Vous n’avez pas besoin de vivre dans un étalement monotone pour repérer les signes. Regardez attentivement n’importe quelle banlieue américaine du milieu du XXe siècle et vous les verrez. Des rangées de maisons identiques. Toits assortis. Fenêtres symétriques. Ce n’est pas un accident. C’est un système.
Nous les appelons des quartiers à l’emporte-pièce, mais dans l’immobilier, ils sont connus sous le nom de lots de logements. Le terme semble dédaigneux, comme quelque chose que l’on trouverait dans une poubelle à bonnes affaires. Mais la logique qui les sous-tend est indéniable. Après la Seconde Guerre mondiale, les États-Unis sont confrontés à une crise. Des millions de GI sont rentrés chez eux. Ils avaient du travail. Ils avaient des économies. Ils voulaient des maisons. Ce n’est pas le cas du marché immobilier.
Les logements d’avant-guerre étaient chers et souvent situés dans les centres-villes. La main-d’œuvre de retour était composée de cols bleus, de la classe moyenne et prête à acheter. Mais il n’y avait pas assez de maisons. Fin 1945, le pays avait besoin de cinq millions de nouvelles résidences. Le marché n’a pas pu suivre. Il n’avait tout simplement pas la capacité de construire du jour au lendemain des maisons sur mesure pour des millions de familles.
Ce qu’il fallait, c’était de la rapidité. Échelle. Et une nouvelle façon de penser la construction.
Entrent Levitt et Fils.
William Levitt, un officier de marine décoré de retour de la guerre, a clairement vu le problème. Il y a également vu une opportunité. Son entreprise possédait 6 000 acres de champs de pommes de terre abandonnés à Long Island. C’était loin de la ville. C’était plat. C’était parfait. Le plan était audacieux : construire des milliers de petites maisons abordables sur de vastes étendues de terrain. Il ne construisait pas les maisons une par une. Il fabriquait une communauté.
En mai 1947, Levitt and Sons annonça qu’ils construiraient 2 000 logements locatifs. La réponse a été immédiate. En deux jours, un millier de logements ont été loués. La demande a dépassé l’offre avant même la fin des travaux. En 1948, l’équipe construisait trente maisons par jour. La méthode de la chaîne de montage a fonctionné.
Le modèle a évolué rapidement. En 1949, Levitt est passé de la location à la vente. Les maisons sont devenues légèrement plus grandes. Ils étaient toujours fabriqués à l’identique. Mais désormais, les familles pourraient posséder leur part du rêve américain. En 1951, près de 17 500 maisons se trouvaient dans ce qui est devenu connu sous le nom de Levittown. Ce fut le premier véritable quartier à l’emporte-pièce. Et cela a changé à jamais le logement américain.
Comment les logements en parcelles ont changé la conception des banlieues
L’attrait des maisons à l’emporte-pièce ne résidait pas seulement dans les matériaux bon marché. C’était une question de prévisibilité. Pour une jeune famille des années 1950, acheter une maison était risqué. Vous ne saviez pas si vous pourriez vous permettre l’entretien. Vous ne saviez pas si le quartier resterait stable. Le logement en parcelle a résolu ce problème.
Ces maisons étaient construites sur de petits terrains. Les plans d’étage étaient répétitifs. Les matériaux extérieurs étaient uniformes. Mais cette répétition créait un sentiment d’ordre. Et l’ordre était ce dont l’après-guerre avait besoin.
Levittown n’était pas le seul exemple. D’autres développeurs ont copié le modèle. Le succès de cette approche a influencé à la fois le développement suburbain et urbain. Cela a prouvé que des logements abordables pouvaient être produits à grande échelle sans sacrifier le niveau de vie de base.
Aujourd’hui, on critique ces quartiers pour leur manque de caractère. On se plaint des pelouses identiques. Les boîtes aux lettres correspondantes. Les rangées interminables de revêtements. Mais on oublie pourquoi ils existaient. Ils répondaient à un besoin désespéré. Une façon de loger des millions de personnes alors que le système était défaillant.
Alors la prochaine fois que vous traverserez un lotissement de banlieue et que vous verrez rangée après rangée la même maison, souvenez-vous de Levitt. Souvenez-vous des champs de pommes de terre. Souvenez-vous des trente maisons construites en un seul jour.
Ce n’était pas de la paresse. C’était de l’ingénierie.
Le succès du modèle de lotissement résidentiel a prouvé que des logements abordables produits en série pouvaient répondre à une demande sociétale massive, remodelant fondamentalement la façon dont les Américains percevaient l’accession à la propriété.
Cette méthode ne permet pas seulement de construire des maisons. Cela a construit un style de vie. Celui qui donne la priorité à la commodité, à l’abordabilité et à l’uniformité. Et même si nous préférons aujourd’hui les maisons uniques, les bases de la vie de banlieue moderne ont été posées par des promoteurs qui ont compris une chose : la vitesse vend.
Mais comment ont-ils pu les construire si vite ? Et quels matériaux les rendaient si bon marché ? C’est là que commence la véritable ingénierie. Et cela ne se limite pas au bois et aux clous.
Le secret de ces petites boîtes parfaitement identiques n’est pas magique. C’est le volume.
L’achat en gros est la méthode américaine. Créer dix maisons identiques coûte nettement moins cher que d’en créer dix uniques. Des besoins matériels prévisibles signifient moins de déchets. Les commandes plus importantes débloquent des remises plus importantes. Ces économies profitent apparemment au propriétaire.
Mais il y a une efficacité plus sombre en jeu.
Le modèle de chaîne de montage
Les Levitt ne construisaient pas seulement des maisons. Ils ont construit un système. Ils ont regardé la chaîne de montage Ford. Ils ont vu une fabrication rationalisée. Ils ont vu des constructions répétitives. Et ils ont décidé que cela pourrait fonctionner pour la construction résidentielle.
Chaque travailleur avait une tâche spécifique.
Ils se déplaçaient de maison en maison pour accomplir ce seul travail.
Ce modèle répondait à deux objectifs. Il a évité les syndicats. Les développeurs ont embauché des ouvriers généraux. Ils les ont entraînés spécifiquement pour un mouvement répétitif. Cela permet également d’éviter un turnover élevé. Aucune personne ne possédait trop de « connaissances institutionnelles ». Aucun travailleur n’avait plus de valeur qu’un autre.
Si un gars démissionnait, le suivant prenait sa place. La ligne a continué à avancer.
Intégration verticale et uniformité
Il y a une autre raison pour laquelle les développeurs aiment les maisons à l’emporte-pièce.
De nombreuses entreprises possèdent ou s’associent à des sociétés de fourniture spécifiques. Les fenêtres viennent d’un seul endroit. Portes d’un autre. Tout est prévisible.
Mais les Levitt sont allés plus loin.
Ils ont en fait acheté les filiales. Ils possédaient le parc à bois. Ils possédaient l’usine de clous.
Pourquoi? Pour éviter les choses compliquées comme les grèves. Et encore une fois, les syndicats.
Ce mouvement d’affaires a contribué à l’uniformité totale des maisons. Il n’y avait littéralement aucune différence dans chaque maison de Levittown.
Des banlieues aux centres-villes
Si des quartiers à l’emporte-pièce existent aujourd’hui, c’est parce que les pratiques de Levitt and Sons ont fonctionné.
Les maisons sont construites rapidement. À bon marché. Abondamment.
Elle était autrefois déléguée aux banlieues. Aujourd’hui, il est utilisé pour créer des logements abordables en centre-ville. Les foyers à faible revenu et à revenus mixtes s’appuient toujours sur ces méthodes.
FAQ
Quel est l’impact des quartiers à l’emporte-pièce sur l’interaction communautaire ?
Les quartiers à l’emporte-pièce présentent souvent des aménagements similaires et des espaces partagés qui peuvent favoriser un sentiment de communauté et rendre les interactions sociales plus fréquentes entre les résidents.
Quelles sont les considérations de planification urbaine à long terme pour les quartiers à l’emporte-pièce ?
La planification à long terme des quartiers à l’emporte-pièce doit aborder des problèmes potentiels tels que l’uniformité, qui peut conduire à une lassitude esthétique, et la nécessité d’un réaménagement futur pour répondre aux divers besoins de la communauté.
