Кондо проти кооперативу проти таунхауса: яка модель володіння підходить вашому гаманцю?
Купівля будинку – справа заплутана. Ви думаєте, що знаєте, чого хочете, але потім розумієте, що юридичні визначення складніші, ніж просто площа квадратних футів. Більшість покупців купують не просто конструкцію. Вони купують частку у правах на нерухомість, набір правил та щомісячний рахунок, який, здається, ніколи не зменшується.
Якщо ви придивляєтеся до ринку, ви дивитеся не просто на цеглу. Ви розглядаєте п’ять різних типів житла, що не призначений для оренди. Плутанина зазвичай починається на кордоні між таунхаусом і кондомініумом. Ця грань розмита. Одне має на увазі володіння землею, інше – загальні стіни та загальні платежі. Давайте розберемося з ними, перш ніж щось підписувати.
Будинок, що окремо стоїть
Коли ви уявляєте собі будинок, ви уявляєте ізоляцію. Односімейний будинок. Будівля, що вільно стоїть. Покупець володіє будинком та землею під ним. Це означає, що ви головний на своєму газоні. Ви головний на своєму даху. Але ви також є жертвою кожного рахунку за ремонт.
Технічне обслуговування – ваша проблема. Фарбування. Ландшафтний дизайн. Майнові податки. Якщо ламається пекти, ви викликаєте підрядника. Якщо тече раковина, ви лагодите її самі. Посередника немає.
Іноді такі будинки розташовані у спільнотах із загальними зручностями. Басейн. Дитячий майданчик. Тут ви сплачуєте внесок домовласницькому об’єднанню (HOA). HOA обслуговує загальні зони. Вони навіть можуть косити ваш газон, якщо ви доплатите. Але будьте попереджені. HOA встановлює правила. Деякі їх розумні. Деякі диктують колір ваших вхідних дверей. Ви обмінюєте автономію на зручність або іноді просто більш високу вартість нерухомості.
Також існують дуплекси. Одна будівля. Два блоки. Сполучені. Але, як і окремий будинок, власник зазвичай володіє титулом на свою конкретну одиницю і землю, на якій вона стоїть. Відповідальність за підтримання порядку залишається переважно індивідуальною, залежно від конкретної структури титулу.
Таунхаус
Таунхаус виглядає як будинок. Часто він має два чи три поверхи. Він має передній і задній двори. Ви володієте конструкцією. Ви володієте цією конкретною смугою землі.
Але він не вільно стоїть. Ви ділите стіни із сусідами з одного або обох сторін. Ви знаходитесь у ряду.
Ця різниця має значення. Тому що ви володієте землею, будинок часто легше фінансувати, ніж кондомініум. Кредитори бачать у ньому реальну нерухомість. У вас є капітал у землі. Однак, якщо таунхауси є частиною більшого комплексу, вам, ймовірно, все одно доведеться мати справу з HOA. HOA може займатися зовнішнім обслуговуванням або загальними під’їзними шляхами. Ви залишаєте інтер’єр за собою.
Кондомініуми, кооперативи, мобільні будинки
Тут стає складно. Люди постійно плутають кондо та кооперативи. Вони звучать схоже. Вони поводяться схоже. Але юридична структура зовсім різна.
Кондомініуми (Кондо)
Ви не володієте землею. Ви володієте повітряним простором усередині вашої одиниці. Стінами. Підлогами. Стеля. Весь комплекс належить колективно для всіх власників одиниць. Ця колективна група називається асоціацією кондомініумів.
Вони стягують щомісячний платіж. Цей платіж покриває вигляд будівлі, дах, лобі, тренажерний зал, басейн. Він охоплює персонал. Він охоплює страхування загальних зон. Ви несете відповідальність за все, що знаходиться всередині чотирьох стін. Якщо прорвало трубу у вашій ванній кімнаті, це ваша проблема. Якщо тече дах у коридорі, це проблема асоціації.
Кондо популярні у містах. Вони пропонують низькі витрати на обслуговування. Не треба косити траву. Не треба згрібати сніг. Але вони супроводжуються суворими правилами. Порада може відхилити ваші ремонти. Вони можуть обмежувати, хто може відвідувати вас. Ви живете у спільноті спільних інтересів.
Кооперативи (Коопи)
Кооперативи відрізняються. Ви не володієте нерухомістю. Ви купуєте акції у корпорації, яка володіє будинком. Ці акції дають право займати конкретну одиницю. Це оренда, забезпечена володінням акціями.
Ця структура суворіша, ніж у кондо. Ви рідко маєте свободу продавати, коли захочете
Кондомініум
Кондомініуми є з’єднані між собою блоки, схожі на таунхауси, але юридична різниця між ними суттєва. Ви маєте «коробку» (саме приміщення), але не володієте землею під ним або ділянкою навколо будівлі. Ваш податок на майно відноситься лише до вашої конкретної одиниці житла та, можливо, до частки у загальних зонах.
Компромісом тут є зручність. Кондомініальна асоціація бере на себе основну роботу. Вона обслуговує басейн, тренажерний зал, тенісні корти та клубний будинок. Ви сплачуєте щомісячний внесок, щоб підтримувати роботу цих зручностей без виконання самостійно.
Є й зворотний бік. Та сама асоціація встановлює правила. Ви повинні дотримуватися їх інструкцій. Це спосіб життя під керуванням. Ви отримуєте зручності без головного болю від їхнього обслуговування, але втрачаєте частину автономії.
Кооператив
Кооперативи зовні схожі на кондомініуми. Внутрішній простір також видається схожим. Проте структура власності зовсім інша.
Купуючи кооперативну квартиру, ви не купуєте нерухомість. Ви купуєте акції у корпорації, яка володіє будинком. Ці акції надають виняткове право користування вашою квартирою.
«Кооперативи, як правило, суворо перевіряють потенційних покупців і мають більше прав у питаннях управління вашою квартирою.»
Ця структура впливає ваші податки. Будівля оподатковується як єдине ціле. Ваш щомісячний платіж часто включає вашу частку податку на майно.
Фінансування купівлі кооперативу складніше. Корпорація може працювати лише з певними банками. Кредитори пред’являють суворіші вимоги. Ви не можете просто прийти до будь-якого банку і отримати іпотечний кредит. Вас також перевіряє рада директорів (правління). Вони можуть відмовити вам з причин, які можуть здатися незначними. Кооператив менш ліквідний, ніж кондомініум. Ви продаєте свої акції, а не право власності на квартиру.
Мобільний будинок
Мобільний будинок відрізняється тим, що його можна переміщати. Їх також називають виробленими будинками (manufactured homes).
Купівля такого будинку більше схожа на покупку автомобіля. Ви отримуєте титул (свідоцтво про реєстрацію). Застосовується податок із продажу. На відміну від звичайного будинку мобільний будинок знецінюється. Його вартість згодом падає. Це актив, який втрачає ціну, як і ваш автомобіль.
Якщо ви везете його дорогою, юридично він вважається автомобілем. Якщо ви ставите його на територію парку мобільних будинків, він стає домом. Юридичний статус змінюється.
Володіння землею варіюється в залежності від парку. У деяких із них потрібно купити ділянку. В інших можна орендувати місце. Деякі працюють за моделлю кооперативу, де ви купуєте частку в корпорації, а не землю. Податок на майно повністю залежить від цієї схеми.
Правила у таких парках суворі. Жителі зобов’язані дотримуватись правил спільноти. Це не вільна нерухомість. Ви орендуєте землю чи поділяєте право власності на земельну інфраструктуру.
Часті питання
У чому полягають відмінності у фінансуванні при купівлі кондомініуму та кооперативу?
Фінансування придбання кондомініуму нагадує стандартну іпотеку для односімейного будинку. Банки розглядають його як нерухомість. Кооперативи відрізняються. Кредитори вимагають спеціальних схвалень. Фінансові вимоги суворіші. Корпорація кооперативу часто диктує, із якими банками вона готова працювати. Це обмежує ваш вибір.
Чи можна розмістити мобільний будинок на будь-якій житловій ділянці?
Ні. Зонування варіюється в залежності від розташування. Вам потрібно перевірити місцеві правила. Не всі житлові ділянки дають змогу розміщення вироблених будинків. Перевіряйте це перед покупкою чи переїздом.
