Kupno domu to skomplikowana sprawa. Myślisz, że wiesz, czego chcesz, ale potem zdajesz sobie sprawę, że definicje prawne są bardziej złożone niż tylko metraż kwadratowy. Większość kupujących nie kupuje tylko projektu. Kupują udziały w nieruchomości, zbiór zasad i miesięczny rachunek, który wydaje się nigdy nie spadać.
Jeśli patrzysz na rynek, nie patrzysz tylko na cegły. Rozważasz pięć różnych typów mieszkań niewynajętych. Zamieszanie zwykle zaczyna się na granicy kamienicy i apartamentowca. Ta linia jest zamazana. Jedno zakłada własność ziemi, drugie – wspólne mury i wspólne płatności. Uporządkujmy je, zanim cokolwiek podpiszemy.
Dom wolnostojący
Kiedy wyobrażasz sobie dom, wyobrażasz sobie izolację. Dom jednorodzinny. Budynek wolnostojący. Kupujący jest właścicielem budynku i gruntu pod nim. Oznacza to, że jesteś odpowiedzialny za swój trawnik. Jesteś szefem na swoim dachu. Ale jesteś także ofiarą każdego rachunku za naprawę.
Konserwacja to Twój problem. Malarstwo. Projektowanie krajobrazu. Podatki od nieruchomości. Kiedy Twój piec się zepsuje, wzywasz wykonawcę. Jeśli zlew przecieka, naprawisz to sam. Nie ma pośrednika.
Czasami domy te znajdują się w społecznościach ze wspólnymi udogodnieniami. Basen. Plac gier i zabaw. Tutaj wpłacasz opłatę na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów (HOA). HOA utrzymuje wspólne obszary. Mogą nawet kosić trawnik, jeśli dodatkowo zapłacisz. Ale ostrzegaj. HOA ustala zasady. Niektóre z nich są rozsądne. Niektórzy narzucają kolor drzwi wejściowych. Zamieniasz autonomię na wygodę, a czasem po prostu wyższą wartość nieruchomości.
Istnieją również dwupoziomowe. Jeden budynek. Dwa bloki. Zjednoczony. Ale podobnie jak w przypadku domu wolnostojącego, właściciel zwykle jest właścicielem konkretnego lokalu i gruntu, na którym się on znajduje. Odpowiedzialność za utrzymanie porządku pozostaje w dużej mierze indywidualna, w zależności od konkretnej konstrukcji tytułu.
Kamienica
Kamienica wygląda jak dom. Często ma dwa lub trzy piętra. Ma podwórka z przodu i z tyłu. Jesteś właścicielem projektu. Jesteś właścicielem tego konkretnego pasa ziemi.
Ale nie jest wolnostojący. Dzielisz ściany z sąsiadami po jednej lub obu stronach. Jesteś w rzędzie.
To rozróżnienie ma znaczenie. Ponieważ jesteś właścicielem gruntu, często łatwiej jest sfinansować kamienicę niż mieszkanie. Kredytodawcy postrzegają to jako nieruchomość. Masz kapitał w ziemi. Jeśli jednak domy szeregowe są częścią większego kompleksu, prawdopodobnie nadal będziesz miał do czynienia z HOA. HOA może zajmować się konserwacją zewnętrzną lub ogólnymi podjazdami. Zostawiasz wnętrze za sobą.
Kondominia, spółdzielnie, domy mobilne
Tutaj sprawa staje się trudna. Ludzie cały czas mylą mieszkania i spółdzielnie. Brzmią podobnie. Zachowują się podobnie. Ale struktura prawna jest zupełnie inna.
Mieszkania
Nie jesteś właścicielem ziemi. Jesteś właścicielem przestrzeni powietrznej w swojej jednostce. Ściany. Podłogi. Sufit. Cały kompleks należy do wszystkich właścicieli lokali. Ta zbiorowa grupa nazywa się stowarzyszeniem mieszkaniowym.
Pobierają miesięczną opłatę. Opłata ta obejmuje zewnętrzną część budynku, dach, hol, siłownię, basen. Obejmuje personel. Obejmuje ubezpieczenie powierzchni wspólnych. Jesteś odpowiedzialny za wszystko, co znajduje się w Twoich czterech ścianach. Jeśli w Twojej łazience pęknie rura, to Twój problem. Jeśli dach w korytarzu przecieka, jest to problem skojarzenia.
Mieszkania cieszą się popularnością w miastach. Oferują niskie koszty utrzymania. Nie ma potrzeby kosić trawy. Nie ma potrzeby odgarniania śniegu. Ale wiążą się z surowymi zasadami. Rada może odmówić naprawy. Mogą ograniczyć liczbę osób, które mogą Cię odwiedzać. Żyjecie we wspólnocie wspólnych interesów.
Spółdzielnie (spółdzielnie)
W spółdzielniach jest inaczej. Nie jesteś właścicielem nieruchomości. Kupujesz udziały w spółce będącej właścicielem budynku. Akcje te dają Ci prawo do zajmowania określonego lokalu. Jest to leasing zabezpieczony kapitałem własnym.
Struktura ta jest bardziej rygorystyczna niż w przypadku mieszkania. Rzadko masz swobodę sprzedaży, kiedy tylko chcesz.
Kondominium
Kondominia to połączone ze sobą jednostki podobne do kamienic, ale różnice prawne między nimi są znaczące. Jesteś właścicielem „pudełka” (samego budynku), ale nie jesteś właścicielem gruntu pod nim ani obszaru wokół budynku. Podatki od nieruchomości dotyczą tylko konkretnego lokalu mieszkalnego i ewentualnie części powierzchni wspólnych.
Kompromisem jest tutaj wygoda. Większość prac wykonuje Condominium Association. Obsługuje basen, siłownię, korty tenisowe i klub. Płacisz miesięczną opłatę za utrzymanie tych udogodnień bez konieczności samodzielnego wykonywania pracy.
Jest też minus. To samo stowarzyszenie ustala zasady. Postępowanie zgodnie z ich instrukcjami jest Twoim obowiązkiem. To styl życia pod kontrolą. Otrzymujesz wygodę bez bólu głowy związanego z ich utrzymaniem, ale tracisz pewną autonomię.
Spółdzielnia
Spółdzielnie wyglądem przypominają wspólnoty mieszkaniowe. Przestrzeń wewnętrzna również wydaje się podobna. Zupełnie inna jest jednak struktura własności.
Kupując mieszkanie spółdzielcze nie kupujesz nieruchomości. Kupujesz udziały w spółce będącej właścicielem budynku. Udziały te dają Ci wyłączne prawo do korzystania z Twojego mieszkania.
„Spółdzielnie zazwyczaj bardziej rygorystycznie sprawdzają potencjalnych nabywców i mają więcej praw w zakresie zarządzania Twoim mieszkaniem”.
Ta struktura wpływa na Twoje podatki. Budynek podlega opodatkowaniu jako całość. Twoja miesięczna płatność często obejmuje Twoją część podatku od nieruchomości.
Trudniej jest sfinansować zakup spółdzielni. Korporacja może współpracować tylko z niektórymi bankami. Kredytodawcy mają bardziej rygorystyczne wymagania. Nie można tak po prostu wejść do dowolnego banku i wziąć kredyt hipoteczny. Jesteś również sprawdzany przez zarząd (zarząd). Mogą Cię odrzucić z powodów, które mogą wydawać się nieistotne. Spółdzielnia jest mniej płynna niż kondominium. Sprzedajesz swoje udziały, a nie własność mieszkania.
Domek mobilny
Dom mobilny wyróżnia się tym, że można go przenosić. Nazywa się je również domami produkowanymi.
Kupno takiego domu przypomina raczej zakup samochodu. Otrzymujesz tytuł (świadectwo rejestracji). Obowiązuje podatek od sprzedaży. W przeciwieństwie do zwykłego domu, dom mobilny traci na wartości. Z biegiem czasu jego wartość spada. To aktywa, które tracą na wartości, podobnie jak Twój samochód.
Jeśli jeździsz nim po drodze, zgodnie z prawem jest on uważany za samochód. Jeśli umieścisz go w parku dla przyczep kempingowych, stanie się domem. Zmienia się stan prawny.
Własność gruntów jest różna w zależności od parków. Niektóre z nich wymagają zakupu działki. W innych można wynająć miejsce. Niektórzy działają w modelu kooperacji, gdzie kupuje się udziały w korporacji, a nie ziemię. Podatek od nieruchomości jest całkowicie zależny od tego programu.
Zasady panujące w takich parkach są surowe. Mieszkańcy zobowiązani są do przestrzegania zasad obowiązujących w gminie. To nie jest pusta nieruchomość. Dzierżawisz grunt lub jesteś współwłaścicielem infrastruktury gruntowej.
Często zadawane pytania
Jakie są różnice w finansowaniu zakupu mieszkania własnościowego od spółdzielni?
Finansowanie zakupu mieszkania własnościowego przypomina standardowy kredyt hipoteczny na dom jednorodzinny. Banki postrzegają to jako nieruchomość. W spółdzielniach jest inaczej. Kredytodawcy wymagają specjalnych zezwoleń. Wymagania finansowe są bardziej rygorystyczne. Korporacja spółdzielcza często dyktuje, z którymi bankami chce współpracować. To ogranicza Twoje wybory.
Czy przyczepę kempingową można postawić na dowolnej działce mieszkalnej?
Nie. Podział na strefy różni się w zależności od lokalizacji. Należy sprawdzić lokalne przepisy. Nie na wszystkich terenach mieszkalnych można postawić gotowe domy. Sprawdź to przed zakupem lub przeprowadzką.
