Hay un tipo específico de tranquilidad que te golpea cuando estás en tu propia parcela. La tierra se tamiza entre tus dedos. Una sensación de seguridad. Eres el dueño. Ese sentimiento es poderoso.
Pero el orgullo no es la única razón por la que la gente compra basura. El precio es un factor importante. Puede encontrar parcelas de tierra en bruto a precios razonables en todo el país. Las zonas rurales son especialmente buenas para esto. Menos poblado significa menos competencia.
Es más difícil conseguir financiación. A los bancos no les encanta la tierra virgen. Es especulativo. Pero los vendedores a menudo intervienen. Es posible que ofrezcan tarifas inferiores a las del mercado. Puede conseguir un terreno a través de la financiación del vendedor más fácilmente que a través de un banco tradicional.
La tierra cruda no fluctúa como las acciones. Es una inversión estable si elige la parcela correcta. Se aprecia. ¿Y si lo desarrollas correctamente? El valor puede multiplicarse de tres a cinco veces. Ese es un retorno enorme. Pero sólo si evitas los peligros.
¿Qué es la tierra cruda?
La tierra bruta es propiedad en su estado natural. No está mejorado. Sin servicios públicos. Sin alcantarillas. Sin calles. Sin estructuras. Generalmente es necesario limpiar el terreno. Los árboles, las rocas y la maleza deben desaparecer. Puede ser en zonas rurales remotas. O puede estar escondido en entornos urbanos.
Es un espacio vacío esperando un propósito.
Por qué debes planificar el uso de tu suelo bruto
Has decidido comprar. ¿Y ahora qué?
¿Quieres criar ganado? ¿Construir la casa de tus sueños? ¿Utilizarlo como inversión para la jubilación? ¿O desarrollarlo para dejar tu trabajo diario?
Antes de firmar algo, determine exactamente cómo desea utilizar la tierra en bruto. Y cuando quieras comprarlo.
Un poco de planificación le ayudará a elegir el paquete adecuado.
Si desea un terreno para cazar, necesita suficiente vida silvestre en el área. Si desea pescar, ubique arroyos y lagos. Si se trata de una inversión, defina el éxito. ¿En qué momento vendes?
La planificación no es sólo para ti. Los prestamistas necesitan verlo. Un banco le pedirá un plan de desarrollo. Los planos ayudan a justificar el préstamo. Sin un plan, sólo estás adivinando.
Los inconvenientes de comprar terrenos en bruto
Invertir en terrenos en bruto puede resultar lucrativo. Pero hay una desventaja.
Los terrenos en bruto no se pueden depreciar. Hay pocas ventajas fiscales. Es una inversión ilíquida a largo plazo. Incluso si lo desarrolla de inmediato, pueden pasar años antes de obtener ganancias. Venderlo rápido no suele ser una opción.
Corre el riesgo de perder dinero en la reventa. Esto es cierto si eliges mal. O si no evalúa completamente el paquete. Los acontecimientos imprevistos, como una economía en desaceleración, afectan su precio de venta. Y qué tan rápido puedes vender.
El flujo de caja negativo es un problema real. A veces los inversores deben más por la tierra de lo que generan en ingresos. Otros se lanzan de cabeza. Gastan más de lo que pueden obtener en la reventa.
Los bancos consideran especulativa la compra de terrenos en bruto. Generan pocos ingresos. Los costos de desarrollo son altos.
Si puede conseguir financiación a través del vendedor de la propiedad, hágalo. Por lo general, aceptan un pago inicial más bajo y brindan financiamiento a una tasa de interés más baja.
Factores que afectan el valor de la tierra bruta
El valor no es aleatorio. Está impulsado por factores específicos. La ubicación es clave. Pero también lo es la zonificación. Y accesibilidad.
Es necesario comprender el mercado antes de comprar. ¿Qué están haciendo las ventas comparables? ¿Cuál es la demanda en esta área? ¿Hay infraestructura cercana?
Estas cosas determinan su retorno potencial. Ignorarlos es una vía rápida hacia la pérdida.
Preparándose para el desarrollo
El desarrollo del terreno bruto aumenta su valor. Pero requiere trabajo.
Necesitarás limpiar el terreno. Instalar utilidades. Construir caminos de acceso. Cada paso agrega costo. Y riesgo.
La seguridad es primordial. La maquinaria pesada es peligrosa. Las condiciones del suelo pueden ser impredecibles. Contrate siempre profesionales para estudios y evaluaciones ambientales.
No intentes hacer todo tú mismo. Algunas cosas es mejor dejarlas en manos de expertos.
Por qué se valora la tierra cruda
La tierra bruta se aprecia porque la tierra es finita. No puedes sacar más provecho de eso. A medida que crece la población, aumenta la demanda. La oferta sigue siendo la misma.
Esto hace subir los precios. Pero es un proceso lento. Se requiere paciencia.
A diferencia de las acciones, las tierras en bruto no colapsan de la noche a la mañana. Es estable. Pero también está estancado. No te compensa conservarlo.
Necesitas crear valor. A través del desarrollo. O mediante la planificación estratégica.
Cómo evitar errores comunes
Comprar terreno en bruto es fácil. Venderlo para obtener ganancias es difícil.
Los errores ocurren cuando los inversores se apresuran. No hacen su debida diligencia. Se saltan la prueba del suelo. Ignoran las leyes de zonificación.
Siempre consulte las regulaciones locales. La zonificación determina lo que puedes construir. Si no puedes construir lo que quieres, el terreno no tiene valor para ti.
Las pruebas del suelo revelan problemas de drenaje. Un drenaje deficiente significa inundaciones. Y problemas estructurales.
No te saltes estos pasos. Te ahorran dinero más tarde.
Financiación de la compra de su terreno bruto
Los bancos son cautelosos. Consideran que la tierra cruda es riesgosa.
Espere pagos iniciales más altos. Tasas de interés más altas. Procesos de aprobación más estrictos.
La financiación del vendedor suele ser mejor. Los vendedores están motivados. Quieren vender. Podrían ofrecer condiciones que un banco no ofrece.
Busque contratos de tierras. O opciones de arrendamiento. Estos pueden proporcionar flexibilidad.
Pero lea la letra pequeña. Entiende los términos. Proteja su inversión.
El papel de la ubicación
La ubicación lo es todo. Incluso en tierras crudas.
La proximidad a las ciudades importa. La proximidad a los servicios es importante. Las vistas importan.
Un paquete con vistas cuesta más. Pero también se vende por más.
La accesibilidad es clave. ¿Puedes llegar al terreno fácilmente? Si es remoto, los costos de desarrollo aumentan. Y la comerciabilidad disminuye.
Investiga el área. Habla con los lugareños. Comprender a la comunidad.
Zonificación y consideraciones legales
Las leyes de zonificación dictan sus opciones. ¿Residencial? ¿Comercial? ¿Agrícola?
Verifique la designación de zonificación antes de comprar. Si es agrícola, es posible que no puedas construir una casa. O un negocio.
Es posible que haya variaciones. Pero llevan tiempo. Y dinero.
Y consideraciones legales.
7: Profundice para encontrar los costos ocultos
Puede que te enamores de la vista, pero el valor real está determinado por lo que no puedes ver.
Debajo de la superficie de esa parcela prístina, a menudo acechan peligros ocultos. Tanques de almacenamiento subterráneos con fugas. Pozos viejos y abandonados. Sistemas sépticos que fallaron hace décadas. Estas no son sólo molestias. Son trampas de responsabilidad.
Los desechos tóxicos enterrados pueden convertir un lote de ensueño en un agujero negro financiero. Necesitas comprobar la historia de la tierra. ¿Se ha utilizado con fines industriales? ¿Hay tuberías subterráneas debajo de la línea de cimentación? Los cementerios son otra sorpresa que puede detener el desarrollo por completo.
Y luego están las barreras físicas. Puedes ver las rocas sobre el suelo. Puedes planificar en torno a ellos. Pero ¿qué pasa con las enormes rocas enterradas a dos metros de profundidad? Detienen la excavación del sótano. Te obligan a cambiar a una base de losa a nivel del suelo. Eso cuesta dinero. Más dinero del que presupuestaste.
Las llanuras aluviales son otro asesino silencioso de la viabilidad de los proyectos. Si su lote se encuentra cerca de un río o arroyo, no asuma que es seguro. Consulte los mapas de inundaciones de FEMA. Consulte con las autoridades de zonificación locales. Es posible que haya moratorias de las que no haya oído hablar. Normas que prohíben cualquier construcción en esa zona.
No mires sólo la tierra. Lea la documentación. Consulta los informes medioambientales. El costo del descubrimiento ahora es más barato que el costo de la remediación en el futuro.
6: ¿Es realmente habitable el medio ambiente?
El valor no se trata sólo de características físicas. Se trata del aire que respiras y del agua que bebes.
El clima importa. No sólo por la comodidad, sino también por la longevidad de la construcción. ¿Alta humedad? ¿Aire salado? Estos elementos comen los cimientos y el revestimiento. Exigen materiales específicos. Aumentan los costos de mantenimiento.
A menudo se pasa por alto la calidad del aire. La mala calidad del aire reduce el atractivo de un lugar. Afecta la salud. Afecta el valor de reventa.
El suministro de agua es fundamental. ¿Existe un pozo confiable? ¿Está la línea de agua municipal lo suficientemente cerca para conectarse? Si se encuentra en una zona propensa a la sequía, los derechos de agua pueden valer más que la tierra misma.
Luego está el lado más oscuro del medio ambiente. Materiales peligrosos. Suelo contaminado. Estos problemas pueden hacer que una propiedad no se pueda vender. Pueden impedirle construir por completo.
Consulta los informes medioambientales. Busque signos de uso industrial anterior. Prueba el agua. Prueba el suelo.
Una hermosa vista desde una colina podría agregar valor. Pero si construir sobre él cuesta un 30 por ciento más, o si el suelo es tóxico, esa visión se convierte en una carga.
Sepa lo que está comprando. No sólo la tierra. El entorno que lo rodea. Los riesgos que se esconden debajo. Los costos esperando a salir a la superficie.
Porque una vez que lo compras, también eres dueño de los problemas.
Crees que estás comprando basura. Usted no es. Estás comprando un pasivo a menos que hayas hecho los deberes.
Si planeas construir un parque acuático, necesitas saber si los vecinos tienen un vertedero. Si estás construyendo una comunidad cerrada, necesitas silencio. El ruido de las autopistas o los aeropuertos mata el ambiente. ¿Montones de basura? Arruina el ambiente.
Pero aquí está el verdadero truco: los servicios públicos.
Si no hay una planta de energía cerca, usted se verá obligado a tender cables a través de terrenos públicos. Ese costo puede ser astronómico. Puede ser un factor decisivo. Llame a las compañías de servicios públicos antes de firmar algo. No asumas. Preguntar.
Las aguas residuales son las siguientes. ¿Existe un sistema municipal? ¿O necesitas un tanque séptico? Eso cambia todo el presupuesto. ¿Qué pasa con la recogida de basura? ¿Protección policial? ¿Respuesta al fuego? ¿Escuelas? Estos no son sólo cosas agradables de tener. Son requisitos de valor.
5: Calcula el coste total de tu compra
Deja de mirar el precio de venta. Es una trampa.
El precio de venta es sólo la entrada. El coste real viene después. Necesitas saber el rendimiento. ¿Qué puedes realmente sacar de esta suciedad? Eso requiere desembolsos de efectivo para:
- Estudios de propiedad
- Estudios de impacto ambiental
- Servicios de ingeniería
- Pruebas de suelo
- Tarifas de permiso
Una vez que sabes que vale la pena desarrollarlo, enfrentas los costos difíciles. Eliminación de árboles. Calificación. Claro. Construcción de vías de acceso. Perforando un pozo. Instalación de un tanque séptico.
Los prestamistas se muestran escépticos. Por lo general, no le prestarán más del 50 por ciento del valor del terreno. Necesitará financiación de parte del vendedor o mucho dinero. Asegúrese de tener el efectivo para cubrir el precio de venta y los costos de desarrollo antes de comprar.
Auditorías ambientales
Aquí es donde mueren los sueños.
La Ley de Reautorización y Enmiendas del Superfund de 1986 es contundente. Si el terreno está contaminado, usted es responsable de la limpieza. Incluso si no tuviste nada que ver con eso. Incluso si lo acabas de comprar.
Las auditorías ambientales buscan materiales peligrosos. Buscan aguas subterráneas contaminadas. Identifican humedales.
Cuesta dinero. Pero omitirlo es más barato que pagar por una limpieza que usted no causó.
4: Investigar a fondo la parcela de tierra
Tírate al suelo.
Toma una encuesta. Camina el paquete. Localiza los estanques. Encuentra las corrientes. Traza los senderos. Marque las líneas de la cerca. Toma fotos. Conozca sus límites.
Busque señales de desechos peligrosos. ¿Tierra manchada? ¿Olores extraños? Detener.
Investiga la región. ¿Está creciendo la población? ¿O encogerse? Hablar con agencias de desarrollo regional. Obtenga los datos sobre carreteras planificadas. Extensiones de utilidad. Previsiones de costes de construcción.
Mira a los vecinos. ¿Qué están haciendo?
Consulta la zonificación. Si es agrícola, ¿qué cultivos están permitidos? ¿Qué ganado? Si es residencial o comercial, ¿cuáles son las restricciones de construcción?
Una investigación exhaustiva evita sorpresas. Cuanto más sepas, menos pánico tendrás después.
3: Asegúrate de que te encanta
Esto suena sencillo. No lo es.
Es posible que esté comprando para una inversión. Para el retorno de la inversión. Por exenciones fiscales. Pero si no amas el lugar, odiarás cada día que pases allí.
O odiarás cada día que no pases allí.
¿Te inspira? ¿Se siente bien? ¿Puedes verte aquí?
Si la respuesta es no, aléjate.
Siempre hay más tierra. Siempre hay otro trato. No se conforme con una propiedad que le parezca incorrecta. Te perseguirá.
Entonces, has verificado las utilidades. Has calculado los costos. Has auditado el entorno. Has cruzado los límites.
Ahora, mira la tierra. Mira de verdad.
¿Te habla?
Por qué la tierra cruda requiere un manual diferente
Comprar tierra no es como comprar una casa con techo y plomería. Es un activo en bruto con responsabilidades ocultas que pueden desangrarlo incluso antes de comenzar a construir. Antes de entregar dinero en efectivo, debes ser brutalmente honesto acerca del lote en sí. ¿De verdad te gusta la pendiente? ¿El olor? ¿La forma en que le da el sol en diciembre?
El vendedor tiene aquí las llaves del reino. Saben por qué el suelo drena mal. Saben qué vecino se queja de cada hoja. Pregúnteles cuánto tiempo han mantenido el título. Pregúnteles por qué siguen adelante. ¿Son impuestos? ¿Problemas de financiación? ¿Proximidad a una nueva autopista planificada desde hace una década?
Luego, habla con las personas que viven al lado. Esta no es una pequeña charla. Esta es la debida diligencia. Necesitas saber si el vecino de la izquierda pone música a todo volumen a las 2 de la madrugada o si el de la derecha se inunda cada vez que llueve durante una hora. Estás evaluando su temperamento. Si no puedes soportarlos ahora, vivir junto a ellos durante décadas será una tortura.
Hay una mejor manera de examinar el sitio que permanecer en el barro. Alquila una tienda de campaña. Pasa un fin de semana allí. Duerme sobre ello. Literalmente. Esto revela la contaminación acústica procedente de los patrones de tráfico que se perdería durante un paso en coche durante el día. Te muestra los túneles de viento. Destaca si los mosquitos son un peligro para la salud. Si no puedes soportar los sonidos nocturnos, no puedes construir.
Cuándo contratar a los profesionales
Si el proceso parece abrumador es porque lo es. Las transacciones de tierras en bruto son complicadas. Ir solo es una receta para cometer errores costosos. No es necesario saberlo todo, pero sí saber quién lo sabe.
Un agente inmobiliario especializado en terrenos puede salvarle el pellejo. Entienden las peculiaridades de la zonificación local. Conocen los precios del mercado, que a menudo son arbitrarios para los lotes no urbanizados. Pueden negociar el precio y estructurar la transferencia para que usted no se queme.
También pueden explicar mecanismos complejos como acuerdos de opción de compra. Esto le permite fijar un precio durante un período determinado pagando un depósito no reembolsable mientras calcula los permisos. Es una red de seguridad. También lo guiarán a través del Proceso de obtención de derechos. Este es el desafío burocrático de obtener la aprobación del gobierno para desarrollar la tierra. Sin esto, tu tierra es sólo hierba y rocas.
Pero un agente no siempre es suficiente. Es posible que necesite un abogado de bienes raíces. Su trabajo es cavar en la maleza legal. Verifican acciones judiciales pendientes. Verifican título claro. Se aseguran de que no haya problemas de servidumbre que bloqueen su entrada. Si el título está turbio, el banco no lo tocará. El abogado mantiene limpio el título.
Cronometrar su estrategia de desarrollo
El reloj empieza a correr en el momento en que compras. Pero, ¿cuándo empiezas realmente a cavar?
El dinero no espera a nadie, pero el mercado ciertamente tiene voluntad propia.
El desarrollo de tierras en bruto no se trata sólo de tierra y escrituras. Se trata de leer la habitación. Cambio demográfico. Las economías tropiezan. No puedes controlar esas mareas. Sólo puedes decidir cuándo nadar.
¿Construir un complejo de apartamentos cuando la ciudad se está ahogando en unidades vacías? Mal movimiento. ¿Pagar para preparar una parcela cuando los lotes listos para construir son baratos? Aún peor.
Cuándo sostener y cuándo doblar
Si ya eres dueño de la tierra, la paciencia es tu mejor baza. Espere a que el mercado cambie. Espere a que bajen las tarifas. Espere a que su vecindario se ponga al día.
¿Si aún no has comprado? Alejarse. En serio.
No te enamores de una parcela de suelo específica. Siempre hay más paquetes. Siempre hay otros días. Apegarse a la idea del terreno, no a la escritura.
Financiamiento de tierras en bruto: la dura verdad
Los bancos odian la tierra cruda. Para ellos, es especulativo. Es un riesgo. Ven suciedad donde ven garantías.
Financiarlo es difícil. Pero no imposible.
¿Tu mejor apuesta? Financiación del vendedor. El vendedor se queda con la nota. Les pagas directamente. A menudo, aceptarán un pago inicial más bajo. La tasa de interés también podría ser más amable.
Existen otras opciones. Los prestamistas locales a veces se especializan en estos acuerdos especializados. Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda sobre su residencia principal puede aprovechar su valor líquido para financiar la compra del terreno. Simplemente no apuestes la granja.
¿Qué es lo que realmente añade valor?
No toda la suciedad es igual. Algunos paquetes permanecen allí, silenciosos y sin valor. Otros susurran potencial.
El agua es el rey. El acceso a una fuente limpia aumenta el valor al instante. Un buen drenaje también es importante. No querrás que tu futura fundación esté en un pantano.
Los árboles y el paisaje no sólo son bonitos. Son activos. El tamaño y la forma cuentan. Es más fácil construir sobre un lote de forma regular. Las formas irregulares desperdician espacio y dinero.
¿Ubicación? Obviamente. Pero también mejoras. ¿Los servicios públicos se conectan a la red? Eso es valor. ¿Zonificación para uso comercial? Valor. Incluso alquilarla como tierra de cultivo mientras espera genera ingresos y evita que la propiedad quede inactiva.
¿Vive fuera de la red?
Puedes vivir en tierra cruda. Técnicamente.
¿No hay conexiones de servicios públicos? Bien. Salga de la red. Paneles solares. Sanitarios composteros. Captación de agua de lluvia. Es una elección de estilo de vida.
Pero revisa las leyes.
Las regulaciones locales y estatales son estrictas con respecto a las viviendas. Algunas jurisdicciones prohíben las estructuras permanentes. Otros requieren una superficie mínima. Podrías terminar en una tienda de campaña. O una pequeña casa sobre ruedas. O en la cárcel. Conozca las reglas antes de comenzar.
Las cuatro etapas del desarrollo
El desarrollo del suelo no es lineal. Es complicado. Pero sigue un patrón.
- Tierra cruda. El punto de partida. Suciedad. Zonificación. Potencial.
- Predesarrollo y Titulación. La fase de trámites. Obteniendo aprobaciones. Topografía. Diseño. Aquí es donde los sueños se encuentran con la burocracia.
- Desarrollo. Innovaciones. Verter hormigón. Levantando muros. La transformación física.
- Post-Desarrollo/Producción de Ingresos. La recompensa. Alquilarlo. Vendiéndolo. Viviendo en ello. El activo comienza a trabajar para usted.
Construir en terreno bruto: permisos y abogados
Puedes construir casi cualquier cosa. Dentro de límites.
Las leyes de zonificación dictan qué va y dónde. Las leyes ambientales protegen los humedales y los hábitats. No se puede simplemente cavar una piscina en un pantano protegido.
