Existe um tipo específico de silêncio que atinge você quando você está em sua própria área cultivada. Solo peneirando entre seus dedos. Uma sensação de segurança. Você é o dono. Esse sentimento é poderoso.
Mas o orgulho não é a única razão pela qual as pessoas compram sujeira. O preço é um fator importante. Você pode encontrar lotes de terra bruta com preços razoáveis em todo o país. As áreas rurais são particularmente boas para isso. Menos povoado significa menos concorrência.
O financiamento é mais difícil de conseguir. Os bancos não gostam de terra bruta. É especulativo. Mas os vendedores muitas vezes intervêm. Eles podem oferecer taxas abaixo do mercado. Você pode garantir terrenos por meio de financiamento ao vendedor com mais facilidade do que por meio de um banco tradicional.
A terra bruta não flutua como as ações. É um investimento estável se você escolher o pacote certo. Aprecia. E se você desenvolver corretamente? O valor pode ser multiplicado por três a cinco vezes. Isso é um retorno enorme. Mas só se você evitar as armadilhas.
O que é terra bruta?
A terra bruta é propriedade em seu estado natural. Não foi melhorado. Sem utilitários. Sem esgotos. Sem ruas. Sem estruturas. O terreno geralmente precisa de limpeza. Árvores, pedras e arbustos devem ser eliminados. Pode ser em locais rurais remotos. Ou pode ser inserido em ambientes urbanos.
É um espaço vazio à espera de um propósito.
Por que você deve planejar o uso da terra bruta
Você decidiu comprar. E agora?
Você quer criar gado? Construir uma casa de sonho? Usá-lo como um investimento de aposentadoria? Ou desenvolvê-lo para abandonar seu trabalho diário?
Antes de assinar qualquer coisa, determine exatamente como deseja usar a terra bruta. E quando você quiser comprar.
Um pouco de planejamento ajuda você a escolher o pacote certo.
Se você quiser terras para caçar, precisará de vida selvagem suficiente na área. Se quiser pescar, localize riachos e lagos. Se isto for um investimento, defina sucesso. Em que momento você vende?
O planejamento não é só para você. Os credores precisam ver isso. Um banco pedirá um plano de desenvolvimento. Os projetos ajudam a justificar o empréstimo. Sem um plano, você está apenas adivinhando.
As desvantagens de comprar terras brutas
Investir em terras brutas pode ser lucrativo. Mas há uma desvantagem.
A terra bruta não pode ser depreciada. Existem poucas vantagens fiscais. É um investimento ilíquido e de longo prazo. Mesmo que você o desenvolva imediatamente, pode levar anos para obter lucros. Vender rápido geralmente não é uma opção.
Você corre o risco de perder dinheiro na revenda. Isso é verdade se você escolher mal. Ou se você não conseguir avaliar totalmente o pacote. Acontecimentos imprevistos, como uma economia em desaceleração, afetam o seu preço de venda. E quão rápido você pode vender.
O fluxo de caixa negativo é um problema real. Os investidores por vezes devem mais pela terra do que geram em rendimento. Outros mergulham de cabeça. Eles gastam mais do que podem obter na revenda.
Os bancos consideram especulativas as compras de terras brutas. Eles geram pouca renda. Os custos de desenvolvimento são elevados.
Se você conseguir financiamento através do vendedor do imóvel, faça-o. Eles normalmente aceitam um pagamento inicial mais baixo e fornecem financiamento a uma taxa de juros mais baixa.
Fatores que afetam o valor bruto da terra
O valor não é aleatório. É impulsionado por fatores específicos. A localização é fundamental. Mas o zoneamento também o é. E acessibilidade.
Você precisa entender o mercado antes de comprar. O que as vendas comparáveis estão fazendo? Qual é a demanda nesta área? Existe infraestrutura próxima?
Essas coisas determinam seu retorno potencial. Ignorá-los é um caminho rápido para a perda.
Preparando-se para o Desenvolvimento
O desenvolvimento de terras brutas aumenta seu valor. Mas isso requer trabalho.
Você precisará limpar o terreno. Instale utilitários. Construir estradas de acesso. Cada etapa adiciona custo. E risco.
A segurança é fundamental. Máquinas pesadas são perigosas. As condições do solo podem ser imprevisíveis. Contrate sempre profissionais para vistorias e avaliações ambientais.
Não tente fazer tudo DIY. É melhor deixar algumas coisas para especialistas.
Por que a Raw Land é apreciada
A terra bruta é valorizada porque a terra é finita. Você não pode fazer mais disso. À medida que a população cresce, a procura aumenta. A oferta permanece a mesma.
Isso eleva os preços. Mas é um processo lento. É necessária paciência.
Ao contrário das ações, a terra bruta não quebra da noite para o dia. Está estável. Mas também está estagnado. Não vale a pena segurá-lo.
Você precisa criar valor. Através do desenvolvimento. Ou através do planejamento estratégico.
Como evitar erros comuns
Comprar terra bruta é fácil. Vendê-lo com lucro é difícil.
Erros acontecem quando os investidores se apressam. Eles não fazem a devida diligência. Eles pulam o teste de solo. Eles ignoram as leis de zoneamento.
Verifique sempre os regulamentos locais. O zoneamento determina o que você pode construir. Se você não consegue construir o que deseja, o terreno não vale nada para você.
Testes de solo revelam problemas de drenagem. Uma drenagem deficiente significa inundações. E problemas estruturais.
Não pule essas etapas. Eles economizam dinheiro mais tarde.
Financiando sua compra de terreno bruto
Os bancos estão cautelosos. Eles veem a terra bruta como arriscada.
Espere pagamentos iniciais mais altos. Taxas de juros mais altas. Processos de aprovação mais rigorosos.
O financiamento do vendedor costuma ser melhor. Os vendedores estão motivados. Eles querem vender. Eles podem oferecer termos que um banco não oferece.
Procure contratos de terrenos. Ou opções de aluguel. Isso pode fornecer flexibilidade.
Mas leia as letras miúdas. Entenda os termos. Proteja seu investimento.
O papel da localização
Localização é tudo. Mesmo em terra crua.
A proximidade com as cidades é importante. A proximidade de comodidades é importante. As visualizações são importantes.
Um pacote com vista custa mais. Mas também é vendido por mais.
Acessibilidade é fundamental. Você pode chegar à terra facilmente? Se for remoto, os custos de desenvolvimento aumentam. E a comercialização diminui.
Pesquise a área. Fale com os habitantes locais. Entenda a comunidade.
Zoneamento e considerações legais
As leis de zoneamento ditam suas opções. Residencial? Comercial? Agrícola?
Verifique a designação de zoneamento antes de comprar. Se for agrícola, talvez você não consiga construir uma casa. Ou um negócio.
Variações são possíveis. Mas eles levam tempo. E dinheiro.
E considerações legais.
7: Vá fundo para encontrar os custos ocultos
Você pode se apaixonar pela vista, mas o valor real é determinado pelo que você não consegue ver.
Sob a superfície dessa parcela imaculada, muitas vezes espreitam perigos ocultos. Vazamento de tanques de armazenamento subterrâneos. Poços velhos e abandonados. Sistemas sépticos que falharam há décadas. Estes não são apenas aborrecimentos. São armadilhas de responsabilidade.
Resíduos tóxicos enterrados podem transformar um terreno de sonho num buraco negro financeiro. Você precisa verificar a história do terreno. Foi utilizado para fins industriais? Existem tubulações subterrâneas abaixo da linha de fundação? Os cemitérios são outra surpresa que pode interromper totalmente o desenvolvimento.
E depois há as barreiras físicas. Você pode ver as rochas acima do solo. Você pode planejar em torno deles. Mas e as enormes pedras enterradas a quase dois metros de profundidade? Eles param de cavar o porão em seus trilhos. Eles forçam você a mudar para uma fundação de laje. Isso custa dinheiro. Mais dinheiro do que você orçou.
As planícies aluviais são outro assassino silencioso da viabilidade do projecto. Se o seu lote fica perto de um rio ou riacho, não presuma que é seguro. Verifique os mapas de inundação da FEMA. Verifique com as autoridades de zoneamento locais. Pode haver moratórias das quais você nunca ouviu falar. Regulamentos que proíbem qualquer construção naquela zona.
Não olhe apenas para a terra. Leia a papelada. Verifique os relatórios ambientais. O custo da descoberta agora é mais barato do que o custo da remediação posterior.
6: O ambiente é realmente habitável?
O valor não se trata apenas de recursos físicos. É sobre o ar que você respira e a água que você bebe.
O clima é importante. Não apenas pelo conforto, mas pela longevidade da construção. Alta umidade? Ar salgado? Esses elementos corroem as fundações e o revestimento. Eles exigem materiais específicos. Eles aumentam os custos de manutenção.
A qualidade do ar é muitas vezes negligenciada. A má qualidade do ar reduz a conveniência de um local. Afeta a saúde. Afeta o valor de revenda.
O abastecimento de água é crítico. Existe um poço confiável? A linha de água municipal está suficientemente próxima para ser ligada? Se estiver numa área propensa a secas, os direitos sobre a água podem valer mais do que a própria terra.
Depois, há o lado mais sombrio do meio ambiente. Materiais perigosos. Solo contaminado. Esses problemas podem tornar uma propriedade invendável. Eles podem impedir você de construir completamente.
Verifique os relatórios ambientais. Procure sinais de uso industrial anterior. Teste a água. Teste o solo.
Uma bela vista de uma colina pode agregar valor. Mas se a construção custar 30% mais, ou se o solo for tóxico, essa visão torna-se um fardo.
Saiba o que você está comprando. Não apenas a terra. O ambiente ao seu redor. Os riscos escondidos abaixo dele. Os custos esperando para vir à tona.
Porque depois de comprá-lo, você também terá os problemas.
Você acha que está comprando sujeira. Você não está. Você está comprando um passivo, a menos que tenha feito a lição de casa.
Se você planeja construir um parque aquático, precisa saber se os vizinhos são um aterro sanitário. Se você está construindo um condomínio fechado, precisa de silêncio. O ruído das rodovias ou aeroportos mata a vibração. Pilhas de lixo? Arruina o ambiente.
Mas aqui está o verdadeiro problema: serviços públicos.
Se não houver nenhuma usina de energia por perto, você terá que passar cabos em terrenos públicos. Esse custo pode ser astronômico. Pode ser um obstáculo. Ligue para as concessionárias antes de assinar qualquer coisa. Não presuma. Perguntar.
O esgoto é o próximo. Existe um sistema municipal? Ou você precisa de uma fossa séptica? Isso muda todo o orçamento. E a coleta de lixo? Proteção policial? Resposta ao fogo? Escolas? Estes não são apenas bons de se ter. São requisitos de valor.
5: Calcule o custo total da sua compra
Pare de olhar para o preço de venda. É uma armadilha.
O preço de venda é apenas a taxa de entrada. O custo real vem depois. Você precisa saber o rendimento. O que você pode realmente tirar dessa sujeira? Isso requer desembolsos de dinheiro para:
- Pesquisas de propriedades
- Estudos de impacto ambiental
- Serviços de engenharia
- Testes de solo
- Taxas de permissão
Depois de saber que vale a pena desenvolver, você arcará com os custos elevados. Remoção de árvores. Classificação. Limpeza. Construção de estradas de acesso. Perfurando um poço. Instalando uma fossa séptica.
Os credores estão céticos. Eles geralmente não emprestam mais de 50% do valor do terreno. Você precisará de financiamento de vendedor parcial ou de grandes recursos. Certifique-se de ter dinheiro para cobrir o preço de venda e os custos de desenvolvimento antes de comprar.
Auditorias ambientais
É aqui que os sonhos morrem.
A Lei de Emendas e Reautorização do Superfundo de 1986 é contundente. Se o terreno estiver contaminado, você é responsável pela limpeza. Mesmo que você não tenha nada a ver com isso. Mesmo se você acabou de comprar.
As auditorias ambientais procuram materiais perigosos. Eles verificam se há águas subterrâneas contaminadas. Eles identificam zonas húmidas.
Custa dinheiro. Mas pular é mais barato do que pagar por uma limpeza que você não causou.
4: Investigue minuciosamente o terreno
Vá para o chão.
Faça uma pesquisa. Ande no pacote. Localize as lagoas. Encontre os fluxos. Trace as trilhas. Marque as linhas da cerca. Tire fotos. Conheça seus limites.
Procure sinais de resíduos perigosos. Solo manchado? Odores estranhos? Parar.
Pesquise a região. A população está crescendo? Ou encolhendo? Fale com agências de desenvolvimento regional. Obtenha os dados sobre estradas planejadas. Extensões de utilitários. Construindo previsões de custos.
Olhe para os vizinhos. O que eles estão fazendo?
Verifique o zoneamento. Se for agrícola, que culturas são permitidas? Que gado? Se for residencial ou comercial, quais são as restrições de construção?
Uma investigação minuciosa evita surpresas. Quanto mais você sabe, menos entra em pânico depois.
3: Certifique-se de que você adora
Isto parece simples. Não é.
Você pode estar comprando para um investimento. Para ROI. Para incentivos fiscais. Mas se você não ama o lugar, odiará cada dia que passar lá.
Ou você vai odiar todos os dias que não passa lá.
Isso te inspira? Parece certo? Você consegue se ver aqui?
Se a resposta for não, vá embora.
Sempre há mais terra. Sempre há outro acordo. Não se contente com uma propriedade que pareça errada. Isso vai te assombrar.
Então, você verificou os utilitários. Você calculou os custos. Você auditou o ambiente. Você ultrapassou os limites.
Agora, olhe para a terra. Realmente olhe.
Isso fala com você?
Por que a terra bruta requer um manual diferente
Comprar terra não é como comprar uma casa com telhado e encanamento. É um ativo bruto com passivos ocultos que podem sangrar você antes mesmo de você começar a trabalhar. Antes de entregar o dinheiro, você precisa ser brutalmente honesto sobre o lote em si. Você realmente gosta da inclinação? O cheiro? A forma como o sol bate em dezembro?
O vendedor detém as chaves do reino aqui. Eles sabem por que o solo drena mal. Eles sabem qual vizinho reclama de cada folha. Pergunte a eles há quanto tempo eles detêm o título. Pergunte por que eles estão seguindo em frente. São impostos? Problemas de financiamento? Proximidade de uma nova rodovia planejada há uma década?
Depois, converse com as pessoas que moram ao lado. Isso não é conversa fiada. Esta é a devida diligência. Você precisa saber se o vizinho da esquerda toca música alta às 2 da manhã ou se o da direita inunda toda vez que chove durante uma hora. Você está avaliando o temperamento deles. Se você não os suporta agora, viver ao lado deles por décadas será uma tortura.
Existe uma maneira melhor de examinar o local do que ficar na lama. Alugue uma barraca. Passe um fim de semana lá. Durma sobre isso. Literalmente. Isso revela a poluição sonora dos padrões de tráfego que você perderia em um passeio diurno. Mostra os túneis de vento. Ele destaca se os mosquitos são um perigo para a saúde. Se você não consegue lidar com os sons noturnos, não consegue construir.
Quando trazer os profissionais
Se o processo parece opressor, é porque é. As transações de terras brutas são complicadas. Seguir sozinho é uma receita para erros caros. Você não precisa saber tudo, mas precisa saber quem sabe.
Um corretor de imóveis especializado em terrenos pode salvar sua pele. Eles entendem as peculiaridades do zoneamento local. Eles conhecem o preço de mercado, que muitas vezes é arbitrário para lotes não urbanizados. Eles podem negociar o preço e estruturar a transferência para que você não se queime.
Eles também podem explicar mecanismos complexos como contratos de opção de compra. Isso permite que você fixe um preço por um período determinado, pagando um depósito não reembolsável enquanto calcula as licenças. É uma rede de segurança. Eles também orientarão você no Processo de Direito. Este é o desafio burocrático de obter aprovações do governo para desenvolver a terra. Sem isso, sua terra será apenas grama e pedras.
Mas um agente nem sempre é suficiente. Você pode precisar de um advogado imobiliário. O trabalho deles é cavar as ervas daninhas legais. Eles verificam ações judiciais pendentes. Eles verificam o título claro. Eles garantem que não haja problemas de servidão bloqueando sua entrada de automóveis. Se o título estiver turvo, o banco não mexerá nele. O advogado mantém o título limpo.
Cronometrando sua estratégia de desenvolvimento
O relógio começa a contar no momento em que você compra. Mas quando você realmente começa a cavar?
O dinheiro não espera por ninguém, mas o mercado certamente tem vontade própria.
Desenvolver terras brutas não envolve apenas sujeira e ações. É sobre ler a sala. Mudança demográfica. As economias tropeçam. Você não pode controlar essas marés. Você só pode decidir quando nadar.
Construir um complexo de apartamentos quando a cidade está afogada em unidades vazias? Má jogada. Pagar para preparar um pacote quando os lotes prontos para construção estão baratos? Pior ainda.
Quando segurar e quando desistir
Se você já possui a sujeira, a paciência é seu melhor trunfo. Espere que o mercado mude. Espere que as taxas caiam. Espere que sua vizinhança se atualize.
Se você ainda não comprou? Vá embora. Seriamente.
Não se apaixone por um terreno específico. Sempre há mais parcelas. Sempre há outros dias. Apegue-se à ideia do terreno, não à escritura.
Financiamento de terras brutas: a dura verdade
Os bancos odeiam terra bruta. Para eles, é especulativo. É um risco. Eles veem sujeira onde veem garantias.
Financiar é difícil. Mas não impossível.
Sua melhor aposta? Financiamento do vendedor. O vendedor mantém a nota. Você os paga diretamente. Freqüentemente, eles aceitam um pagamento inicial mais baixo. A taxa de juros também pode ser mais amena.
Existem outras opções. Os credores locais às vezes se especializam nesses negócios de nicho. Um empréstimo para compra de uma casa própria em sua residência principal pode aproveitar seu patrimônio para financiar a compra do terreno. Só não aposte a fazenda.
O que realmente agrega valor?
Nem toda sujeira é criada da mesma forma. Alguns pacotes ficam ali, silenciosos e sem valor. Outros sussurram potencial.
A água é rei. O acesso a uma fonte limpa aumenta o valor instantaneamente. Uma boa drenagem também é importante. Você não quer que sua futura fundação fique em um pântano.
Árvores e paisagismo não são apenas bonitos. Eles são ativos. Contagem de tamanho e forma. Um lote de formato regular é mais fácil de construir. Formas irregulares desperdiçam espaço e dinheiro.
Localização? Obviamente. Mas também, melhorias. Os serviços públicos se conectam à rede? Isso é valor. Zoneamento para uso comercial? Valor. Até mesmo alugá-la como terra agrícola enquanto você espera gera renda e evita que a propriedade fique inativa.
Vivendo fora da rede?
Você pode viver em terra crua. Tecnicamente.
Sem conexões de serviços públicos? Multar. Saia da rede. Painéis solares. Sanitários de compostagem. Captação de águas pluviais. É uma escolha de estilo de vida.
Mas verifique as leis.
As regulamentações locais e estaduais são rígidas em relação às residências. Algumas jurisdições proíbem estruturas permanentes. Outros exigem metragem quadrada mínima. Você pode acabar em uma barraca. Ou uma pequena casa sobre rodas. Ou na prisão. Conheça as regras antes de começar.
Os quatro estágios de desenvolvimento
O desenvolvimento da terra não é linear. É uma bagunça. Mas segue um padrão.
- Terra Bruta. O ponto de partida. Sujeira. Zoneamento. Potencial.
- Pré-Desenvolvimento e Titularidade. A fase de documentação. Obtendo aprovações. Levantamento. Projetando. É aqui que os sonhos encontram a burocracia.
- Desenvolvimento. Inovando terreno. Derramando concreto. Levantando paredes. A transformação física.
- Pós-Desenvolvimento/Produção de Renda. A recompensa. Alugando. Vendendo. Vivendo nisso. O ativo começa a funcionar para você.
Construindo em terra bruta: licenças e advogados
Você pode construir quase tudo. Dentro dos limites.
As leis de zoneamento determinam o que vai para onde. As leis ambientais protegem zonas húmidas e habitats. Você não pode simplesmente cavar uma piscina em um pântano protegido.
