Вам не нужно жить в однообразном пригородном хаосе, чтобы заметить признаки этого явления. Присмотритесь к любому американскому пригороду середины XX века, и вы их увидите. Ряды идентичных домов. Одинаковые крыши. Симметричные окна. Это не случайность. Это система.
Мы называем их районами с одинаковыми домами, но в сфере недвижимости они известны как трак-хаусинг (строительство на участках). Термин звучит пренебрежительно, словно что-то, что можно найти в отделе распродажи. Но логика, лежащая в их основе, неоспорима. После Второй мировой войны Соединенные Штаты столкнулись с кризисом. Миллионы солдат вернулись домой. У них были рабочие места. У них были сбережения. Они хотели дома. Рынок жилья не был к этому готов.
Довоенные дома были дорогими и часто располагались в городских центрах. Возвращающиеся рабочие были представителями рабочего класса и среднего класса, готовыми к покупке жилья. Но домов не хватало. К концу 1945 года стране требовалось пять миллионов новых жилых единиц. Рынок не справлялся. У него просто не было возможности построить индивидуальные дома для миллионов семей в одночасье.
Требовалась скорость. Масштаб. И новый подход к строительству.
На сцену выходят Левитт и сыновья.
Уильям Левитт, награжденный офицер военно-морского флота, вернувшийся с войны, ясно видел проблему. Он также видел возможность. Его компания владела 6000 акрами заброшенных картофельных полей на Лонг-Айленде. Это было далеко от города. Местность была ровной. Это было идеально. План был смелым: построить тысячи небольших доступных домов на больших участках земли. Он строил не дома по одному. Он создавал сообщество.
В мае 1947 года компания Levitt and Sons объявила о строительстве 2000 арендных единиц. Реакция была немедленной. В течение двух дней были сданы в аренду тысяча домов. Спрос опережал предложение еще до завершения строительства. К 1948 году бригада строила тридцать домов в день. Конвейерный метод работал.
Модель быстро эволюционировала. К 1949 году Левитт перешел от аренды к продаже. Дома стали немного больше. Они по-прежнему производились идентично. Но теперь семьи могли стать владельцами своего куска Американской мечты. К 1951 году в том, что стало известно как Левитаун, стояло почти 17 500 домов. Это был первый настоящий район с одинаковыми домами. И он навсегда изменил американское жилищное строительство.
Как трак-хаусинг изменил дизайн пригородов
Привлекательность домов с одинаковым дизайном заключалась не только в дешевых материалах. Она была в предсказуемости. Для молодой семьи в 1950-х годах покупка дома была рискованным делом. Вы не знали, сможете ли позволить себе содержание дома. Вы не знали, останется ли район стабильным. Трак-хаусинг решил эту проблему.
Эти дома строились на небольших участках. Планировки были повторяющимися. Внешние материалы были унифицированными. Но это повторение создавало чувство порядка. А порядок был тем, чего так не хватало в послевоенную эпоху.
Левитаун не был единственным примером. Другие застройщики скопировали эту модель. Успех этого подхода повлиял как на пригородное, так и на городское развитие. Он доказал, что доступное жилье может производиться в больших масштабах без ущерба для базовых стандартов жизни.
Сегодня мы критикуем эти районы за отсутствие индивидуальности. Мы жалуемся на одинаковые газоны. Одинаковые почтовые ящики. Бесконечные ряды фасадных панелей. Но мы забываем, зачем они существовали. Они были ответом на отчаянную потребность. Способом разместить миллионы людей, когда система давала сбои.
Так что в следующий раз, когда вы будете проезжать через пригородное поселение и видеть ряд за рядом одинаковые дома, вспомните Левита. Вспомните картофельные поля. Вспомните тридцать домов, построенных за один день.
Это была не лень. Это было инженерное решение.
Успех модели трак-хаусинга доказал, что доступное, массово производимое жилье может удовлетворить огромный общественный спрос, кардинально изменив то, как американцы относились к владению недвижимостью.
Этот метод не просто строил дома. Он создавал образ жизни. В котором приоритет отдавался удобству, доступности и единообразию. И хотя сегодня мы можем предпочитать уникальные дома, фундамент современной пригородной жизни был заложен застройщиками, которые понимали одну вещь: скорость продается.
Но как именно они строили их так быстро? И какие материалы делали их такими дешевыми? Вот где начинается настоящая инженерия. И это включает в себя не только дерево и гвозди.
Секрет этих идеально идентичных маленьких коробок не в магии. В объёмах производства.
Покупка оптом — это американский способ. Создание десяти одинаковых домов обходится значительно дешевле, чем создание десяти уникальных. Предсказуемый объём материалов означает меньше отходов. Крупные заказы открывают доступ к большим скидкам. Эти сбережения, как утверждается, в конечном итоге переходят к домовладельцам.
Но здесь действует и более мрачная эффективность.
Модель конвейерной сборки
Левитты не просто строили дома. Они создали систему. Они посмотрели на конвейерную сборку Форда. Они увидели поточное производство. Они увидели повторяющееся строительство. И решили, что это может сработать в жилищном строительстве.
Каждый рабочий получал одну конкретную задачу.
Они перемещались от дома к дому, выполняя эту единственную работу.
Эта модель служила двум целям. Она позволяла избегать профсоюзов. Застройщики нанимали общих рабочих. Они обучали их специально для одного повторяющегося движения. Это также защищало от высокой текучести кадров. Ни один человек не обладал слишком большим объёмом «корпоративных знаний». Ни один рабочий не был ценнее другого.
Если один парень увольнялся, на его место приходил следующий. Линия продолжала двигаться.
Вертикальная интеграция и унификация
Есть ещё одна причина, по которой застройщики любят дома по лекалу.
Многие фирмы либо владеют, либо сотрудничают с определёнными компаниями-поставщиками. Окна поставляются из одного места. Двери — из другого. Всё предсказуемо.
Но Левитты пошли дальше.
Они фактически купили дочерние компании. Они владели лесным двором. Они владели фабрикой по производству гвоздей.
Зачем? Чтобы избежать таких неприятностей, как забастовки. И снова, профсоюзы.
Это бизнес-решение способствовало абсолютной унификации домов. Между каждым домом в Левиттауне не было буквально ни гвоздиковой разницы.
От пригородов к центральным районам городов
Если сегодня существуют районы с домами по лекалу, то это потому, что методы Левитта и сыновей сработали.
Дома строятся быстро. Дёшево. В большом количестве.
Раньше это было отведено для пригородов. Теперь это используется для создания доступного жилья в центральных районах городов. Дома для малообеспеченных и смешанных слоёв населения по-прежнему полагаются на эти методы.
Часто задаваемые вопросы
Как районы с домами по лекалу влияют на взаимодействие в сообществе?
Районы с домами по лекалу часто имеют схожую планировку и общие пространства, которые могут способствовать формированию чувства общности и делать социальные взаимодействия между жителями более частыми.
Каковы долгосрочные соображения в области городского планирования для районов с домами по лекалу?
Долгосрочное планирование для районов с домами по лекалу должно решать потенциальные проблемы, такие как унификация, которая может привести к эстетической усталости, и необходимость будущей редевелопации для удовлетворения разнообразных потребностей сообщества.
