Покупка дома — дело запутанное. Вы думаете, что знаете, чего хотите, но затем понимаете, что юридические определения сложнее, чем просто площадь в квадратных футах. Большинство покупателей покупают не просто конструкцию. Они покупают долю в правах на недвижимость, набор правил и ежемесячный счет, который, кажется, никогда не уменьшается.
Если вы присматриваетесь к рынку, вы смотрите не просто на кирпичи. Вы рассматриваете пять различных типов жилья, не предназначенного для аренды. Путаница обычно начинается на границе между таунхаусом и кондоминиумом. Эта грань размыта. Одно подразумевает владение землей, другое — общие стены и общие платежи. Давайте разберемся с ними, прежде чем что-либо подписывать.
Отдельно стоящий дом
Когда вы представляете себе дом, вы представляете изоляцию. Односемейный дом. Свободно стоящее здание. Покупатель владеет зданием и землей под ним. Это означает, что вы главный на своем газоне. Вы главный на своей крыше. Но вы также являетесь жертвой каждого счета за ремонт.
Техническое обслуживание — ваша проблема. Покраска. Ландшафтный дизайн. Имущественные налоги. Если ломается печь, вы вызываете подрядчика. Если течет раковина, вы чините ее сами. Посредника нет.
Иногда такие дома расположены в сообществах с общими удобствами. Бассейн. Детская площадка. Здесь вы платите взнос домовладельческому объединению (HOA). HOA обслуживает общие зоны. Они даже могут косить ваш газон, если вы доплатите. Но будьте предупреждены. HOA устанавливает правила. Некоторые из них разумны. Некоторые диктуют цвет вашей входной двери. Вы обмениваете автономию на удобство или иногда просто на более высокую стоимость недвижимости.
Также существуют дуплексы. Одно здание. Два блока. Соединенные. Но, как и отдельно стоящий дом, владелец обычно владеет титулом на свою конкретную единицу и землю, на которой она стоит. Ответственность за поддержание порядка остается в основном индивидуальной, в зависимости от конкретной структуры титула.
Таунхаус
Таунхаус выглядит как дом. Часто он имеет два или три этажа. У него есть передний и задний дворы. Вы владеете конструкцией. Вы владеете этой конкретной полосой земли.
Но он не свободно стоящий. Вы делите стены с соседями с одной или обеих сторон. Вы находитесь в ряду.
Это различие имеет значение. Потому что вы владеете землей, таунхаус часто легче финансировать, чем кондоминиум. Кредиторы видят в нем реальную недвижимость. У вас есть капитал в земле. Однако, если таунхаусы являются частью большего комплекса, вам, вероятно, все равно придется иметь дело с HOA. HOA может заниматься внешним обслуживанием или общими подъездными путями. Вы оставляете интерьер за собой.
Кондоминиумы, кооперативы, мобильные дома
Здесь становится сложно. Люди постоянно путают кондо и кооперативы. Они звучат похоже. Они ведут себя похоже. Но юридическая структура совершенно разная.
Кондоминиумы (Кондо)
Вы не владеете землей. Вы владеете воздушным пространством внутри вашей единицы. Стенами. Полами. Потолком. Весь комплекс принадлежит коллективно всем владельцам единиц. Эта коллективная группа называется ассоциацией кондоминиумов.
Они взимают ежемесячный платеж. Этот платеж покрывает внешний вид здания, крышу, лобби, тренажерный зал, бассейн. Он покрывает персонал. Он покрывает страхование общих зон. Вы несете ответственность за все, что находится внутри ваших четырех стен. Если прорвало трубу в вашей ванной, это ваша проблема. Если течет крыша в коридоре, это проблема ассоциации.
Кондо популярны в городах. Они предлагают низкие затраты на обслуживание. Не нужно косить траву. Не нужно сгребать снег. Но они сопровождаются строгими правилами. Совет может отклонить ваши ремонты. Они могут ограничивать, кто может посещать вас. Вы живете в сообществе общих интересов.
Кооперативы (Коопы)
Кооперативы отличаются. Вы не владеете недвижимостью. Вы покупаете акции в корпорации, которая владеет зданием. Эти акции дают вам право занимать конкретную единицу. Это аренда, обеспеченная владением акциями.
Эта структура более строгая, чем у кондо. Вы редко имеете свободу продавать, когда захотите
Кондоминиум
Кондоминиумы представляют собой соединенные между собой блоки, похожие на таунхаусы, но юридическое различие между ними существенное. Вы владеете «коробкой» (самим помещением), но не владеете землей под ним или участком вокруг здания. Ваш налог на имущество относится только к вашей конкретной единице жилья и, возможно, к доле в общих зонах.
Компромиссом здесь является удобство. Кондоминиальная ассоциация берет на себя основную работу. Она обслуживает бассейн, тренажерный зал, теннисные корты и клубный дом. Вы платите ежемесячный взнос, чтобы поддерживать работу этих удобств, не выполняя эту работу самостоятельно.
Есть и обратная сторона. Та же самая ассоциация устанавливает правила. Вы обязаны следовать их инструкциям. Это образ жизни под управлением. Вы получаете удобства без головной боли от их обслуживания, но теряете часть автономии.
Кооператив
Кооперативы внешне похожи на кондоминиумы. Внутреннее пространство также кажется похожим. Однако структура собственности совершенно иная.
Покупая кооперативную квартиру, вы не покупаете недвижимость. Вы покупаете акции в корпорации, которая владеет зданием. Эти акции предоставляют вам исключительное право пользования вашей квартирой.
«Кооперативы, как правило, более строго проверяют потенциальных покупателей и имеют больше прав в вопросах управления вашей квартирой.»
Эта структура влияет на ваши налоги. Здание облагается налогом как единое целое. Ваш ежемесячный платеж часто включает вашу долю налога на имущество.
Финансирование покупки кооператива сложнее. Корпорация может работать только с определенными банками. Кредиторы предъявляют более строгие требования. Вы не можете просто прийти в любой банк и получить ипотечный кредит. Вас также проверяет совет директоров (правление). Они могут отказать вам по причинам, которые могут показаться незначительными. Кооператив менее ликвиден, чем кондоминиум. Вы продаете свои акции, а не право собственности на квартиру.
Мобильный дом
Мобильный дом отличается тем, что его можно перемещать. Их также называют произведенными домами (manufactured homes).
Покупка такого дома больше похожа на покупку автомобиля. Вы получаете титул (свидетельство о регистрации). Применяется налог с продаж. В отличие от обычного дома, мобильный дом обесценивается. Его стоимость со временем падает. Это актив, который теряет в цене, как и ваш автомобиль.
Если вы везете его по дороге, юридически он считается автомобилем. Если вы ставите его на территорию парка мобильных домов, он становится домом. Юридический статус меняется.
Владение землей варьируется в зависимости от парка. В некоторых из них требуется купить участок. В других можно арендовать место. Некоторые работают по модели кооператива, где вы покупаете долю в корпорации, а не землю. Налог на имущество полностью зависит от этой схемы.
Правила в таких парках строгие. Жители обязаны соблюдать правила сообщества. Это не свободная недвижимость. Вы арендуете землю или разделяете право собственности на земельную инфраструктуру.
Часто задаваемые вопросы
В чем заключаются различия в финансировании при покупке кондоминиума и кооператива?
Финансирование покупки кондоминиума напоминает стандартную ипотеку для односемейного дома. Банки рассматривают его как недвижимость. Кооперативы отличаются. Кредиторы требуют специальных одобрений. Финансовые требования более строгие. Корпорация кооператива часто диктует, с какими банками она готова работать. Это ограничивает ваш выбор.
Можно ли разместить мобильный дом на любом жилом участке?
Нет. Зонирование варьируется в зависимости от местоположения. Вам необходимо проверить местные правила. Не все жилые участки позволяют размещение произведенных домов. Проверяйте это перед покупкой или переездом.
