam o posicionamento e a funcionalidade dos detectores.
Inspeção Final
Quando todo o trabalho estiver concluído, o inspetor retorna uma última vez. Eles garantem que todo o projeto esteja em conformidade com o código. Eles podem verificar a classificação, os sistemas de supressão de incêndio, os detectores de fumaça e o sistema de aquecimento. Eles verificam se todo o trabalho seguiu o plano original.
Por que os inspetores não auditam toda a sua casa
É normal ficar nervoso. Mas há um medo que você pode deixar para trás.
O inspetor examinará apenas os trabalhos cobertos pela sua licença. Eles não ficarão bisbilhotando sua casa em busca de coisas que não estejam “de acordo com o código”.
Este é um equívoco comum. Se você estiver reformando uma cozinha, por exemplo, não precisará atualizar os recursos de um banheiro que pode não atender aos códigos de construção atuais. O escopo é limitado ao trabalho permitido.
Quando você passa na inspeção final, o processo de licença de construção termina. Normalmente, o inspetor emitirá um certificado de ocupação. Este documento verifica se o seu projeto foi concluído de acordo com os códigos de construção.
Construindo além do código
Os códigos de construção que cobrem a sua licença são padrões mínimos.
Muitas vezes, faz sentido construir de uma forma que proporcione uma casa ainda mais robusta e segura. Isto é especialmente verdadeiro quando você enfrenta perigos locais, como terremotos, furacões ou incêndios florestais.
Considere o furacão Ike. Destruiu 260 casas costeiras perto de Galveston, Texas, em 2008.
Dez casas na mesma área resistiram à tempestade. Por que? Porque os proprietários construíram além do código. Eles elevaram suas casas para 26 pés em vez dos 17 pés necessários para obter uma licença de construção.
A diferença entre código mínimo e código plus pode significar a diferença entre um pequeno reparo e uma perda total. Quando você tem orçamento para isso, ficar ainda mais forte não é apenas um recurso de segurança. É uma apólice de seguro contra os piores momentos da natureza.
Ainda tem dúvidas sobre o processo de licenciamento de construção? Nós ajudamos você na próxima página.
Pare de tratar o processo de autorização como um obstáculo burocrático. É um serviço. Um barato, na verdade, considerando as taxas. Você recebe engenheiros objetivos e treinados revisando seus projetos. Você conta com inspetores experientes garantindo que seu trabalho atenda aos códigos. Se um empreiteiro tentar economizar ou usar materiais de má qualidade, isso virá à tona.
O departamento de construção local existe para esclarecer confusões. Aqui estão as perguntas mais comuns que os proprietários fazem ao navegar neste sistema.
Lidando com Trabalho Não Permitido
Um proprietário anterior ignorou a papelada? Você construiu aquele deck sem perceber que era necessária uma licença? Você ainda poderá obter permissão retroativa. Depende se o trabalho pode ser devidamente inspecionado. Você provavelmente pagará uma taxa extra. Mas o departamento de construção local geralmente tenta trabalhar com você em vez de penalizá-lo.
Lidando com atrasos na inspeção
E se você não puder esperar pela inspeção agendada? Se você tiver um motivo urgente para prosseguir, entre em contato com o inspetor antes de começar. Eles podem permitir que você documente o trabalho com fotos ou vídeos. As câmeras digitais de hoje facilitam isso. Você pode mostrar a eles o progresso e obter permissão para seguir em frente.
Modificando planos aprovados
Você mudou de ideia sobre uma parte importante do projeto? Contate seu departamento de construção imediatamente. Eles emitiram a licença para um conjunto específico de planos. Se você se desviar desses planos sem aprovação, não passará na inspeção final. Siga o plano aprovado ou altere-o primeiro.
A inspeção final é importante
O trabalho atrasa. Os proprietários ficam cansados. Os empreiteiros esquecem. Mas é necessária mais uma inspeção após a aplicação dos retoques finais. A inspeção final é essencial. Ignore-o e sua licença de construção poderá caducar. Você pode ter que solicitar uma nova licença. Ou pior, talvez você precise cumprir os novos códigos promulgados depois de iniciar o trabalho.
Aborde o processo de autorização com uma atitude positiva. A maioria dos inspetores tem conhecimento e deseja ajudar. Você espera nunca enfrentar um furacão, tornado ou inundação. Mas se o fizer, ficará mais tranquilo sabendo que seguiu os códigos locais e obteve sua licença.
Restrições de escritura vs. códigos de construção
As restrições de escritura visam manter a aparência de comunidade. Eles podem exigir tipos específicos de telhado ou revestimento. Eles podem governar decks, galpões e cercas. Às vezes, essas restrições são aplicadas durante o processo de licença de construção.
Em Houston, Texas, os candidatos devem assinar uma declaração concordando em cumprir as restrições da escritura. Se a sua propriedade tiver essas restrições, verifique com a associação de proprietários antes de fazer planos. Sua licença poderá ser negada se violar esses acordos privados, mesmo que atenda aos códigos da cidade.
Como funcionam as licenças de construção
O processo é simples se você o encarar como proteção e não como punição. Garante integridade estrutural e segurança. Ele protege seu investimento. E protege seus vizinhos.
