Koupě domu je matoucí záležitost. Myslíte si, že víte, co chcete, ale pak si uvědomíte, že právní definice jsou složitější než jen čtvereční záběry. Většina kupujících nekupuje jen design. Kupují podíl na majetku, soubor pravidel a měsíční účet, který se zdá, že nikdy neklesne.
Pokud se díváte na trh, nedíváte se jen na cihly. Uvažujete o pěti různých typech nenájemního bydlení. Zmatek obvykle začíná na hranici mezi městským domem a kondominiem. Tato čára je rozmazaná. Jeden znamená vlastnictví půdy, druhý – společné zdi a společné platby. Než něco podepíšeme, vyřešme je.
Samostatně stojící dům
Když si představíte domov, představíte si izolaci. Rodinný dům. Volně stojící budova. Kupující je vlastníkem budovy a pozemku pod ní. To znamená, že máte na starosti svůj trávník. Jste šéf na své střeše. Ale také jste obětí každého účtu za opravu.
Údržba je váš problém. Malování. Krajinářský design. Majetkové daně. Když se vám rozbije pec, zavoláte dodavatele. Pokud dřez teče, opravte si to sami. Neexistuje žádný prostředník.
Někdy se tyto domy nacházejí v komunitách se společným vybavením. bazén. Dětské hřiště. Zde platíte poplatek za sdružení vlastníků domů (HOA). HOA udržuje společné prostory. Pokud si připlatíte, mohou vám dokonce posekat trávník. Ale buďte varováni. HOA vytváří pravidla. Některé z nich jsou rozumné. Některé diktují barvu vašich vstupních dveří. Vyměňujete autonomii za pohodlí nebo někdy jen za vyšší hodnotu majetku.
Existují i duplexy. Jedna budova. Dva bloky. Sjednocený. Ale jako samostatně stojící dům, vlastník obvykle drží nárok na jeho konkrétní jednotku a pozemek, na kterém stojí. Odpovědnost za udržování pořádku zůstává do značné míry individuální v závislosti na konkrétní struktuře titulu.
Městský dům
Městský dům vypadá jako domov. Často má dvě nebo tři patra. Má přední a zadní zahrádky. Vlastníte design. Vlastníte tento konkrétní pás země.
Není ale samostatně stojící. Sdílíte zdi se sousedy na jedné nebo obou stranách. Jste v řadě.
Na tomto rozlišení záleží. Vzhledem k tomu, že vlastníte pozemek, je financování městského domu často jednodušší než kondominium. Věřitelé to považují za nemovitost. Máte kapitál v zemi. Pokud jsou však městské domy součástí většího komplexu, pravděpodobně se stále budete muset vypořádat s HOA. HOA může provádět vnější údržbu nebo obecné příjezdové cesty. Interiér necháte za sebou.
Kondominium, družstva, mobilní domy
Tady to začíná být složité. Lidé si neustále pletou byty a družstva. Znějí podobně. Chovají se podobně. Právní struktura je ale úplně jiná.
byty
Nejste vlastníkem pozemku. Vlastníte vzdušný prostor ve vaší jednotce. Stěny. Podlahy. Strop. Celý areál patří společně všem vlastníkům jednotek. Tato kolektivní skupina se nazývá sdružení kondominium.
Účtují si měsíční poplatek. Tato platba pokrývá exteriér budovy, střechu, lobby, posilovnu, bazén. Pokrývá personál. Pokrývá pojištění společných prostor. Jste zodpovědní za vše, co je uvnitř vašich čtyř stěn. Pokud vám v koupelně praskne potrubí, je to váš problém. Pokud zatéká střecha na chodbě, je to asociační problém.
Byty jsou oblíbené ve městech. Nabízejí nízké náklady na údržbu. Není třeba sekat trávu. Není třeba odhazovat sníh. Přicházejí ale s přísnými pravidly. Rada může odmítnout vaše opravy. Mohou omezit, kdo vás může navštívit. Žijete ve společenství společných zájmů.
Kooperativy (Co-ops)
Družstva jsou jiná. Nevlastníte nemovitost. Kupujete akcie společnosti, která budovu vlastní. Tyto akcie vám dávají právo obsadit konkrétní jednotku. Jedná se o pronájem zajištěný majetkovou účastí.
Tato struktura je přísnější než struktura bytu. Málokdy máte svobodu prodat, kdy chcete.
Kondominium
Condominiums jsou spojené jednotky podobné městským domům, ale právní rozdíly mezi nimi jsou značné. Vlastníte „krabici“ (samotnou budovu), ale nevlastníte pozemek pod ní ani oblast kolem budovy. Vaše daně z nemovitosti se vztahují pouze na Vaši konkrétní bytovou jednotku a případně Váš podíl na společných prostorách.
Kompromisem je zde pohodlí. Většinu práce má na starosti Condominium Association. Provozuje bazén, posilovnu, tenisové kurty a klubovnu. Platíte měsíční poplatek, abyste toto vybavení udrželi v chodu, aniž byste museli pracovat sami.
Má to i nevýhodu. Stejná asociace určuje pravidla. Je vaší odpovědností dodržovat jejich pokyny. Je to životní styl pod kontrolou. Získáte pohodlí bez bolesti hlavy s jejich údržbou, ale ztratíte určitou autonomii.
Kooperativní
Družstva jsou svým vzhledem podobná kondominiím. Podobně působí i vnitřní prostor. Zcela jiná je však vlastnická struktura.
Při koupi družstevního bytu nekupujete nemovitost. Kupujete akcie společnosti, která vlastní budovu. Tyto podíly vám dávají výhradní právo užívat váš byt.
“Družstva mají tendenci přísněji prověřovat potenciální kupce a mají více práv na správu vašeho bytu.”
Tato struktura ovlivňuje vaše daně. Stavba je zdaněna jako celek. Vaše měsíční platba často zahrnuje váš podíl na dani z nemovitosti.
Financování koupě družstva je složitější. Společnost může spolupracovat pouze s určitými bankami. Věřitelé mají přísnější požadavky. Nemůžete jen tak vejít do jakékoli banky a získat hypotéku. Kontroluje vás také představenstvo (představenstvo). Mohou vás odmítnout z důvodů, které se mohou zdát bezvýznamné. Družstvo je méně likvidní než kondominium. Prodáváte své akcie, nikoliv vlastnictví bytu.
Mobilní dům
Mobilní dům je jiný v tom, že jej lze přesouvat. Říká se jim také vyrobené domy.
Nákup takového domu je spíše jako nákup auta. Obdržíte titul (osvědčení o registraci). Platí daň z obratu. Na rozdíl od běžného domu, mobilní dům ztrácí hodnotu. Jeho hodnota časem klesá. Je to majetek, který ztrácí hodnotu, stejně jako vaše auto.
Pokud s ním jezdíte po silnici, je právně považováno za auto. Pokud jej umístíte do parku mobilních domů, stane se domovem. Právní stav se mění.
Vlastnictví půdy se v jednotlivých parcích liší. Některé z nich vyžadují, abyste si koupili pozemek. V ostatních si můžete pronajmout místo. Některé fungují na kooperativním modelu, kdy si koupíte spíše podíl v korporaci než pozemek. Daň z nemovitosti je zcela závislá na tomto režimu.
Pravidla v takových parcích jsou přísná. Obyvatelé jsou povinni dodržovat pravidla komunity. Toto není prázdná nemovitost. Pronajímáte pozemek nebo podílíte se na vlastnictví pozemní infrastruktury.
Často kladené otázky
Jaké jsou rozdíly ve financování mezi nákupem bytu a družstva?
Financování koupě kondominia je obdobné jako u standardní hypotéky na rodinný dům. Banky to považují za nemovitost. Družstva jsou jiná. Věřitelé vyžadují zvláštní schválení. Finanční požadavky jsou přísnější. Družstevní korporace často diktuje, se kterými bankami je ochotna spolupracovat. To omezuje vaše možnosti.
Lze mobilní dům umístit na jakýkoli obytný pozemek?
Ne. Zónování se liší podle lokality. Musíte zkontrolovat místní předpisy. Ne všechny obytné lokality umožňují umístění vyrobených domů. Před nákupem nebo přestěhováním to zkontrolujte.
