Вам не потрібно жити в одноманітному заміському хаосі, щоб помітити ознаки цього явища. Придивіться до будь-якого американського передмістя середини XX століття, і ви побачите їх. Ряди ідентичних будинків. Поодинокі дахи. Симетричні вікна. Це не випадковість. Це система.
Ми називаємо їх районами з однаковими будинками, але у сфері нерухомості вони відомі як трак-хаусинг (будівництво на ділянках). Термін звучить зневажливо, наче щось, що можна знайти у відділі розпродажу. Але логіка, що лежить в їх основі, незаперечна. Після Другої світової війни Сполучені Штати зіштовхнулися із кризою. Мільйони солдатів повернулися додому. Вони мали робочі місця. Вони мали заощадження. Вони хотіли вдома. Ринок житла не був готовий до цього.
Довоєнні будинки були дорогими і часто розташовувалися у міських центрах. Робочі, що поверталися, були представниками робітничого класу та середнього класу, готовими до купівлі житла. Але будинків не вистачало. До кінця 1945 року країні було потрібно п’ять мільйонів нових житлових одиниць. Ринок не справлявся. Він просто не мав можливості побудувати індивідуальні будинки для мільйонів сімей відразу.
Потрібна швидкість. Масштаб. І новий підхід до будівництва.
На сцену виходять Левітт та сини.
Вільям Левітт, нагороджений офіцер військово-морського флоту, який повернувся з війни, ясно бачив проблему. Він також бачив нагоду. Його компанія володіла 6000 акра занедбаних картопляних полів на Лонг-Айленді. Це було далеко від міста. Місцевість була рівною. Це було ідеально. План був сміливим: збудувати тисячі невеликих доступних будинків на великих ділянках землі. Він будував не вдома по одному. Він створював співтовариство.
У травні 1947 року компанія Levitt and Sons оголосила про будівництво 2000 орендних одиниць. Реакція була негайною. Протягом двох днів було здано в оренду тисячу будинків. Попит випереджав пропозицію ще до завершення будівництва. До 1948 року бригада будувала тридцять будинків на день. Конвеєрний метод працював.
Модель швидко еволюціонувала. До 1949 Левітт перейшов від оренди до продажу. Будинки стали трохи більшими. Вони, як і раніше, проводилися ідентично. Але тепер сім’ї могли стати власниками свого шматка Американської мрії. До 1951 року в тому, що стало відомо як Левітаун, стояло майже 17 500 будинків. Це був перший справжній район із однаковими будинками. І він назавжди змінив американське житлове будівництво.
Як трак-хаусинг змінив дизайн передмість
Привабливість будинків з однаковим дизайном полягала не тільки в дешевих матеріалах. Вона була у передбачуваності. Для молодої сім’ї у 1950-х роках купівля будинку була ризикованою справою. Ви не знали, чи зможете дозволити собі утримання будинку. Ви не знали, чи залишиться район стабільним. Трак-хаусинг вирішив цю проблему.
Ці будинки зводилися на невеликих ділянках. Планування були повторюваними. Зовнішні матеріали були уніфіковані. Але це повторення створювало почуття порядку. А порядок був тим, чого так не вистачало у повоєнну епоху.
Левітаун не був єдиним прикладом. Інші забудовники скопіювали цю модель. Успіх цього підходу вплинув як на заміський, так і на міський розвиток. Він довів, що доступне житло може вироблятися у великих масштабах без шкоди базовим стандартам життя.
Сьогодні ми критикуємо ці райони через відсутність індивідуальності. Ми скаржимося на однакові газони. Поштові скриньки однакові. Нескінченні ряди фасадних панелей. Але ми забуваємо, навіщо вони існували. Вони були відповіддю на відчайдушну потребу. Спосіб розмістити мільйони людей, коли система давала збої.
Так що наступного разу, коли ви проїжджатимете через приміське поселення і бачите ряд за рядом однакові будинки, згадайте Левіта. Згадайте картопляні поля. Згадайте тридцять будинків, збудованих за один день.
Це була не ліньки. Це було інженерне рішення.
Успіх моделі трак-хаусинга довів, що доступне, житло, що масово виробляється, може задовольнити величезний суспільний попит, кардинально змінивши те, як американці ставилися до володіння нерухомістю.
Цей метод не просто будував удома. Він створював спосіб життя. У якому пріоритет віддавався зручності, доступності та однакові. І хоча сьогодні ми можемо віддавати перевагу унікальним будинкам, фундамент сучасного приміського життя був закладений забудовниками, які розуміли одну річ: швидкість продається.
Але як саме вони будували їх так швидко? І які матеріали робили їх такими дешевими? Ось де починається справжня інженерія. І це включає не тільки дерево і цвяхи.
Секрет цих ідеально ідентичних маленьких коробок над магії. В обсягах виробництва.
Купівля оптом – це американський спосіб. Створення десяти однакових будинків коштує значно дешевше, ніж створення десяти унікальних. Передбачуваний обсяг матеріалів означає менше відходів. Великі замовлення відкривають доступ до великих знижок. Ці заощадження, як стверджується, зрештою переходять до домовласників.
Але тут діє і більш похмура ефективність.
Модель конвеєрного складання
Левітти не просто зводили будинки. Вони створили систему. Вони подивилися на конвеєрне складання Форда. Вони побачили потокове виробництво. Вони побачили будівництво, що повторюється. І вирішили, що це може спрацювати у житловому будівництві.
Кожен робітник отримував одне конкретне завдання.
Вони пересувалися від дому до будинку, виконуючи цю єдину роботу.
Ця модель служила двом цілям. Вона дозволяла уникати профспілок. Забудовники наймали спільних робітників. Вони навчали їх спеціально для одного руху, що повторюється. Це також захищало від високої плинності кадрів. Жодна людина не мала надто великого обсягу «корпоративних знань». Жоден робітник не був ціннішим за інший.
Якщо один звільнявся, на його місце приходив наступний. Лінія продовжувала рухатись.
Вертикальна інтеграція та уніфікація
Є ще одна причина, через яку забудовники люблять будинки за лекалом.
Багато фірм або володіють, або співпрацюють з певними компаніями-постачальниками. Вікна постачаються з одного місця. Двері – з іншого. Все передбачувано.
Але Левітти пішли далі.
Вони фактично купили дочірні компанії. Вони володіли лісовим двором. Вони володіли фабрикою з виробництва цвяхів.
Навіщо? Щоб уникнути таких неприємностей, як страйки. І знову, профспілки.
Це бізнес-рішення сприяло абсолютній уніфікації будинків. Між кожним будинком у Левіттауні не було ні гвоздикової різниці.
Від передмість до центральних районів міст
Якщо сьогодні існують райони з будинками за лекалом, то це тому, що методи Левітта та синів спрацювали.
Будинки будуються швидко. Дешево. У великій кількості.
Раніше це було відведено для передмість. Наразі це використовується для створення доступного житла у центральних районах міст. Будинки для малозабезпечених та змішаних верств населення, як і раніше, покладаються на ці методи.
Часті питання
Як райони з будинками за лекалом впливають на взаємодію у спільноті?
Райони з будинками за лекалом часто мають схоже планування та загальні простори, які можуть сприяти формуванню почуття спільності та робити соціальні взаємодії між мешканцями більш частими.
Які довгострокові міркування в галузі міського планування для районів з будинками за лекалом?
Довгострокове планування для районів з будинками по лекалу має вирішувати потенційні проблеми, такі як уніфікація, яка може призвести до естетичної втоми та необхідність майбутньої редевелопації для задоволення різноманітних потреб співтовариства.
