Je werkt hard. De rekeningen blijven komen. De huur gaat omhoog, boodschappen kosten meer en de medische rekeningen houden nooit op. Het komt op het punt waarop de wiskunde gewoon niet werkt. Als u een van de miljoenen Amerikaanse gezinnen bent die met deze realiteit worden geconfronteerd, biedt de federale overheid een reddingslijn. Het heet het Housing Voucher Program, maar de meeste mensen kennen het gewoon als Sectie 8.
Dit is geen aalmoes voor degenen die niet werken. Het is een hulpmiddel voor gezinnen met lage inkomens met kinderen, ouderen en mensen met een handicap die moeite hebben om een dak boven hun hoofd te houden. Het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) financiert en beheert het programma, maar je zult niet te maken krijgen met federale bureaucraten in Washington. Lokale sociale huisvestingsagentschappen (PHA’s), die ongeveer 2.400 tellen, voeren het programma ter plaatse uit. Zij zijn degenen die uw aanvraag in behandeling nemen en uw voucher uitreiken.
Waarom de huisvestingskosten uw inkomen opvreten
Je vraagt je misschien af of je gewoon pech hebt. Je bent niet de enige. In 2005 rapporteerde HUD aan het Congres dat bijna 6 miljoen huurdershuishoudens die nog geen overheidssteun ontvingen, “slechtste huisvestingsbehoeften” hadden. Dat aantal is waarschijnlijk gegroeid of blijft hardnekkig hoog.
Wat definieert een “worst case” behoefte? Meestal betekent dit een zware huurlast. HUD definieert dit als het betalen van meer dan 50 procent van uw bruto-inkomen aan huur. Als u € 2.000,- per maand verdient en € 1.050,- aan huur betaalt, loopt u gevaar. De rest van uw geld moet voedsel, nutsvoorzieningen, transport en gezondheidszorg dekken. Dat is koorddansen. Anderen in deze categorie wonen in ondermaatse gebouwen, waar veiligheid en bewoonbaarheid van belang zijn.
Wat is sectie 8 en hoe werkt het?
Sectie 8 is een federaal hulpprogramma voor huisvesting. Het betekent niet dat u naar een specifiek overheidsgebouw verhuist. In plaats daarvan ontvang je een voucher. Deze voucher dekt het grootste deel van uw huur. U betaalt een deel, meestal rond de 30 procent van uw gecorrigeerde maandinkomen. De voucher betaalt de verhuurder de rest.
U kiest zelf waar u wilt wonen, mits de unit aan bepaalde normen voldoet. De PHA inspecteert het huis om er zeker van te zijn dat het veilig en fatsoenlijk is. Hierdoor heeft u enige controle over uw huisvesting. Je zit niet opgesloten in een bepaald appartementencomplex. Je kunt binnen de regels van het programma bewegen.
Hoe u in aanmerking komt voor Sectie 8-bijstand
Kwalificeren voor Sectie 8 is niet zo eenvoudig als het invullen van een formulier en wachten. Inkomen is de belangrijkste factor. Uw bruto-inkomen moet onder de armoedegrens liggen voor de gezinsgrootte in uw regio. PHA’s kunnen aanvullende lokale vereisten hebben, zoals arbeidsstatus of eerder verblijf in het gebied.
U moet documentatie verstrekken. Verwacht in te dienen:
– Bewijs van identiteit
– Burgerservicenummers voor alle leden van het huishouden
– Bewijs van inkomen (loonstrookjes, belastingaangiften of uitkeringsverklaringen)
– Bewijs van bezittingen (bankafschriften, pensioenrekeningen)
– Geboorteakten voor kinderen
Het proces is administratief. Het is geen snelle oplossing. De wachtlijsten zijn lang. Sommige PHA’s hebben wachtlijsten die jaren lang zijn. Sommigen hebben echter open wachtlijsten of prioriteitscategorieën voor gezinnen met speciale behoeften, zoals mensen die dakloos zijn of een situatie van huiselijk geweld verlaten.
Hoe sectie 8 eigenlijk werkt: de 70/30 huurverdeling
De mechanica is eenvoudig. Als u in aanmerking komt, krijgt u een voucher. Die voucher dekt ongeveer 70 procent van uw huur- en energiekosten. De overige 30 procent betaal je.
Je woont niet in een overheidsgebouw. Je woont in de privé-eenheid die je uitkiest. De enige beperking is dat de totale huur binnen de eerlijkheidsnormen van HUD voor dat gebied valt. Als de verhuurder akkoord gaat, betaalt de huisvestingsautoriteit hun aandeel rechtstreeks. U betaalt uw deel.
Het gaat hier niet alleen om het hebben van een dak boven je hoofd. Het verandert waar je kunt wonen. Gezinnen die deze vouchers gebruiken, verhuizen vaak naar betere, stabielere buurten. Ze stoppen met het uitgeven van hun hele salaris aan huisvesting. In plaats daarvan gaat dat geld naar voedsel, medische rekeningen of sparen voor een aanbetaling.
Het programma helpt veel gezinnen boven de armoedegrens te leven, geld uit te geven aan voedsel en gezondheidszorg in plaats van aan huur, en hun welzijn te verbeteren.
De dakloosheid daalt aanzienlijk voor gezinnen met jonge kinderen als ze deze steun krijgen. Verrassend genoeg nemen geestelijke gezondheidsproblemen zoals depressie ook af. Stabiliteit is belangrijk.
Welke inkomensgroepen komen in aanmerking voor artikel 8-bijstand?
HUD gebruikt specifieke drempels ten opzichte van het lokale mediaaninkomen. Deze cijfers bepalen uw deelnameniveau.
- Laag inkomen: Huishoudens die niet meer dan 80 procent van het lokale mediaan inkomen verdienen.
- Zeer lage inkomens: Huishoudens die niet meer dan 50 procent van het lokale mediaan inkomen verdienen.
- Extreem lage inkomens: Huishoudens die minder dan 30 procent van het lokale mediane inkomen verdienen.
Als u in een van deze groepen valt, komt u mogelijk in aanmerking. De definitie van ‘lokaal mediaan inkomen’ verschilt per stad en provincie, dus u moet de specifieke cijfers voor uw regio controleren.
Kunnen Sectie 8-vouchers worden gebruikt om een huis te kopen?
Ja, maar het is niet de standaard use case. De primaire functie is verhuren. Vouchers kunnen echter soms worden toegepast op hypotheekbetalingen of woningaankopen voor kopers met een laag inkomen. Dit is een specifiek pad, niet het standaardpad. Als u overweegt een huis met een beperkt budget te kopen, vraag dan uw plaatselijke huisvestingsautoriteit naar het Homebuyer Program. Het bestaat, maar het vereist dat er aan aanvullende criteria wordt voldaan die verder gaan dan het in aanmerking komen voor basishuur.
Het programma is sinds de start in 1974 geëvolueerd. Het verschoof van het bouwen van volkshuisvesting naar het subsidiëren van particuliere huurwoningen. Die verschuiving is de reden waarom je nu zoveel keuze hebt. Je zit niet vast aan een bepaald project. Je bent huurder met subsidie en onderhandelt op de vrije markt.
Werkt de wiskunde voor uw budget? Als uw inkomen binnen de bovenstaande haakjes valt, is de volgende stap het vinden van uw plaatselijke Volkshuisvestingsdienst. Zij verzorgen de aanvragen, de keuringen en de huurovereenkomsten. De wachtlijst is lang, maar het voordeel is reëel.
Hoe de Sectie 8-wachtlijst eigenlijk werkt
Artikel 8 is geen recht. U kunt aan alle vereisten voldoen en toch geen voucher krijgen. De berekening is wreed: ruwweg 25 procent van de gezinnen die daarvoor in aanmerking komen, ontvangt daadwerkelijk hulp. Op markten waar veel vraag is, is de concurrentie hevig en lopen de wachtlijsten in de duizenden. Chicago is een goed voorbeeld, met meer dan 2.300 gezinnen die op de lijst staan. Omdat de vraag zo groot is, accepteren veel lokale huisvestingsautoriteiten eenvoudigweg geen nieuwe aanvragen meer. Als de lijst vol is, gaan de deuren dicht. Wanneer er een plek vrijkomt, wordt de selectie vaak bepaald door een maandelijkse loterij. Het is een koud systeem, maar het is het systeem dat er is.
Welke inkomensgrenzen gelden voor uw huishouden?
Als u een laag inkomen heeft en huurbijstand nodig heeft, is uw eerste stap het controleren van de inkomenslimiet. Deze limieten variëren per regio, maar de algemene regel is dat uw gezinsinkomen niet hoger mag zijn dan 50 procent van het mediaaninkomen voor uw regio. HUD werkt deze mediaanschattingen jaarlijks bij.
Neem 2007 als referentiepunt. Het nationale gemiddelde inkomen voor een gezin van drie bedroeg ongeveer $ 52.000. Dat betekent dat uw totale gezinsinkomen minder dan $ 26.000 moest zijn om in aanmerking te komen. Het totale inkomen omvat elke dollar die elke persoon in huis verdient. Hoe kleiner uw huishouden, hoe lager uw inkomensplafond. Een solo-aanvrager heeft te maken met een strengere limiet dan een gezin van vier.
Wie krijgt voorrang op de Sectie 8-lijst?
HUD en lokale instanties kijken naar meer dan alleen loonstrookjes. De status van dakloosheid en deelname aan lokale welzijns-naar-werkprogramma’s geven vaak de doorslag. Andere factoren die uw zaak kunnen helpen zijn onder meer:
- 62 jaar of ouder zijn
- Het dienen als veteraan van de Amerikaanse strijdkrachten, of als weduwe of weduwnaar van een veteraan
- Meer dan 42 uur per week werken
- Gehandicapt zijn
- Het bezit van het Amerikaanse staatsburgerschap of de status van legale immigrant
- Woont momenteel in een opvangcentrum
- Kinderen in het huishouden hebben
Gezinnen met extreem lage inkomens krijgen de grootste impuls. Degenen die minder dan 30 procent van het lokale mediane inkomen verdienen, moeten elk jaar 75 procent uitmaken van alle nieuwe aanvragers die tot het programma worden toegelaten. Dat is een harde vloer, geen suggestie.
Waar toe te passen en wat te vermijden
Denk je dat je in aanmerking komt? Neem contact op met uw plaatselijke sociale woningbouworganisatie (PHA). U kunt adressen, gratis nummers en e-mails vinden op de HUD-website. Eén enorme rode vlag: geen enkele legitieme instantie brengt u kosten in rekening voor een aanvraag. Als iemand geld vraagt om u een applicatie of een voucher te verkopen, pleegt hij fraude. Loop weg.
Wat moet ik doen als ik meer geld ga verdienen?
Pas op het moment dat u zich aanmeldt, bepaalt uw inkomen of u in aanmerking komt. Als uw situatie zich stabiliseert en uw inkomsten stijgen, is dat een goede zaak. Het programma is ontworpen om u daar te brengen. Het bedrag van uw voucher wordt echter aangepast naarmate u meer verdient. De subsidie krimpt proportioneel. Zodra uw gezinsinkomen 80 procent van de lokale mediaan overschrijdt, verdwijnt uw hulp volledig. Je raakt je woning niet kwijt, maar de financiële steun is wel weg.
